Egy ingatlan adásvétel mindig kihívásokkal teli fordulat az ember életében, különösen, ha nem követi a szokásos ügymenetet. Az eladó oldaláról ilyen ok lehet például adózási megfontolás, az a tény, hogy az ingatlannal még nem feltétlenül rendelkezik, vagy adott esetben maga az ingatlan jogilag nem is létezik, vagyis az „új építésű” ingatlan még csak a tervasztalon látható. Mindezek a körülmények a vevői oldalon hatványozott kockázatokat jelentenek, amelyek megfelelő kezelésére a jog eszközöket kínál ugyan, de azontúl fokozott odafigyelést és még gondosabb ügyellátást igényel.
Az előszerződés
Az előszerződés intézményével a jog törvényes keretek között biztosítja egy ígéret rögzítését a felek között, amely ígéret később, a feltételek bekövetkezte esetén szerződéssé válhat. Másképpen megfogalmazva, amennyiben valamilyen okból kifolyólag a felek még nem tudnak végleges szerződést kötni, de annak minden lényeges elemében egyébként megállapodásra jutottak, lehetőségükben áll olyan ígéret megtételére, amely később akár bírói úton is kikényszeríthetővé válik. Az előszerződés tehát kölcsönösen vállalt szerződéskötési kötelezettség, amely kötelmi igényt keletkeztet a másik féllel szemben a végleges szerződés létrehozására. Ez az igény a felek által meghatározott határidőben köti az ígérettevő feleket, ilyen határidő hiányában azonban az általános elévülési idő elteltével elenyészik, elévül. Az elévülés mindkét oldalon kockázati elem, de az a tény, hogy az előszerződés nem végleges szerződés, azt is jelenti, hogy ingatlan megvásárlására kötött előszerződés alapján nincs helye ingatlannyilvántartási bejelentésnek, bejegyzésnek, az előszerződés ranghelyet sem foglal el, az tehát a közhiteles nyilvántartásban nem tüntethető fel, így az ingatlan jogilag „nem foglalt”, az akár – az ígéret megszegésével – más szerződés tárgyává is válhat, eladható, biztosítékként felajánlható.
Az előszerződést a végleges szerződésre előírt alakban kell megkötni, és az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak, azaz ingatlan esetben írásban, alapvetően ügyvéd által ellenjegyzett okirati formában kell megkötni.
A vevői érdekek és az előszerződés
Végleges szerződés esetében a vevő érdekei alapvetően megfelelően érvényesülnek, hiszen a földhivatali benyújtással mindenki számára nyilvánvaló az ügylet megtörténte, és a tulajdonjog-bejegyzésnek szerződésszerű teljesítés esetében alapvetően nincs akadálya. Előszerződés esetében azonban, mivel ingatlannyilvántartási eljárásra nem kerül sor, a vevői oldal védelmét megfelelő szerződéses biztosítékok beépítésével tudjuk erősíteni. Ilyen lehet a foglaló, az időszakos vételárrész-teljesítések megfelelő ütemezése, feltételekhez kötése. E biztosítékoknak olyanoknak kell lenniük, amelyek megakadályozzák az eladót abban, hogy az ügylethez kötött ígéretét megszegje. Erre a foglalón kívül alkalmas lehet többek között a megfelelő mértékű kötbér kikötése is, amely arra ösztönzi az eladót, hogy a végleges adásvétel megkötéséhez szükséges lépéseket határidőben megtegye, illetve az esetleges piaci változásokból fakadó kockázatok eredményeit ne háríthassa át a vevőre, adott esetben ne állapodjon meg új vevővel, ne terhelje meg az ügylet tárgyát. Olyan esetekben pedig, ahol az ingatlan a maga valóságában még nem létezik, ezek az elvárások még hangsúlyosabban jelentkeznek.
Az ingatlan jogi létezésének kérdése
A hatályos jogszabályok értelmében az ingatlannyilvántartásba való bejegyzéssel keletkeznek az ingatlanok. Egy pusztán tervasztalon létező, vagy éppen kivitelezés alatt lévő lakóingatlan esetében tehát a fent említett jogi biztosítékokat párhuzamba szükséges állítani a tervekkel, a kivitelezés fázisaival, a kapcsolódó ellenőrzésekkel, műszaki és hatósági dokumentációk összességével, hiszen mindaddig, amíg az épület feltüntetése és bejegyzése nem történik meg, addig jogilag az ingatlan legfeljebb telek minőségében létezik, emiatt a végleges szerződéshez szükséges új helyrajzi szám sem áll rendelkezésre. Jogi értelemben tehát az ilyen ingatlan akkor válik értelmezhetővé, ha rendelkezésre áll az ingatlan jogerős használatbavételi engedélye vagy az annak megfelelő más határozat, pl. fennmaradási engedély vagy a használatbavétel tudomásulvétele, amelyek egyebekben településenként eltérő feltételek esetében adható ki. Egy társasház esetében pedig a társasház jellegzetességeiből fakadóan további műszaki, hatósági előírásoknak is meg kell felelnie.
