Az ingatlanok használata – alapuljon az tulajdonjogon, bérleten, haszonélvezeten stb. – szükségképpen kihat másokra, jellemzően a szomszédokra. A használat kereteinek fundamentuma régi elv, miszerint minden jog határa a másik személy azonos jogának terjedelme. Ezen alapul a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény is, azzal, hogy ettől elsősorban helyi önkormányzati rendeletek tartalmazhatnak eltérő szabályokat.
Az ingatlan zavartalan használatának és élvezetének törvényi biztosítására és védelmére, vagyis birtokvédelemre az jogosult, aki az ingatlan feletti valós és tényleges hatalmat gyakorolja. Ez lehet maga a tulajdonos vagy az ingatlant bármilyen más jogcímen ténylegesen használó személy, azaz a birtokost akár a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem.
A szükségtelen és szükséges zavarás
Az ingatlanhasználat alapelve, hogy a használat során a használó köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, jogaik gyakorlását veszélyeztetné, azaz a birtoklásnak békésnek és mások jogaira tekintettel lévőnek kell lennie. Így a törvény hangsúlya is a zavaráson van, amely lehet szükségtelen és szükséges is. Szükséges zavarás esetében időlegesen át lehet törni a másik fél birtoklásának jogát, például a szomszéd földjére áthullott gyümölcs betakarítása érdekében, illetve a telekhatáron álló házrész karbantartása vagy felújítása érdekében való átjárást a szomszéd tűrni köteles. Szükséges zavarás az is, ha a mások életét, testi épségét, vagyonát közvetlenül fenyegető veszély elhárítása érdekében pl. a mentőket, tűzoltókat át kell engedni, ilyen esetben megfelelő kártalanítás illeti meg a zavarást elszenvedő felet. A szükségtelen zavarás ugyanakkor olyan körülmények összessége, amelyek már nem élvezik a törvényi védelmet, ellenkezőleg, hatósági, illetve bírósági beavatkozásra is okot adhatnak. Az emberi együttélést szükségtelenül zavaró hangoskodás, zajkeltés birtokvédelemi eljárás lefolytatására adhat okot, és nem csak este és éjszaka értelmezhető. De ilyen zavaró körülmény lehet a tűzgyújtás, füst, háziállatok tartása, a szomszéd ingatlan megfelelő karbantartásának elmulasztása vagy olyan átalakítási munkálat, amely a szomszéd ingatlanban zavaró hatást okoz, pl. kilátásvesztést, árnyékolást, intimitásvesztést. Szükségtelen zavarás lehet, sőt, személyiségi jogok megsértését eredményezheti az engedély nélküli kamera felszerelése is, amely által a szomszéd ingatlan is a látószögbe kerül.
A telekhatár kérdései
A törvény szerint a szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény használatára az érintett ingatlanok tulajdonosai közösen jogosultak, és a fenntartási költségek is közösen terhelik őket, eltérő megállapodás hiányában a határolt földhosszúság arányában. A kerítés kérdését tehát a feleknek közösen kell rendezniük, és csak olyan kerítés állítható fel, amely mindkét fél érdekeinek megfelelő. Például átlátszó kerítés is csak akkor fogadható el, ha a másik fél elfogadja az átlátás szükségképpeni lehetőségét és zavaró tényét, ha pedig a határvonalon álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, kárt okoz, vagy annak veszélyével fenyeget, követelhető a közös költségen való eltávolítás.
Mikortól szükségtelen a zavarás?
A társadalmi együttélés alapszabályait a jog és az erkölcs, mi több, a szokások egyaránt szabályozzák, így nyilvánvaló, hogy ezek nemcsak az ország különböző pontjain, hanem adott esetben egy település különböző részein is eltérők lehetnek. Ennek megfelelően a törvényhozó nem is határozott meg minden részletre kiterjedő szabályokat, hanem a szükségtelen zavarás általános tilalmával ad lehetőséget az adott eseti ügy egyedi eldöntésére. Például a saját kertrésszel és tűzrakó hellyel rendelkező ingatlanok esetében a grillezés megítélése a helyben szokásos használat szerint történik. A bírói gyakorlat alapján szükségtelen mértékű zavarásról akkor beszélhetünk, ha az az adott ingatlan fekvése szerinti szokásos mértéket meghaladja, ha a zavaró tevékenységet kifejtő a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja. A 18/2015. (VI. 15.) AB határozathoz fűzött párhuzamos indokolás szerint „A szükségtelen zavarás fennálltának vagy fenn nem álltának a megállapítását a Ptk. is a bíróságokra bízza. […] Az egyes esetek sokszínűségét, eltérőségét, bonyolultságát és összetettségét az is alátámasztja, […], hogy a bírói gyakorlat milyen körülményeket tekintett olyannak, amelyek fennállása esetén megvalósul a szükségtelen zavarás, azaz a szomszédjogok sérelme bekövetkezik. Ilyenek a kilátáselvonás, a beárnyékolás, az intimitás elvesztése, az adott környezetbe nem illő létesítmény látványa, a szélhatás okozta állandósult zajhatás, a káros egészségügyi kihatástól való félelemmel együtt járó ellenérzés, a közvélekedés. […]” Fontos szabály, hogy pl. egy jogszerű építési vagy működési engedély nem zárja ki a szomszédjog megsértésén alapuló polgári jogi igény érvényesítését, azaz, amennyiben a felújítás, bővítés engedéllyel rendelkezik, vagy egy üzletszerű gazdasági tevékenység működési engedélye meghatározott tevékenységre szól, de a körülmények mégis szükségtelen zavarást eredményeznek, a jogsértés polgári jogi szempontból megállapítható.
