A közös tulajdon közmondásos nehézségei, problematikája az ingatlanpiac egyik szegmensében különös kihívások forrásai nemcsak a tulajdonosok, de a hivatalok oldaláról egyaránt. Az osztatlan közös tulajdon sajátos formájaként élő ikerházak kérdésköre a mindennapok során annak ellenére megkerülhetetlen, hogy magát a kifejezést a magyar jog nem is ismeri, és azt az általános közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint kezeli.
A közös tulajdon
Közös tulajdon alatt azt értjük, ha több személyt egy időben ugyanazon a dolgon úgy illeti meg a tulajdonjog, hogy annak összes részjogosítványait, azaz a birtoklást, a használatot és a hasznok szedését egymással meghatározott arányok, azaz tulajdoni hányadok szerint megosztva gyakorolhatják. A közhiedelemmel ellentétben tehát az adott dolog teljességét illetően a tulajdonból fakadó jogok ezen eszmei hányadok szerint illeti meg a tulajdonostársakat, azaz nem az adott dolog részelemei felett. A közös tulajdon a tulajdonosok között egy különleges közösséget hoz létre, amelynek következménye, hogy a dolog használatával, hasznosításával, birtoklásával, illetve egyéb kérdéseivel kapcsolatban szorosan együttműködjenek, és kialakítsák a megfelelő, mindennapi működés szabályainak rendszerét. A közös tulajdon központi eleme ebben az esetben egy ingatlan, amely így az ingatlan-nyilvántartásban annak ellenére képez egy egységet, hogy az a valóságban több lakást jelent. Ennek oka alapvetően a helyi építési szabályzatokban előírt korlátozásokra vezethető vissza, azaz egy adott építési telek beépítettségére vonatkozó szabályok szerint több ingatlan nem építhető, de a korlátokon belül felépített legnagyobb arányú ingatlan több lakás kialakítását mégiscsak lehetővé teszi. A közös tulajdon alapján a tulajdonostárs az őt megillető tulajdonjogot a tulajdoni hányad erejéig a teljes ingatlan esetében gyakorolhatja, ám az abszurd helyezetek elkerülése érdekében – mivelhogy a tulajdonostárs a másik lakást is használhatná és viszont – elkerülhetetlen a birtoklás, a használat, a hasznok szedése, valamint az egyéb kapcsolódó kérdések, különösen a fenntartás költségviselésének rendezése.
A használati megállapodás
A fentiek szerint – noha a törvény azt külön nem követeli meg – a tulajdonostársaknak indokolt a tényleges használatot és az ezzel együtt járó birtoklást, költségviselési kérdéseket egymás között szerződéses úton rendezni. Hangsúlyozandó ugyanakkor, hogy ezen szerződés a tulajdont nem osztja meg, hanem csak a jogok és kötelezettségek egymás közötti gyakorlását szabályozza, következésképpen aki annak megkötésében nem vett részt, őt nem kötelezi, illetve nem jogosítja. A megállapodás jellemzően térben – azaz a lakásokat, a közös kerthelyiséget illetően –, valamint időben – közös telekrész tekintetében osztottan – szabályozza az ingatlan teljességének használatát, és az általános szabályok szerint hozható létre. A praktikum, különösen a közüzemi szolgáltatások szerződései miatt ezen megállapodások megkötését írásbeliséghez köti, de szóban, ráutaló magatartással is létrejöhetnek. Amennyiben valamelyik tulajdonostárs a törvényben vagy a megállapodásban meghatározottnál nagyobb mértékben használja az ingatlant, illetve annak részeit, a tulajdonostársaknak többlethasználati díjat köteles fizetni, hacsak az érintett tulajdonostárs a használat lehetőségével saját elhatározásából nem élt, és ez okból került sor a használati arány túllépésére.
A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés
Amennyiben a tulajdonostársak nem kötnek megállapodást, az ingatlan hasznai, költségei, illetve az ingatlannal kapcsolatos kockázatokból fakadó veszélyek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, illetve terhelik. Következésképpen a tulajdonostársnak a másik tulajdonostárs által elvégzett vagy elvégeztetett fenntartási és állagmegóvási munkálatok költségeihez tulajdoni hányadával arányosan köteles hozzájárulni. Alapvetően ezeket a kérdéseket természetesen közös döntések során szükséges megtárgyalni, de a tulajdonostárs döntés hiányában is jogosult elvégezni az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatokat. Természetesen ez a lehetőség magában hordozza annak veszélyét, hogy a tulajdonostársak valamelyike a többieket anyagi erejüket meghaladó költekezésre kényszeríti, ezért áll fenn egy előzetes értesítési kötelezettség vagy adott esetben bírói jogorvoslati út. Az értesítés csak akkor hagyható el, ha az elvégzendő tevékenység halaszthatatlan, és nincs valós esély arra, hogy a tulajdonostársaktól a hozzájárulás időben megérkezzen. Mindez az állagmegóvás természetéből fakad, valamint abból, hogy a közös tulajdon védelme érdekében bármelyik tulajdonostárs felléphet.
A döntéshozatal
Fentiekből is következik, hogy a tulajdonostársak annak ellenére, hogy végső soron külön lakásokban laknak, szorosan kötelesek egymással együttműködni, és a megfelelő döntéseket meghozni annak érdekében, hogy a teljes ingatlan sorsa biztosított legyen. Ennek megfelelően a megállapodásban szükséges rendezniük a döntéshozatali mechanizmusok módját, rendszerét, ennek hiányában a törvényi szabályok érvényesülnek, és a tulajdoni arányok határozzák meg a szavazatok számítását. Alapvetően a szótöbbségi, pontosabban többségi tulajdoni hányadok szerinti döntések szükségesek, de a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez és az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. Az ikerházak esetében különösen problematikus így pl. egy zálogjog kérdése annak ellenére, hogy az csak az adott tulajdoni hányadot terhelné, így az együttműködés fokozottan elvárt ezekben az esetekben is. Amennyiben a döntés nem születik meg például az egyhangúság követelménye okán, vagy az valamelyik tulajdonostárs számára esetleg hátrányos, vagy jogszabályba ütközik, úgy a bíróságtól kérhető megfelelő jogorvoslat.