Az „új építésű” ingatlanok adásvétele
A klasszikus „új építésű” ingatlan esetében a felek jellemzően csak előszerződést kötnek, amelyben az eladó vállalja az építési-kivitelezési munkák ellátását, adott esetben a konkrét társasház megalapítását, majd a lakás tulajdonjogának egy végleges adásvételi szerződés keretében való átruházását. A leírt folyamatok jellemzően szakaszos finanszírozásban képzelhetők el, ahol az eladói és vevői érdekek kényes egyensúlyára kell törekedni. A vevői érdekek e körben általánosságban a minél kisebb mértékű finanszírozásban lelhetők fel – elvégre az ingatlan jogilag nem is létezik –, míg az eladói érdek a minél magasabb finanszírozási arány elérése. A két érdek közötti egyensúly megteremtése különösen fontos, hiszen nem egy esetben a teljes vételár 80-90 százaléka is előszerződés alapján kerül átadásra még az ingatlan jogi létezését megelőzően.
Ennek megfelelően a szerződéses biztosítékok szolgálhatnak az érdekellentétek feloldására és a vevői kockázatok mérséklésére. A kockázatok tekintetében ki kell emelni, hogy az elmúlt időszakban több hasonló építkezés esetében a finanszírozási nehézségek az építtető eladó kudarcát, fizetésképtelenségét eredményezték, azaz a vevői oldal számára nem lehet közömbös a kialkudható biztosítékok köre, a fizetési feltételek pontos és ellenőrizhető feltételekhez kötése, különösen azokban az esetekben, ahol maga a vevői fizetés is pénzintézet bevonásával történik.
A legideálisabb megoldás ebben a körben egy olyan egészséges kockázatmegosztás rögzítése, amely foglalóval és vételárrészletekkel együtt a vevői előfinanszírozást a vételár egészségesebb, legfeljebb 40-50 százalékos arányát jelenti, majd a végleges szerződés megkötésével teszi a fennmaradó vételárhátralékot esedékessé. E körben is a kellő óvatosság és körültekintés irányadó, érdemes minden esetben elemezni a beruházó eladó tőkehelyzetét, tulajdonosi körét ellenőrizni, amelyre vonatkozóan nemcsak a közhiteles nyilvántartások adnak lehetőséget, hanem adott esetben magán a telekingatlan tulajdoni lapján is látható az építési-kivitelezési munkálatokat finanszírozó pénzintézet, mint zálogjogosult helyzete is. Külön biztosíték lehet az adott telekingatlan egy részének végleges szerződéssel való átruházása a vevő számára, amely azonban sajátos kockázatközösséget is teremt a felek között, és újabb, adott esetben jogvitás helyezeteket is indukál.
Előszerződés vagy végleges szerződés?
A jog önmagában véve nem tiltja egy még nem létező, vagy adott esetben még nem az eladó tulajdonát képező ingatlanra kötött végleges adásvétel megkötését. Ebben az esetben azonban, mivel maga az ingatlan még nem létezik, több probléma merülhet fel, egyebek mellett a műszaki tartalom, a hatósági ügyintézés, illetve akár a lehetetlenülés kérdésében. A végleges szerződés ugyan könnyebben kikényszeríthető abból a szempontból, hogy a tulajdoni igény az ingatlannyilvántartásban valamilyen formában szerepel, sőt, akár a vevő tulajdonossá is válik, azonban a műszaki teljesítés kikényszerítése szempontjából az nem feltétlenül jelent előnyt.
Az előszerződéssel megvalósított szakaszos finanszírozás a műszaki tartalom kikényszerítése szempontjából hatékonyabb is lehet, mint egy már teljesen átruházott tulajdonjog esetében, amely feltételezi a teljes vételár megfizetését, viszont az ingatlan még ebben az esetben sem készült el, így helyrajzi szám hiányában továbbra sem lehetséges az ingatlannyilvántartási helyzet rendezésére. Következésképpen, ha még fizikailag létezik is az ingatlan, de az az ingatlannyilvántartásban nem szerepel, a végleges adásvételi szerződés nem feltétlenül védi jobban a vevő érdekeit, mint egy előszerződés, amely alapján a végleges szerződést akkor kell megkötni, amikor az ingatlan jogilag is létezővé válik.
Összegezve: „új építésű” ingatlan tekintetében, bár a törvény lehetővé teszi végleges szerződés megkötését, az előszerződés és annak pontos megfogalmazása, a fizetési feltételek megfelelő műszaki és jogi biztosítékok beépítésével hatékonyabban védi a vevői érdekeket. Végleges szerződés ebben az esetben inkább akkor javasolt, ha a kivitelezés már olyan állapotban van, hogy annak vége mind műszakilag, mind jogilag előre látható, bár ebben az esetben is kockázati tényezőt jelent a helyrajzi szám nem végleges állapota. Ez utóbbi esetben az előszerződéssel akár magasabb összegű vételárrészletek is kifizethetők, míg a csak tervek szintjén létező ingatlanok esetében kisebb volumenű előszerződési foglaló átadása indokolt. Ténylegesen, azaz műszakilag és jogilag is létező ingatlanok esetében az előszerződés megkötésének sajátos indokai külön, egyedi mérlegelés tárgyát képezik, amelyben hangsúlyozni szükséges az elévülési időt, amely akár el is enyésztheti a bírói kikényszerítés lehetőségét.
Hozzászólások