Társasházi jogviták

Egy társasház a kétségtelen előnyök mellett természetéből fakadóan több konfliktus forrása is, amelyekre az életviszonyok összetettsége miatt az együttélést szabályozó előírások nem tudnak egyértelmű választ adni, ráadásul a nagyobb létszámú társasházak közös döntési fóruma, a közgyűlés is csak korlátozottan tölti be feladatát.

A társasházak sajátosságai iránt a jogalkotó sem közömbös, így a törvényes működést, amennyiben a közgyűlés arra nem képes, vagy maga a közgyűlés jogszabálysértő eredményre jut, két jogintézménnyel kényszeríti ki. A társasházi közgyűlés, a közös képviselet, a számvizsgáló bizottság működése felett egyrészt a település jegyzője lát el általános törvényességi felügyeletet, a másik lehetőség pedig a bíróság előtti peres eljárás.

Törvényességi felügyelet a jegyző előtt

A jegyző ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és módosításai, közgyűlési határozatai megfelelnek- e a jogszabályoknak és az alapító okiratnak, szervezeti-működési szabályzatnak, működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. Következésképpen törvényességi ellenőrzés alá nem tartoznak azok az ügyek, amelyekben bírósági, hatósági eljárásnak van hely, nem alkalmas egyéni jogsérelem orvoslására vagy egy konkrét helyzet megoldására. Például, ha egy közös képviselői intézkedés egyedi problémát okoz, vagy valamelyik hatóság – pl. építésügyi jogsértés esetén az építésügyi, számviteli kérdésekben az adóhatóság, büntető ügyekben a rendőrség, ügyészség vagy bíróság, más ügyekben pedig a polgári bíróság – járhat el. A jegyzői eljárás nem irányulhat a társasházközösség működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére sem, azaz nem vizsgálható, hogy kivel, milyen okból és milyen tartalommal kötöttek szerződést, a közös költség összege megfelelő-e, alkalmas személy látja-e el a közös képviseletet vagy bármely egyéb tisztséget.

A közösség éves költségvetése és elszámolása, illetve a számviteli szabályok szerinti beszámoló kapcsán is kizárólag azt vizsgálhatja a jegyző, hogy az formailag megfelel-e a jogszabályi rendelkezéseinek.

Nem jegyzői eljárásnak van helye többek között:

• a közös képviselő büntetőjogi felelősségének megállapítására;
• közgyűlési határozat alapján a közös képviselővel szembeni kártérítési ügy megindítására (polgári bíróság az illetékes);
• a rezsicsökkentéssel kapcsolatos hirdetményekre vonatkozó mulasztások miatt a fogyasztóvédelmi hatóság jár el;
• az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységhez szükséges hatósági nyilvántartásba vételt a járási hivatal ellenőrzi;
• birtokháborítási ügyekben a birtokvédelmi szabályok szerint jár el a jegyző, illetve adott esetben ez szintén polgári bíróság hatásköre;
• a kamerarendszer felszerelésével, működtetésével összefüggő ügyekben a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság jár el;
• a közös költség érvényesítésével összefüggő eljárások szintén polgári peres vagy nemperes eljárások tárgyát képezik.

Amikor azonban a kérelem arra hivatkozik, hogy a társasházközösség határozata vagy a szervezeti-működési szabályzat valamely rendelkezése a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a jegyző vizsgálhatja, hogy az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat és azok módosítása, illetve a társasház-közösség működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és ha megítélése szerint a bejelentés valóban ilyen körülményeket tár fel, ő maga is pert indíthat – de nem köteles – a polgári bíróság előtt. A jegyző eljárása egyebekben hivatalbóli, azaz általa bármikor, bejelentés hiányában is megindítható. Ha a vizsgálat eredménye szerint a társasház törvényes működését sértő körülmény nem áll fenn, az eljárást lezárja, de ez új körülmény fennállása esetén a későbbiekben nem akadálya az ellenőrzés ismételt lefolytatásának.

Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat vagy azok módosítása, a társasház-közösség működése vagy a közgyűlés határozata nem felel meg a jogszabályoknak, az alapító okiratnak vagy a szervezeti-működési szabályzatnak, vagy a társasház-közösség működése bármely okból nem felel meg a közgyűlési határozatokban foglaltaknak, köteles a társasház-közösséget felhívni a működés törvényességének helyreállítására a kifogásolt jogszabálysértés megjelölésével, és a megszüntetés módjával (pl. új határozattal, módosítással).

A törvényes működés kérdése a bíróság előtt

A bíróság alapvetően három esetben avatkozhat be a társasház életébe, így a tulajdonviszonyokkal kapcsolatosan, a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása során, végül a jegyző keresete alapján. Bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül, amennyiben a közgyűlés vagy a közös képviselő határozata, illetve intézkedése jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Ki kell emelni, hogy a bíróságok a konkrét, fenti törvényi felhatalmazáson túlmenően alapvetően nem avatkoznak be a társasház működésébe.

A bírósági gyakorlat következetes abban, hogy nem kötelezheti a társasházat valamely szabályzat megalkotására, módosítására, nem változtathatja meg a közgyűlés határozatát, nem szüntetheti meg a közös képviselő, az intézőbizottsági vagy számvizsgáló bizottsági tagok jogviszonyát, és nem is létesíthet ilyen jogviszonyt. Fontos hangsúlyozni, hogy a törvény, ellentétben a jegyzői eljárással, kizárólag a tulajdonostársak számára biztosítja a bírósági utat a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében, bérlő, haszonélvező, lízingbevevő, szívességi lakáshasználó erre nem jogosult. A perindításra egyebekben az is jogosult, aki a határozatot megszavazta, vagy tartózkodott a szavazástól, mindazonáltal olyan pert, amelynek tárgya kisebbségi érdeksérelem, csak olyan tulajdonostárs indíthat, aki a határozatot nem szavazta meg.

A határidő nem jogvesztő, a perindítás késedelmének kimentésére alkalmas ok, ha a tulajdonostárs a közgyűlés időpontját követően jut hozzá azokhoz az okiratokhoz (közgyűlési jegyzőkönyv, jelenléti ív stb.), amelyekre a keresetét alapíthatja, és amelyek egyébként a társasház tisztségviselőinek birtokában vannak. Ez esetben a 60 napos határidő az iratok felperes részére történő átadását követő napon kezdődik. Általában nem ad alapot kimentésre, ha a tulajdonostárs a közgyűlésen a határozathozatalban részt vett, az egyszerű megfogalmazású határozatot hallhatta és megérthette, azonban a kereset benyújtásához szerette volna a határozatot írásba foglalva megkapni, de a jegyzőkönyvet későn kapta kézhez. Ha viszont a határozat hosszú, bonyolult megfogalmazású, hallás után nem érthető, vagy nem jegyezhető meg, a jegyzőkönyv késedelmes megküldése menthető oknak tekinthető. A perindítással egyidejűleg kezdeményezhető a határozat végrehajtásának felfüggesztése is, önmagában az eljárás megindítása a határozat végrehajtását nem akadályozza.

A közgyűlési határozat érvénytelenségének okai

A közgyűlési határozat akkor érvénytelen, ha az bármely jogszabály – akár helyi önkormányzati rendelet –, az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat rendelkezésével ellentétes, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Formai okokból érvénytelennek tekinti a bíróság a közgyűlési határozatokat abban az esetben, ha a közgyűlés összehívására (meghívó tartalma, elküldése és a közgyűlés időpontja közti időköz be nem tartása stb.,) illetve megtartására (határozathozatalhoz szükséges jelenlét mértéke, napirend betartása stb.) vonatkozó eljárási szabályokat nem tartják be. Az érvénytelenség szempontjából mellékes, hogy a megsértett szabályt társasházi törvény, alapító okirat vagy SZMSZ tartalmazza.