Jogorvoslati lehetőségek
A szükségtelen zavarás ellen, amennyiben nem sikerül annak okait közösen és együttműködve elhárítani, elsősorban a jegyzőhöz fordulhat a birtoklásában megzavart személy. A birtokvédelmi eljárás lefolytatását a jegyzőtől a birtokháborítástól számított 1 éven belül lehet kérni egy formanyomtatvány kitöltésével, amely döntően a polgármesteri hivatalok honlapján elérhető. Az eljárásért 3000 Ft illetéket kell fizetni, és az eljárást a jegyző 15 napon belül lefolytatja. Ha a jegyző a kérelemben foglaltakat megalapozottnak találta, elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását, és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja, adott esetben bírságot szabhat ki. A döntés ellen bírósághoz lehet fordulni. A jegyzői eljárás mellett lehetőség van klasszikus polgári peres eljárás megindítására is, ahol alapvetően a birtoklásában megzavart félnek kell bizonyítania, hogy a zavarás a szükséges mértéket meghaladja, emellett bizonyíthatja és kérheti ebből fakadóan felmerült kárai vagy sérelmei megtérítését is. A bíróság ezekben az ügyekben jellemzően igazságügyi szakértő segítségével és a körülmények gondos mérlegelésével hoz döntést. Hangoskodás, zajkeltés esetén a rendőrség útján lehet szabálysértési feljelentéssel élni csendháborítás okán.
Bírósági gyakorlat
- EBH2011. 2397 I. A szomszédjog általános szabálya a szomszédos ingatlanon építkezővel szemben nem azt a követelményt támasztja, hogy saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz. II. A szükségtelen zavarás megvalósítható a szűkebb lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki, építési megoldással akkor is, ha az építésre a tulajdonosnak az építési szabályok szerint lehetősége volt. A tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe.
- EBH2010. 2219. A szomszédjog megsértéséből eredő kártérítési felelősség alapja nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye, hanem az a magatartás, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül az építkező úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel nem, vagy csak kisebb mértékben okoz kárt.
- EBH2010. 2219. A szomszédjog megsértéséből eredő kártérítési felelősség alapja nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye, hanem az a magatartás, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül az építkező úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel nem, vagy csak kisebb mértékben okoz kárt.
- EBH2007. 1687. Az ingatlan tulajdonosa a kilátás elveszítésével okozott kár megtérítése iránti követelését az ötéves általános elévülési időn belül érvényesítheti a szomszédos ingatlan tulajdonosával szemben.
- EBH2001. 517. Az a tulajdonos, aki az ingatlanában a szükségtelen zavarás folytán bekövetkezett forgalmi értékcsökkenés megtérítéseként már kártérítést kapott, nem igényelheti a birtokháborítást megvalósító zavarás megszüntetését is, mert a két igény kizárja egymást.
- BH1994. 245. II. Az építési engedély nem zárja ki a szomszédjog megsértésén alapuló polgári jogi igény érvényesítését.
- BH1993. 161. A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező – az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó – kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és a szabályok betartásával építkezett.
- EBH2001. 519. A szomszédos lakóépületben folytatott tevékenység engedély nélküli filmrevétele jogsértés bizonyítása végett – ha személyiségi jogot nem is sért – birtokháborítást valósíthat meg.
- EBD2013. P.18. A birtokvédelem és a személyiségi jogi védelem egymással párhuzamosan igénybe vehető jogvédelmi lehetőséget biztosít a sérelmet szenvedett fél számára. Nincs akadálya ezért annak, hogy a bíróság az eredményes birtokvédelmi eljárást követően a jogi személy céljaira szolgáló helyiséghez fűződő jog megsértését megállapítsa.
- BH2012. 260. Kedvtelésből állatot úgy kell tartani, hogy az állat tartása lehetővé tegye annak természetes viselkedését, ugyanakkor a környező lakóközösség kialakult élet- és szokásrendjét tartósan és szükségtelenül ne zavarja. A szomszédjogi szabályok megsértésén alapuló birtokvédelmi perben figyelembe kell venni a szerzett jogok védelmének jogelvét is.
- BH2002. 179. Vállalkozói tevékenységgel járó zajhatás elleni birtokvédelem módját a szembenálló érdekek összevetésének eredménye szabja meg; az érdekegyensúly helyes megteremtésével érhető el a zavarás szükségtelen mértékének megszüntetése.
- BH1992. 100. Hangos zeneszolgáltatással megvalósított birtokháborítási perben a bíróságnak az eset körülményeire tekintettel meg kell határoznia, hogy milyen műszaki megoldásokkal küszöbölhetőek ki azok a zajok, amelyeket a tulajdonos nem köteles eltűrni.
- BH1985. 344. Ha az üzlet nyitva tartása esetén a zavarás más módon nem szüntethető meg, nem kizárt az éjszakai nyitva tartástól való eltiltás sem.
- BH1980. 378. A hatósági engedély alapján tevékenykedő üzemek, üzletek is kötelesek gondoskodni arról, hogy tevékenységükkel a szomszédos ingatlannak használatát szükség nélkül ne zavarják és a szomszédok nyugalmát ne háborítsák. Üdülőövezetnek nem minősülő lakóterületen sem kötelesek a szomszédok tűrni a nyugalmukat szükség nélkül zavaró tevékenységet és a környezetvédelem elemi szabályainak figyelmen kívül hagyását.
Hozzászólások