Osztatlan közös tulajdon

Osztatlan közös tulajdon

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Az osztatlan közös tulajdon közmondásosan sok nehézség okozója, megállapodás hiányában a szabályok érvényesülésének a bíróság szerezhet hosszú és költséges peres eljárással érvényt. Üdvözlendő tehát minden olyan elképzelés, amely a ténylegesen osztott használatot és költségviselést véglegesen tisztázza, nemcsak költség- és feszültségcsökkentő hatása miatt, hanem hogy a felek személyében bekövetkezett változásoktól függetlenül maradandóan rendezze a közös tulajdon kérdéseit.

osztatlankozostulajdon 720


A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerint egy dolgon a tulajdonjog több személyt is megillethet. Közös tulajdon létrejöhet a dolog természetéből vagy a felek akaratából fakadóan, örökléssel vagy a korábbi években népszerű ún. építőközösségek által felépített ingatlanokkal is. A közhiedelemmel ellentétben a tulajdonostársak között nem a tulajdonjog részjogosítványai – azaz a birtoklás, használat, hasznos szedése – oszlanak meg, azokkal ugyanis mindegyikük rendelkezik, hanem hogy e jogokat a tulajdonostársak csak másokkal meghatározott arányok szerint gyakorolhatják. A tulajdoni hányad kérdése tehát alapvető fontosságú, mert ez határozza meg a használat és haszonszedés, a birtoklás, a költségek, kötelezettségek, károk és kiadások megosztásának módját és arányát, és a döntések meghozatala során gyakorolható szavazati jogok mértékét is. Kétség esetén a tulajdoni hányadok egyenlőségét vélelmezni kell. A törvény ugyan megalkotta az alapvető szabályokat, de a hatékony együttműködés érdekében szerencsés a részleteket külön megállapodásban is rendezni.

A birtoklás és használat
Külön megállapodás hiányában a birtoklás és a használat valamennyi tulajdonostársat az egész dologra nézve illeti meg, értelemszerűen a többi tulajdonostárs joga által korlátozottan. Amennyiben pl. egy közös udvar tekintetében a felek nem állapodnak meg egyedileg a kialakított gépkocsibeállók használatáról, úgy bármelyik tulajdonostárs bármelyik beállót használhatja. A vitás helyzetek elkerülésére különösen indokolt az ún. természetbeni használati megosztásról rendelkezni. Az ilyen megállapodás külön tulajdonjogot nem keletkeztet, nincs alakszerűséghez kötve, szóban vagy ráutaló magatartással is létrejöhet, de célszerű ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalni. Fontos, hogy valamennyi tulajdonostárs vegyen benne részt, különben csak a tényleges szerződőket köti, a kimaradók továbbra is az általános szabályok szerint gyakorolhatják jogaikat. A használatot ilyen megállapodásban a tulajdonostársak akár térben, akár időben meghatározott időszakokra osztva szabályozhatják, akár a tulajdoni aránytól nagyobb mértékű használatot is engedélyezve, amiért az érintett többlethasználati díjat köteles fizetni, a bírói gyakorlat szerint a piaci bérleti díj arányos részét.

Hasznok, károk, költségek
Az osztatlan közös tulajdonban álló dolog hasznai és költségei a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, illetve terhelik. Különösen a terhek viselésének kérdése szül vitás helyzeteket, pl. kéménybélelés, kerítés állagmegóvása, amikor jellemzően az a tulajdonostárs, aki az adott dologrészt nem használja, nem óhajt a költségviselésben részt venni, emiatt sokszor meghiúsul a kívánt beruházás. Ennek feloldása alapvetően megállapodással lehetséges, ennek hiányában pedig a törvény erejénél fogva áll be a megtérítési kötelezettség: ha valamelyik tulajdonostárs a saját költségére elvégez valamilyen beruházást, a többi tulajdonostársnak az állagmegóvási munkálatok költségeihez hozzá kell járulnia. Az állagmegóvás nemcsak jog, hanem kötelezettség is, azaz a többiek hozzájárulása nélkül is elvégezhető, a méltánytalan helyzeteket elkerülendő azonban – például, hogy az egyik tulajdonostárs a többieket anyagi erejüket meghaladó költekezésre kényszerítse – a jog előírja az értesítési kötelezettséget. Ha a tulajdonostársak valamelyike bizonyítja, hogy az egyébként valóban szükséges munkálatokat alacsonyabb költségen is el tudta volna végezni vagy végeztetni, a megtérítési összeg szükségképpen csökkenthető.

