Az építkezés befejezéséről

Mindent a napelemekről
Fürdőszoba, a nyugalom szigete
Építkezés újonnan parcellázott telken

Az építkezések jogi befejezésének ideális módja a minőségileg megfelelő és tervek szerint elkészült épület, amely azonban csak akkor válik jogilag is valóssá, ha az állam azt el is ismeri a megfelelő hatósági eljárásokkal. A szabályozás e körben meglehetősen szerteágazó, döntő módon befolyásolja az épület jellege, elhelyezkedése, az általános szabályok mellett a helyi adottságok összessége.

A használatbavételi engedély
Főszabály szerint egy elkészült épület tényleges használatához annak tudomásulvételét eredményező eljárást kell lefolytatni. Használatbavételi engedély alapján vehető használatba az az épület, amely rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas, azzal, hogy a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetében nincs használatbavételi eljárás, az épület befejezését követően csupán hatósági bizonyítványt kell kérni. Az engedély iránti kérelmet az építtető az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor, az építési engedély hatályossága alatt – a használatbavétel előtt – nyújthatja be az építésügyi hatósághoz. Engedély hiányában az építményt nem szabad használni. Természetesen előfordulhat, hogy az adott épület több részegysége önálló szakaszokban készül el, és válik alkalmassá a használatra, amely esetben az egyes megvalósulási szakaszokban külön-külön eljárást kell lefolytatni. A megfelelő mellékletekkel felszerelt kérelmet a hatóság megvizsgálja, meggyőződik arról, hogy az építkezés megfelelt-e a kiadott engedélynek, tervdokumentációnak, alkalmas-e a rendeltetésszerű és biztonságos használatra, a terület átadása megtörtént-e. Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását csak akkor tagadhatja meg, és az építmény használatát csak akkor tilthatja meg, ha az általa észlelt hibák, hiányosságok, valamint a kikötések és feltételek teljesítésének hiánya az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát gátolja vagy akadályozza, valamint a meghatározott energetikai jellemzőknek nem felel meg, illetve ha az építési naplóval kapcsolatban releváns hiányosságok figyelhetők meg, valamint a terület sem került visszaadásra az építtetőnek. Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását feltételekhez kötheti, az engedélyben kikötéseket tehet az építményhasználatot nem gátló hibák, hiányosságok megszüntetésére, megfelelő teljesítési határidő megjelölésével, és a nem teljesítés esetén alkalmazható szankciókkal való figyelmeztetéssel. A használatbavételi engedély határozatlan ideig hatályos. Az új vagy meglévő épület bővítése esetén a használatbavételi engedély előterjesztésével egy időben a földhivatal által hatályos záradékkal ellátott, a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez külön jogszabályban előírt változási vázrajzot az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) elektronikusan fel kell tölteni. Ha az építtető ezt elmulasztja, a hatóság a használatbavételi engedély rendelkező részében határidő megjelölésével kötelezi rá. A korábbi szabályoktól eltérően fontos könnyítés, hogy a földhivatali záradékkal ellátott változási vázrajz feltöltését követően a jogerős használatbavételi engedély megküldésével az építésügyi hatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes első fokú ingatlanügyi hatóságot a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránt, ez tehát már nem az építtető feladata.

A fennmaradási engedély
Az építésügyi hatósági kötelezésre irányuló eljárása hivatalból indul, a fennmaradási engedélyezési eljárást a hatóság kizárólag az építtető vagy a tulajdonos kérelmére alapítottan folytatható le. A két eljárás célja tehát elkülönül, az első az általános jogszerű építési tevékenység ellenőrzése hivatalból, míg a fennmaradási engedélyre irányuló eljárás a szabálytalanul végzett építési tevékenység orvoslására szolgáló jogintézmény. Fennmaradási engedély kizárólag a hatályos jogszabályoknak megfelelően létesített vagy azok alapján szabályossá alakított építmények esetében adható ki. A fennmaradási engedélyezési eljárást a hatóság kizárólag az építtető vagy a tulajdonos kérelmére folytathatja le, azzal, hogy arra okot az építésfelügyeleti hatóság eljárása is adhat az alábbiak szerint. Általánosságban az építésfelügyeleti hatóság építésrendészeti eljárásokat folytat le, és amennyiben megállapítja, hogy szabálytalan építési tevékenységet végeztek, két lehetőség között választhat. Amennyiben megállapítható, hogy az épület fennmaradásának feltételei fennállnak, úgy végzésben értesíti az építtetőt, vagy ha az építtető személye nem ismert, a tulajdonost a fennmaradási engedély feltételeiről, valamint jogkövetkezményeiről, és felhívja a fennmaradási engedély iránti kérelem és mellékleteinek benyújtására, ellenkező esetben a bontásról intézkedik a hatóság. A bontási kötelezésre alapvetően akkor van lehetőség, ha nem kerül benyújtásra fennmaradási engedély iránti kérelem a fentiek szerint. A fennmaradási engedély mellékleteinek összeállítása külön nehézkes feladat, amelyre rendszerint a rendelkezésre álló határidő nem elegendő. Tekintettel arra, hogy az eljárásban szünetelésnek nincs helye, indokolt határidőhosszabbítást kérni a megfelelő tervdokumentáció előkészítésére, a szükséges nyilatkozatok beszerzésére. Az indokoltan meghosszabbítható határidő 180 nap, amely e körben elegendő lehet. Ha az építtető vagy a tulajdonos a kérelmet benyújtja ugyan, de az hiányos, és az ügyfél a hiánypótlási felhívásnak sem tesz eleget, az építésügyi hatóság köteles elrendelni a bontást. A bírói gyakorlat külön foglalkozott azzal a kérdéssel, amely az engedélyhez nem kötött építési tevékenység eredményeivel kapcsolatos. E körben a legfőbb bírói fórum kiemelte, hogy az engedélyhez nem kötött építési tevékenységnek is meg kell felelnie az általános érvényű és a helyi építésügyi előírásoknak, következésképpen a jogszerű építési tevékenység tekintetében sem mulasztható el a szakszerűségi vizsgálat. Az építésügyi hatóság tehát mind az engedélyhez kötött, mind az engedélyhez nem kötött építési tevékenység felett ellenőrzést gyakorol, és adott esetben élhet a megfelelő eszközökkel a jogszabályoknak megfelelő állapot kikényszerítésére.

