Az ingatlantulajdonosok jelentős része dönt úgy, hogy házát, lakását bérlet útján kívánja hasznosítani, amely azonban – mint minden szerződés – sajátos kockázatokat hordoz magában. E rizikók közül a legjelentősebb az az eset, amikor a szerződés megszűnését követően a bérlő nem hagyja el az ingatlant. Vegyük sorra a bérbeadó érdekeit szolgáló jogi lehetőségeket, az ingatlan kiürítésével kapcsolatos eljárásokat, a megoldást jelentő kiköltözési/kiürítési nyilatkozat közjegyzői okiratba foglalását, valamint az e témakörben született bírósági gyakorlatot.
A lakásbérlet kérdéseinek jelentőségét napjainkban nem lehet eléggé hangsúlyozni. Az ingatlanpiaci változások egyik alap része a bérleti piac, amely nemcsak a lakhatás kérdése szempontjából bír társadalmi jelentőséggel, hanem magát az ingatlanforgalmat is közvetlenül befolyásolja. Kiindulópontnak tekintsük a szerződés írásbeliségét, azaz az írásos formában való megkötési kötelezettséget. Tekintettel arra, hogy a szerződésben a felek bármilyen kérdésben megállapodhatnak, fontos annak részletes tisztázása, milyen eljárásban történik meg az ingatlan birtokának visszajuttatása. Amennyiben a felek között a szerződés megszűnése ellenére változatlanul fennmarad az együttműködés és kölcsönös bizalom, a megoldás magától értetődő, közösen, egymás érdekeire figyelemmel valósulhat meg a birtok visszaadása. Amennyiben ezek a feltételek hiányoznak, úgy a jog, mint minden vitás helyzetben, a birtok visszaszerzése érdekében megfelelő eljárásokat kínál az ingatlan tulajdonosa számára.
A bérbeadó lehetőségei
Attól függetlenül, hogy a lakásbérlet megszűnésére mely okból került sor, az ingatlan visszaadása értelemszerűen a bérlő kötelezettsége, azaz amennyiben ezt nem teljesíti, ingatlana visszaszerzéséhez a bérbeadónak kell megtennie a szükséges lépéseket. Alaptétel, hogy a jog által kínált utakat kell választania, ellenkező esetben nemcsak az ingatlan visszaszerzését késlelteti, de amennyiben önhatalmúlag kívánja visszaszerezni, szélsőséges esetekben büntetőjogi jogkövetkezményekkel is találkozhat. Mindezek azonban nem jelentik azt, hogy a bérbeadó tehetetlen lenne, egyes lépések eszközlésével a klasszikus jogi eljárásokat megelőzően is lehet biztosítani a megegyezés útján való birtokbavételt.
Az ingatlan lezárása. E lépések közül emelendő ki az ingatlan lezárása, elvégre a jogszabályok szerint a bérbeadónak törvény által biztosított zálogjoga keletkezik a bérlő ingóságain a meg nem fizetett bérleti díj erejéig. Következésképpen a bérbeadó megakadályozhatja a bérlőt abban, hogy az ingóságait a lakásból elvigye, amelynek eszköze lehet az ingatlan lezárása, akár zárcsere útján is. Fontos ugyanakkor, hogy ebben az esetben is biztosítani kell a bérlő ingatlanhasználatát, amelynek kivitelezése értelemszerűen nehezen megvalósítható, hiszen gyakorlatilag azt feltételezi, hogy maga a tulajdonos nyitja, zárja az ingatlant mindaddig, amig a bérlő ki nem költözik.