osztatlankozostulajdon 1
Joggal való visszaélés rendezése
A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak alapvetően szótöbbséggel határoznak, azaz minden tulajdonosnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez és az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz egyhangú határozat szükséges. Előfordulhat egy vagy több tulajdonostárs ellenállása, amelynek feloldását a joggal való visszaélés tilalmának szabályai rendezik. Amikor valamelyik tulajdonostárs az egyhangú határozat létrejöttét a közös tulajdonhoz fűződő jogai rendeltetésellenes gyakorlásával hiúsítja meg, és ez különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a hiányzó szavazatot ítéletével pótolhatja, ha az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A rendeltetésellenes joggyakorlást a közös tulajdonban álló ingatlan adottságai, a kialakult használati viszonyok és a felek körülményei döntik el: pl. méltányolható indok, ha egy építkezés a tulajdonostársat a tulajdoni hányadának megfelelő lakrész használatában korlátozná, de puszta esztétikai kifogás vagy nyilvánvalóan rosszindulatú ellenkezés visszaélés megállapítását eredményezi. Az ítélethez a felek kötve vannak, egyoldalúan nem változtathatják meg, de később vagy a körülmények megváltozásakor az ítélettől eltérően rendezhetik.

Rendelkezési jog – elővásárlási, előbérleti jog
A tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájárulásától függetlenül jogosult a tulajdoni hányadát átruházni, megterhelni, hasznosítani stb. E jog korlátja a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben megillető törvényes elővásárlási és előbérleti jog a jogközösség személyi összetételének védelme érdekében. Az elővásárlási jog a szerződési szabadság korlátjaként azt a kötelezettséget terheli a tulajdonosra, hogy ha a tulajdoni hányadát el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt az elővásárlásra jogosulttal közölnie kell. A törvény szerint az elővásárlási, előbérleti jog megsértése önmagában nem teszi érvénytelenné a jogügyletet, ugyanakkor bármelyik tulajdonostárs kérésére a bíróság megállapítja a jogsértéssel létrejött szerződés vele szembeni hatálytalanságát, és a szerződést azonos tartalommal, az ő elfogadó nyilatkozata alapján közte és a tulajdonostárs között hozza létre.

A közös tulajdon megszüntetése iránti igény
A közös tulajdon problematikája annak megszüntetésével oldható fel, így a megszüntetés iránti igény a tulajdonostárs alanyi joga. E jogot a felek vagylagosan vagy szerződésben vagy perben érvényesíthetik, meghatározva a megszüntetés módját. A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Amennyiben a megszüntetés az építési szabályokra is figyelemmel természetben lehetséges, úgy ez a mód favorizált, minden más esetben pénzbeli elszámolási viszony keletkezik. Utóbbi lehetséges valamely fél általi megváltással vagy bírói ítélet alapján árverési értékesítéssel. A megváltással a közös tulajdon akként szűnik meg, hogy azt egy vagy több tulajdonostárs úgymond kifizeti, kivásárolja a tulajdonostársat, módosítva a tulajdoni arányokat, addig az árverés új tulajdonost eredményez. A joggal való visszaélésből is levezethető módon a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha az alkalmatlan időre esik, pl. különösen jelentős piaci ingadozások vagy a jelenlegi pandémia időszakában. Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti. A megállapodásra ez esetben is ösztönzően hat az árverési értékesítés elkerülése, mert az mindig jelentős árcsökkentő tényező. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon társasházzá alakítással is megszüntethető, ha a feltételei fennállanak.

Bírósági gyakorlat

  • BH2007. 335. Szerződéssel – a jogutódokra is kiható hatállyal – rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot. Újrarendezést a rendezés során figyelembe vett körülmények lényeges változása indokolhat.
  • BH2004. 358. A tulajdonostársak körülményeire és a megosztással kialakítható ingatlanok eltérő forgalmi értékére és használhatóságára tekintettel a természetben megosztható ingatlan is egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adható.
  • BH2002. 394. A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjainak szabályozása után az egyik tulajdonostárs által biztosított szívességi használatot a másik tulajdonostárs nem szüntetheti meg. Legfeljebb a tulajdonostársak között a használat újraszabályozására kerülhet sor.
  • BH1993. 734. A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont. A használat mértéke a tulajdoni aránytól el is térhet, ha ezt az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet is indokolja.
  • BH1986. 186. Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonukban levő ingatlant egymás között természetben megosztva használják, a közös tulajdon meg szüntetésénél – az elbirtoklást kivéve – akkor sem a használati, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni arányokat kell alapul venni.
  • BH1982. 92. A birtoklás és a használat módjának szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. A körülmények lényeges megváltozása esetén lehetőség van újabb elrendezésre. Ezért nem lehet a tulajdoni illetőségénél nagyobb részt használó tulajdonostársat végleges kielégítésként egyösszegű térítésre kötelezni.
  • BH2012. 150. I. Ha a tulajdonostársak az ingatlant a véglegesség szándékával elkülönített használati rend szerint osztották meg, a dolog hasznának szedésére és a szükséges költségek viselésére is elkülölönülten jogosultak és kötelesek, egymástól többlethasználati díjra nem jogosultak.
  • BH2003. 405. Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a megváltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja meg a közös tulajdon megszüntetését.
 