A bírói gyakorlatból levonható következtetések
A Kúria Elnöke „Az építésügyi hatósági eljárások gyakorlata” vizsgálati tárgykörben joggyakorlat-elemző csoport felállítását rendelte el, amely 2021. márciusában egy kettőszáz oldalt meghaladó elemzést és összefoglaló véleményt nyújtott be.1 A használatbavételi engedéllyel kapcsolatban a Kúria több ítéletében is rögzítette, hogy a használatbavételi engedély jogszerűsége akkor állapítható meg, ha a megvalósult építmény a jogszabályban, illetőleg az építési engedélyben előírtaknak megfelel. A Kúria egy másik döntésében elvi éllel fejtette ki, hogy a használatbavételi engedélyezési eljárás során a hatóságnak abban kell döntenie, hogy az épületet az építési (fennmaradási) engedélynek megfelelően, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon építették-e meg. Ezen általános tételek mellett a Kúria kimondta, hogy a használatbavételi engedély jogszerűsége a jogerős építési engedély tartalmának függvényében vizsgálható és dönthető el. Ami nem volt tárgya az építési engedélynek, az nem kérhető számon a használatbavételi engedéllyel. A fennmaradási engedélyezési eljárások az esetek többségében a hatóság felhívására benyújtott kérelemmel indulnak, ugyanakkor lényegük a használatbavételi engedélyezési eljárás eredményének elérése. A Kúria e körben rögzítette, hogy önmagában a fennmaradási tervdokumentáció benyújtására vonatkozó felhívás a hatóságot a későbbiek során nem köti, az kötelezően nem vezet az engedély kiadásához, azaz önmagában a fennmaradási engedély benyújtására való felhívás, a feltételek közlése és teljesítése nem jelenti automatikusan az engedély kiadását. A fennmaradási engedélyezési eljárás tehát semmiképpen nem jelenti az építkezés jogszerűvé tételét, az automatikus tudomásulvételt.

Bírósági gyakorlat

  • Kfv.II.37.286/2015/10. a használatbavételi engedély jogszerűsége akkor állapítható meg, ha a megvalósult építmény a jogszabályban, illetőleg az építési engedélyben előírtaknak megfelel.
  • Kfv.III.37.343/2016/8. a használatbavételi engedélyezési eljárás során a hatóságnak abban kell döntenie, hogy az épületet az építési (fennmaradási) engedélynek megfelelően, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon építették-e meg.
  • Kúria a Kfv.II.37.776/2015/7. a 193/2009. Korm. rendelet 39. § (2) bekezdése alapján kiadott hatósági felhívás ténye az ügy érdemi elbírálására nincs kihatással. A fennmaradási tervdokumentáció benyújtására vonatkozó felhívás a hatóságot a későbbiek során nem köti, az kötelezően nem vezet az engedély kiadásához.
  • Kfv.II.37.630/2017/6. a 2013. január 1-jét követő építéshatósági eljárásokban az építési jogosultság igazolása, a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nem feltétele a fennmaradási engedély kiadásának.
  • Kúria Kfv.II.37.484/2017/9. az építési engedély nélkül végezhető tevékenységek közé csak az előtető, védőtető építése vagy felújítása tartozik, amennyiben viszont az a terasz körbeüvegezésével és hőszigetelésével már helyiséggé válik, arra nem vonatkozik az előtető, védőtető felújítására, korszerűsítésére, átalakítására vonatkozó kivételszabály, a beépítési százalékba a bővítmény, mint helyiség beszámít, a beépítési mértéket megnöveli.
  • Kfv.VI.37.076/2018/9. a végleges használatbavételi engedély elleni fellebbezési jog kimerítése hiányában a döntés jogerőssé vált, ezért annak vitatásához való jog, azaz a jogorvoslati jog elenyészik.
  • Kfv. III.37.292/2017/6. a hatósági ellenőrzés időpontja alapozhatja meg a hatóság tudomásszerzését a jogsértésről, és nem a hatósághoz érkező jogsértésről szóló bejelentés.
  • Kfv.III.37.929/2015/6. 10 éves objektív határidőn belül elrendelhető a szabályossá nem tehető épület bontása. Ugyanakkor 10 évnél régebben kivitelezett építési tevékenység esetén hatósági intézkedésnek nincs helye.
  • Kfv.III.38.298/2019/8. az ellenőrzés során feltárt szabálytalan tevékenységről való tudomásszerzéstől számított 90 napon túl a hatóság nem indíthat intézkedések megtételére irányuló eljárást.

 

 

Ezt megelőző cikkünk:

Hozzászólások

0
    0
    Az Ön Kosara
    Your cart is emptyReturn to Shop