A kisebbség jogos érdekének sérelme nagyfokú körültekintést igényel. Nem bármely kisebbségi érdeksérelem vezet a határozat érvénytelenségére, csak a kisebbségben maradt tulajdonostársak jogos érdekének lényeges sérelme, mi több, e körülményre alappal csak az hivatkozhat, aki azt elszenvedi, akit az adott határozat ténylegesen hátrányosan érint. Más helyett tehát fellépni még akkor sem lehet, ha és amennyiben az érdeksérelem nyilvánvaló. A Kúria BH2014.182. döntése szerint „Az érdeksérelmet az ítélkezési gyakorlat a más hasonló tárgyú perekben kialakított mérlegelési szempontok szerint ítéli meg, figyelemmel van a felperes által előadott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, a társasház többi tulajdonosának helyzetére és a mindezek alapján lefolytatott mérlegelés eredményeként dönt az érdeksérelem megállapításáról.”

A kisebbség jogos érdekének sérelme a bírósági gyakorlatban

• Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.461/2008: „A társadalmilag hasznos gazdasági tevékenység megfelelő feltételeinek biztosítása a felperes számára jogos érdek, annak a lakástulajdonnal rendelkező tulajdonostársak érdekeivel való szembe állítása, hátrányos megkülönböztetése, a felperes számára lényeges érdeksérelemmel jár.”
• BH2010. 18 „Nem jogszabálysértő és a kisebbség méltányos érdekeit sem sérti az a társasházi közgyűlési határozat, amelyben a tulajdonosok nem vállalják a közös tulajdonban álló épületrész felújításának az egyik tulajdonostárs érdekkörében felmerült felújítási költségeit.”
• BH2016. 177. „A társasházakról szóló törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület külön tulajdonban lévő lakásának használati vagy hasznosítási módját korlátozó rendelkezést foglaljanak az SzMSz-be, arra azonban a jogszabályok nem jogosítják fel a tulajdonostársakat, hogy pénzbírságot szabhassanak ki az SzMSz említett rendelkezését megsértő tulajdonostárssal szemben.”
• BH2015. 227. „A társasház közgyűlésére szóló meghívó mellékletét képező írásbeli tájékoztató akkor megfelelő, ha annak alapján a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint, az általában elvárható gondos értelmezéssel a tulajdonos eldöntheti: milyen határozat hozható az adott napirendi pontról, és hogy ez okból személyesen vagy meghatalmazott útján meg kíván-e jelenni a közgyűlésen, részt vesz-e a döntéshozatalban.
• BH2014. 182. I. „A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésében szabályozott jelentős érdeksérelem fennállása esetenként, a felperes által hivatkozott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, valamint az alperesi tulajdonostársak helyzetére figyelemmel, a Pp. 206. § (1) bekezdésének keretei közötti mérlegeléssel ítélhető meg.”
• BH2013. 337. „A közös fűtési rendszerről levált tulajdonost a fűtési költségek viselésére kötelező, a fűtés üzemeltetésének és a fűtési rendszer fenntartási költségeit együttesen szabályozó társasházi határozat sérti a kisebbség érdekeit, ezért az érvénytelen.”
• Kúria Pfv.IX.20.282/2011/10. „I. A közgyűlési határozat, mely a víz- és csatornadíj használatáról rendelkezik, a kisebbség érdekeit nem sérti azzal, hogy a vízfogyasztást mellékmérővel nem rendelkező lakások esetén az ott lakók számának figyelembevételével határozza meg.”
• Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.299/2010/8. „Aki nem szavazott a határozat ellen, érdekeinek sérelmére alapítottan nem jogosult e határozat megtámadására. A Társasházi tv. 42. § (1) bekezdése (a jogszabály, az alapító okirat, valamint a szervezeti-működési szabályzat megsértése mellett) a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén bármely tulajdonostárs számára lehetővé teszi, hogy a közgyűlés határozatát keresettel támadja. A kisebbség érdeksérelme esetén azonban nyilvánvalóan azoknak a tulajdonostársaknak az egyike (bármelyike) jogosult a kereset benyújtására, aki a szavazásnál kisebbségben maradt, és emiatt jogos (vagy annak vélt) érdeke nem juthatott érvényre, hiszen a perindítás lehetősége éppen az e hátrányból eredő sérelmeik orvoslását célozza.”