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Átadták a fertődi Esterházy-kastély nyugati szárnyát

2021. július 21-től látogathatók a fertődi Esterházy-kastély nyugati szárnyának kastélyterei, amelyet a hétvégén adtak át. A fertődi Esterházy-kastély nyugati szárnyának tereiben látható kiállításokhoz hasonló méretű és rangú kastélyfelújítás a kastély újjáéledése óta nem volt. 2021. július 21-től látogathatók a fertődi Esterházy-kastély nyugati szárnyának kastélyterei, amelyet a hétvégén adtak át. A fertődi Esterházy-kastély nyugati szárnyának tereiben látható kiállításokhoz hasonló méretű és rangú kastélyfelújítás a kastély újjáéledése óta nem volt. A fertődi Esterházy-kastély patkó alakú főépületének emeletes nyugati szárnyában egykor az Esterházyakkal rokon családok lakosztályai sorakoztak, illetve a főbejáratig futó földszintes térsorral (nyugati patkó) összekapcsolva néhány inasszoba mellett itt kaptak helyet a különböző hercegi gyűjtemények, például a könyvtár és a porcelán gyűjtemény. A szárnyból nyugat felé húzódó hosszú, nagy belmagasságú tér volt a képtár, amelyben a műalkotások száma – az egykori krónikás szerint – 350 körül lehetett. A fertődi Esterházy-kastély felújítását 2013-ban a helyszínen Orbán Viktor miniszterelnök hirdette meg. A magyar kormányt az a cél vezérelte, hogy az ország legnagyobb barokk kastélya visszanyerje régi pompáját, de az az elképzelés is vezette, hogy a megújított épület, a magyar kultúrának ne csak egy szimbolikus, hanem egy valódi, élő helyszíne legyen. Ehhez a célhoz pedig az egymásra épülő fejlesztések sora vezetett el, hogy a kastély egykori régi pompájához méltóan fogadhassa a magyar és külföldi látogatókat. A rekonstrukció kivitelezési munkálatai 2016. tavaszán kezdődtek meg a 3H Építésziroda Kft. tervezésében, illetve a West Hungária Bau Kft. ZÁÉV Zrt. kivitelezésében. Az I. nagy ütem építési eleme a földszintes épületrész, az úgynevezett patkószárny felújítását tartalmazta, ezen belül is két egymásra épülő kivitelezés történt meg. Az I. ütem alatt elkészítették a II. ütemhez szükséges infrastruktúrát. Közel 1100 négyzetméterben megvalósult a képtár, valamint a porcelán kabinet, a patkószárny egybenyíló kiállító térsora és kiszolgáló helyiségek kialakítása. Az első szakasz 1,6 milliárd forint kormányzati támogatásból valósult meg, további kormányzati támogatással csaknem 1,8 milliárd forint a fejlesztésre szánt forrás. A munkálatok során mindösszesen 1274,85 négyzetméteres terület újult meg. Eszterháza nagyon hosszú időn keresztül Európa egyik virágzó kulturális központja volt, amely az átadó ünnepség után újra betöltheti ezt a szerepet. A megnyitott Arcok és tekintetek - Esterházy-képtár, a közel 400 műtárgyat bemutató Esterházy-porcelánkabinet, továbbá az IDŐVONZATOK - MODULATED TIME, BOLDI szobrászművész és Incze Mózes festőművész kortárs kiállítása méltó és grandiózus az eszterházai csodavilághoz.   További információk a fertődi Esterházy-kastély Facebook-oldalán és az eszterhaza.hu weboldalon.  