Rendelkezési jog a saját tulajdoni hányaddal
A tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájárulásától függetlenül jogosult a tulajdoni hányadát, jelen esetben lakását átruházni, megterhelni. A tulajdonostársat saját tulajdoni hányada felett megillető rendelkezési jog azonban korlátozott, a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben törvényes elővásárlási, előbérleti jog illeti meg, azaz, ha a lakását el kívánja adni, a kapott vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt az elővásárlásra jogosult tulajdonostársaival közölnie kell. A tulajdonostársak e körben élhetnek tehát azzal a joggal, hogy az adásvételi szerződés velük kerüljön megkötésre, így akár végső esetben a teljes ingatlanon meg is szűnhet a közös a tulajdon. Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés nem lesz érvénytelen, de annak ún. relatív hatálytalansága jogviták sorozatát eredményezheti.
A közös tulajdon megszüntetése
Az ikerházak és az általuk létrejött közös tulajdon magától értetődően veti fel a közös tulajdon megszüntetésének kérdését. Valamennyi közös tulajdon esetében annak megszüntetése a tulajdonostárs alanyi joga, amelyről lemondani nem lehet, ugyanakkor a felek a megszüntetés módját, akár a megszüntetés lehetőségének korlátozásával, szerződésben szabályozhatják. Ikerházak esetében a természetbeni megosztás magától értetődően merül fel, ugyanakkor pontosan a helyi építési szabályok miatt az alapvetően nem járható, ezért a használati megosztás nem teremt alapot a lakások külön helyrajzi szám alatti nyilvántartásba vételére.
Második lehetőség – és egyben különös veszély – a tulajdoni hányad megváltása vagy adott esetben az árverésen való értékesítés. Ebben az esetben az egyik tulajdonostárs a másik tulajdonostárs lakását megváltási ár megfizetése ellenében magához válthatja. Ez nyilvánvalóan méltánytalan helyzetek sokaságát okozhatja, ezért a használati megállapodásban indokolt e mód kifejezett kizárása, elkerülendő azt, hogy valamely tulajdonostárs anyagi helyzetével visszaélve a másik tulajdonostárs ingatlanrészét magához váltsa, már csak annak fényében is, hogy az ingatlanpiac sajátosságai szerint a közös tulajdon ténye önmagában véve forgalmi értéket csökkentő tényező.
Lehetőségként áll fent egyebekben a társasházzá alakítás, amennyiben az ingatlanon fennálló közös tulajdon megfelel a társasházzá nyilvánítás követelményeinek. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti, és ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A társasházzá alakítás legnagyobb előnye, hogy bár maradnak közös tulajdonban álló részek, így különösen a telek, az épület tartószerkezetei, a tető, de maguk a lakások már külön tulajdonba kerülnek, ezáltal önállóan terhelhetők, elidegeníthetők, ily módon a közös tulajdon közmondásos nehézségeinek jelentős része megoldhatóvá válik.
Bírósági gyakorlat
- BH2007. 335. Szerződéssel – a jogutódokra is kiható hatállyal – rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot. Újrarendezést a rendezés során figyelembe vett körülmények lényeges változása indokolhat.
- BH2002. 394. A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjainak szabályozása után az egyik tulajdonostárs által biztosított szívességi használatot a másik tulajdonostárs nem szüntetheti meg. Legfeljebb a tulajdonostársak között a használat újraszabályozására kerülhet sor.
- BH1993. 734. A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont. A használat mértéke a tulajdoni aránytól el is térhet, ha ezt az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet is indokolja.
- PK 9. számú állásfoglalás III. A tulajdonostárs és a vele együtt élő nem tulajdonos házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. A résztulajdonosnak olyan házastársát, aki nem tulajdonos, elővásárlási jog egyedül nem illeti meg. VII. Ha a résztulajdonos az illetőségét tartási szerződéssel ruházza át, tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg.
- BH1986. 185. Közös tulajdon esetén a tulajdoni arányt meghaladó használatért fizetendő használati díj összegének meghatározása érdekében nem elegendő az egész ingatlan és az elkülönülten használt ingatlanrészek forgalmi értékének, valamint a lakások és egyéb helyiségek területének egybevetése a tulajdoni arányokkal. A lakrészek, kiegészítő létesítmények, valamint a beépítetlen telekrészek használati viszonyainak, jövedelmezhetőségének tisztázását követően lehet megalapozottan állást foglalni a használati díj mértéke tekintetében. Ennek meghatározásakor a lakbérekre vonatkozó szabályok, a négyzetméterre meghatározott díjtétel csak tájékoztató jellegűek lehetnek az egyéb körülmények együttes értékelése mellett.
- BH2012. 150. I. Ha a tulajdonostársak az ingatlant a véglegesség szándékával elkülönített használati rend szerint osztották meg, akkor a dolog hasznának szedésére és annak érdekében szükséges költségek viselésére is elkülönülten jogosultak és kötelesek, ezért egymástól többlethasználati díjra nem jogosultak.
- EBH2006. 1508. I. Az eladó tulajdonostársnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársak mellett az olyan személlyel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Ez utóbbi személy azonban az elővásárlási jogot csak akkor fogja tudni gyakorolni, ha a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a szerződési ajánlat elfogadására általában elvárhatóan nyitva álló határidőn belül meg is történik.
Hozzászólások