Jogszerű megoldással élhet a bérbeadó, ha a közművekhez való hozzáférést szünteti meg a bérlő számára. A közművekről való leválasztás sikerre vezethet abban az esetben, ha a bérlő jelentős közműtartozást is felhalmozott, és a közműszolgáltatóval a bérbeadónak áll fenn szerződése. Ebben az esetben a bérbeadó arra hivatkozhat, hogy személyében nem kötelezhető a szolgáltatási díjak viselésére a bérlő helyett, illetve magának a bérlőnek egyéni lehetősége volt saját jogon szerződést kötnie a szolgáltatóval. Tekintettel arra a tényre, hogy a felek között ilyen esetben már az is jogkérdéssé válik, hogy kinek és milyen feltételekkel kell biztosítania a közműszolgáltatásokhoz való hozzáférést, egy esetleges bérlő által indított birtokvédelmi eljárásban e kérdésre sem terjed ki a jegyző hatásköre, azaz a bérbeadó nem kötelezhető a jegyző által azok visszakapcsolására, ezzel pedig nyilvánvalóan az ingatlan használatát lehetetleníti el, és így a bérlő kiköltözése közvetetten elérhető.
Birtokvédelmi eljárás. Amennyiben a fenti lépések nem vezetnek eredményre, a jog által felkínált eszközök közül a birtokvédelem eljárása lehet olyan, amely megoldást kínálhat a kialakult helyzetre. A birtokvédelmi eljárás ugyanakkor alapvetően nem alkalmas ilyen természetű jogvita eldöntésére, nem egy esetben előfordul, hogy az ingatlanban bent maradó bérlő vitatja a bérbeadó felmondását, és ekkor hosszan tartó pereskedés alakul a felek között, amely időszak alatt a bérlő az ingatlanban továbbra is bent marad. Fontos kiindulópont a birtokvédelemmel kapcsolatban, hogy a jegyző kizárólag a birtoklás ténye alapján dönt, illetve dönthet. Következésképpen, ha a bérbeadó önhatalmúlag szerzi vissza ingatlana birtokát, a bérlő kérelmére ezen önhatalom gyakorlását megelőző birtokállapotot állítja helyre, és ennek értelmében a bérlőt az ingatlanba vissza fogja helyezni. A jegyző – mivel nem bíró – nem vizsgálhatja azt a kérdést, hogy a birtokláshoz kinek van erősebb és egyértelműbb joga, elvégre jogkérdésben csak bíróság dönthet.
Mindezeket összegezve ez a megoldás alapvetően nem szolgálja a bérbeadó érdekeinek hatékony érvényesítését, bár tagadhatatlan előnye, hogy első pillantásra talán ennek az eljárásnak a legkedvezőbb a költségvonzata . Amennyiben a birtokvédelmi eljárásban az ingatlan tulajdonosára nézve sérelmes eredmény születik, a jegyző határozata ellen kell bírósághoz fordulni.
Ingatlan kiürítésére irányuló per. A fenti vitás helyzet megoldásának főszabálya az ingatlan kiürítésére vonatkozó per, amelyet a bérbeadó a felmondási idő után indíthat meg. Ezen per egyik legfontosabb eleme, hogy megindítását követően a jegyzői birtokvédelmi eljárásokban a bérbeadó alappal és jó eséllyel hivatkozhat arra, hogy a birtoklás jogszerűségének kérdésében a felek között per van folyamatban. A jogkérdésről indított per következményeként a bérlő által esetlegesen megindított birtokvédelmi eljárásban így a bérbeadó kérheti, hogy a jegyző állapítsa meg hatáskörének hiányát. Mint minden peres eljárás, a kiürítési per is hosszadalmas és költségigényes, amelynek eredményét követően végrehajtási eljárásban szerezhető vissza az ingatlan birtokba.
A megelőzés: közjegyzői okiratba foglalás
A fenti nehézkes eljárások helyett az ingatlanbérbeadás esetében is a legjobb megoldás egy megfelelően megfogalmazott, szigorú jogi biztosítékokkal rendelkező bérleti szerződés, amelyben a felek részletesen szabályozzák a bérlő kiköltözési és kiürítési kötelezettségét, a közműszolgáltatásokhoz való hozzáférés kérdését és a bérbeadói zálogjog gyakorlásának módját. Az ügyvéd vagy közjegyző által szerkesztett bérleti szerződés költségesebb ugyan, ugyanakkor a megszűnéskor jelentős mértékben csökkenti a jogviták kialakulásának esélyét, vagy jogvita esetén az eljárások hosszát, költségigényét.