Új parkrészek átadása a Városligetben

A Liget Budapest Projekt keretében megújult a botanikus kert, az új kutyás élménypark, és a két kilométer hosszú, kivilágított Városligeti Futókör – jelentette be Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója, amellyel immár több mint 150 000 m² zöldfelület újult meg, és közel 500 új, egészséges fát ültettek el. A Liget Budapest Projekt keretében megújult a botanikus kert, az új kutyás élménypark, és a két kilométer hosszú, kivilágított Városligeti Futókör – jelentette be Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója, amellyel immár több mint 150 000 m² zöldfelület újult meg, és közel 500 új, egészséges fát ültettek el. A Liget Budapest Projektnek köszönhetően visszanyerte régi fényét a Városliget egyik legkülönlegesebb növényeit felvonultató, ismeretterjesztő parkeleme, a botanikus kert, amelyet az újranyitásra Mőcsényi Mihályról, a tájrendezés magyarországi oktatásának megalapozójáról neveztek el. A parkrészt a FŐKERT 100 éves jubileuma alkalmából adták át, 1967-ben. A bemutatókertnek szánt területen gyógy- és fűszernövények, konyhakerti növények, szőlő, gyümölcs, egynyári virágok, vízi-, mocsári és sziklakerti növények is helyet kaptak. A kert központi elemeként egy esőkunyhó szolgált, de látványosságai közé tartozott a forrás táplálta csobogós vízrendszer és a pergola a két vízmedencével. A felújítás során az eredeti, a Főkert tervtárában fellelhető 1967-es és 1969-es kertépítészeti tervek, valamint az 1980-as megvalósulási terv nyújtottak segítséget. Így a Mőcsényi Mihály Botanikus Kert területe déli irányban megnőtt, a Királydomb felé eső oldalon, a parki sétány pedig egy fasorral beljebb került. A megújult kert egyik sétányán kialakítottak egy lugast, melyhez kiegészítésképpen kerti tipegős útvonal kapcsolódik, segítve a parkrész bebarangolását. Helyet kapott a területen egy különböző felületekből álló KNEIPP ösvény is, melynek mezítlábas használata javítja az egyensúlyérzéket, jótékony hatással van testtartásunkra. Újra az eredeti nyomvonala mentén kanyarog a területet behálózó, hangulatos patakrendszer, melyet forrás táplál, és visszatértek a nyílt vizeket és a mocsári élővilágot bemutató medencék is. A megújult Mőcsényi Mihály Botanikus kertbe mintegy 335 különböző fajtájú új növényt ültettek el, több mint 35.000 példányszámban. Az esőbeálló leromlott állapotú épülete helyett egy új, modern épület került, mely vendéglátói, kiszolgálói és ismertterjesztői funkciót kapott. Új kutyaparadicsom A városligeti parkfejlesztés második ütemében egy újabb tematikus kutyás élménypark is várja a gazdikat és négylábú kedvenceiket. A mintegy félhektáros új kutyaparadicsomot könnyen megközelíthető helyen, az Ajtósi Dürer sor-Stefánia út kereszteződéséhez közel alakították ki, területét biztonságos kerítés határolja, melyen több, zsilipes rendszerű bejáratot helyeztek el. A parkrész különlegessége, hogy külön elkülönített részt kaptak a kistestű és a nagytestű kutyák, így elkerülhetőek lesznek a konfliktusok, ütközések. A tervezők mindkét részen terepalakulatokkal megmozgatott játéktereket alakítottak ki ügyességi elemekkel, alagutakkal, ugró akadályokkal, szlalom pályákkal. A gazdik és a kutyusok kényelméről kombinált használatú ivókutak és padok gondoskodnak, a terület tisztán tartását pedig több mint egytucat kutyapiszok gyűjtő segíti. Fontos megjegyezni, hogy a Városligetben – néhány elzárt terület kivételével – továbbra is biztosított a szabadon kutyázás lehetősége. Természetesen az új Kutyás élménypark teljes növényzetet újjávarázsolták, a területén 6 új lombos fát ültettek el és több mint tízezer cserjét és évelőt is elhelyeztek, így a Hermina úti „testvéréhez” csatlakozva Budapest egyik leghangulatosabb kutyabarát helye jött létre. Futás a Ligetbe(n) A futás ma már a legnépszerűbb tömegsportok közé tartozik: az országban százezrek, a fővárosban tízezrek húznak naponta futócipőt. Kimondottan nekik készült a Városligeti Futókör. „A Városligeti Sportcentrum őszi átadását követően a park Budapest legsokoldalúbb sporthelyévé vált, melynek kínálata tovább erősödik. Nagy örömünkre szolgál, hogy végre a pesti oldalon is a Margitszigeti futópályához hasonló alternatívát tudunk kínálni, ami ráadásul modern és biztonságos szolgáltatásokkal várja a sportág szerelmeseit. A futókört a következő napokban vehetik birtokba a sportolók” – mondta el Gyorgyevics Benedek. A Városligeti Futókör tervezése során a folyamatosan egyeztettek a budapesti futókat képviselő szervezetekkel, hogy a pálya vonalvezetés, burkolata a sportolók igényei szerint alakítsák ki. Mindezeknek köszönhetően a kiváló minőségű, 2 kilométer hosszúságú, színezett – az izületeket kímélő - rekortán borítású pálya teljes hosszában kivilágított. A fák között kanyargó, rendkívül hangulatos vonalvezetésű pálya belépési pontjainál bemelegítő területeket helyeztek el a sérülések elkerülése végett, a nyomvonal mellett pedig számos ivókút szolgáltatja a frissítőt. A sportolók kényelmét a Városligeti Sportcentrum női, férfi és akadálymentesített öltözői szolgálják. www.ligetbudapest.hu  

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.