Hatékony védelmet nyújt az a megoldás is, amikor a bérlő külön közjegyzői okiratban pontosan körülírt kiköltözési és/vagy kiürítési nyilatkozatot tesz, ez a kiürítési és/vagy kiköltözési bérlői kötelezettségvállalás ugyanis közvetlenül, bírósági eljárás nélkül válhat végrehajthatóvá: lerövidíti az ingatlan visszaszerzéséhez szükséges időt, eljárási költségeket takarít meg, illetve elősegíti a bérlemény újbóli kiadását, azaz a bevételszerzést, illetve jelentősen lecsökkenti a bérlő által okozott károk bekövetkeztének kockázatát. Ilyen okirat léte esetében tehát nem szükséges bírósághoz fordulni és pereskedni, gyakorlatilag az okiratot szerkesztő közjegyzőhöz intézett kérelemmel – amennyiben a feltételek fennálnak –, a bérbeadó kérelmére a közjegyző elrendeli a végrehajtást. A közjegyző által szerkesztett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban a kiköltözésen, kiürítésen túl a bérleti díj, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetéséről is lehet rendelkezni, így ezek a költségek is külön polgári per nélkül, közvetlenül végrehajthatókká válnak.
Bírósági gyakorlat
- BH2011. 190. A lakás volt bérlője számára a lakás kiürítését elrendelő határozat végrehajtásáig biztosított birtokvédelem a szívességi használót a szívességi engedély megvonását követően nem illeti meg. Ilyen esetben a jegyző tényleges birtokláson alapuló határozata megváltoztatásának és a birtokvédelem iránti kérelem elutasításának van helye.
- BH2008. 64. A társasházi lakásban lakó quasi bérlő nem kötelezhető a tulajdonost terhelő társasházi közös költségek megfizetésére, ha ezt megállapodás alapján nem vállalta át. E költségek fizetésének elmulasztására felmondás nem alapítható, és nem kérhető a lakás kiürítésére való kötelezés.
- BDT2014. 3175. A helyiségbérleti szerződés érvényesen írásban köthető, az alaki követelmény teljesüléséhez azonban elegendő az egyszerű okirati forma, azaz nem érvényességi kellék a szerződésnek közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalása.
- Kúria Pfv.VI.20.629/2012/9. Az a körülmény, hogy a bérlő a családtagjaival, köztük egy kiskorú gyermekkel lakik együtt a lakásban a bírósági eljárás folyamán nem vehető figyelembe, a bíróság csak a felmondás jogszerűségét vizsgálhatja, és a jogszerű felmondás szükségképpeni jogkövetkezménye, hogy a bíróság a felet a lakás kiürítésére és használati díj fizetésére kötelezi.
- EBH2003. 944. A felmondásra alapított lakáskiürítési igény elbírálása során nem a bérhátralék keletkezésének okait kell vizsgálni, hanem a felmondás szabályszerűségét. Méltányosságot e körben a bérbeadó gyakorolhat azzal, hogy a felmondási jogát nem gyakorolja.
- Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.219/2011/6. A felszólítás és a felmondás a lakás kiürítésére alapot adó joghatás kiváltására, a szerződés megszüntetésére akkor alkalmas, ha alakilag és tartalmilag is megfelelt a jogszabályoknak. Mivel az Lakás tv. nem szabályozza a jognyilatkozatok hatályosulását – melyhez a nyilatkozat megtételéhez kapcsolódó joghatások fűződnek – a Lakás tv. 1. § (3) bekezdéséből következően a felszólítás, illetve a felmondás hatályosulására a Ptk.-nak az egyoldalú címzett jognyilatkozatok hatályossá válására vonatkozó 214. §-át kell alkalmazni. Az írásban közölt jognyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék.
Hozzászólások