A társasházak házirendje

A társasházak házirendje

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Magyarországon a lakosság jelentős része társasházakban él, sőt, a vállalkozások kiemelkedő hányada is ilyen ingatlanokban működik. a mindennapi együttéléssel együtt járó feszültségeken túl a társasházakra vonatkozó jogi környezet összessége és a szabályozás bonyolultsága különös kihívásokkal szembesíti a lakóközösséget, a közös képviseletet, az egyes társasházakban működő számvizsgáló bizottságot, könyvvizsgálót, az önkormányzatokat és a közüzemi szolgáltatókat egyaránt.

atarsashazakhazirendje 720


Annak ellenére, hogy a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Tht.) azt sugallja, hogy a felmerülő kérdések teljes körét e szabályozás foglalja keretbe, a valóság ettől lényegében tér el. A teljesség igénye nélkül kiegészíti mindezt a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.), az ingatlan- nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet, valamint egyéb ágazati rendelkezések. Mindezeken túl a társasházközösségek mindennapjaira a hatlakásosnál nagyobb társasházak esetében kötelezően megalkotandó szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ), illetve az annak részét képező házirend bír elsődleges jelentőséggel.

A Házirend célja és megalkotása
A társasházi házirend valójában véve nem más, mint az adott társasházközösség mindennapjainak játékszabálya, amelyet a hatlakásosnál nagyobb társasházaknak e jogszabályi keretek között kötelező megalkotnia, célja pedig nem más, mint a társasházi közös tulajdon és a társasházközösség külön tulajdonából fakadó érdekütközések feloldása, a mindennapi kérdések feszültségforrásainak legkisebb közös nevezőre szorítása. Mindezeket összegezve a társasházközösség tagjaira alapvetően vonatkoznak az alapító okirat tulajdonjogi és ingatlan-nyilvántartási jogi állandói, az SZMSZ statikus jellegű rendelkezései és a házirend mindennapi élet kérdéseire vonatkozó dinamikus szabályok. A házirend minden esetben az SZMSZ részét képezi, még ha a közgyűlés attól függetlenül fogadja is el. Alapvetően csak a társasházközösség tagjaira állapítanak meg jogokat és kötelezettségeket, ám maga a Tht. emeli ki, hogy a tagokon túl az ingatlant bármely jogcímen és bármely időben használókra is kötelező. A házirend megsértése esetén a társasház ezért jogosult bárkivel szemben fellépni hatósági eljárás vagy peres eljárás keretében is, ezért sem véletlen, hogy jól látható helyen szükséges kifüggeszteni.

Jogorvoslati lehetőségek
Tartalmát illetően a házirendet a társasházközösség tagjai alkothatják meg, az ingatlan jellegzetességeit, a mindennapokban felmerült igényeket saját belátásuk szerint rögzíthetik a rendelkezésekben a tulajdoni hányadok szerinti egyszerű szavazattöbbséggel. Mivel a szabályok hosszú távon befolyásolják a társasházközösséggel kapcsolatos életviszonyokat, indokolt egyértelmű és pontos megfogalmazásokat alkalmazni nem csak a számon kérhetőség érdekében, hanem azért is, mert a következetes bírói gyakorlat szerint a nem egyértelmű, pontatlan, ellentmondó szabályozás érvénytelen. A házirend, mint az SZMSZ része, nem tekinthető szerződésnek, így az érvénytelenség csak a Tht. szerinti 60 napos határidőn belül megindított perben állapíthatja meg ezen az alapon a bíróság. Természetesen amennyiben a házirend jogszabályba ütközik, úgy abból fakadóan sem jogok, sem kötelezettségek nem származnak, Ilyenkor, ha a perindítási határidő egyebekben eltelt, a jegyző törvényességi felügyeleti eljárása nyújthat orvoslást. E körben a legggyakoribb esetet és feszültséget a társasházakban végzett gazdasági tevékenység és a lakók nyugalmának eltérő érdekei képezik. A Tht. a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetve a szexuális vagy erotikus szolgáltatásra, termékértékesítésre irányuló tevékenységek esetében kifejezett rendelkezést tartalmaz a tiltás lehetőségével, míg más esetben az ingatlan használata és hasznosítása – vitatás esetében – külön egyedi bírói elbírálás alá esik.

Mit és hogyan szabályozhat a házirend?
A házirend a külön és a közös tulajdon használatára vonatkozó előírásokat tartalmazza és tartalmazhatja a helyi sajátosságokra és igényekre figyelemmel, így a társasházközösség valóban saját jellemzői alapján alakíthatja ki szabályait. A külön tulajdonnal kapcsolatban a házirend határozza meg a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait az ágazati jogszabályi keretek között. A külön tulajdon használata kapcsán egyebekben olyan magatartások is szabályozhatók, tilthatók, korlátok közé szoríthatók, amelyek a társasházközösség nyugalmát megzavarnák, azonban indokolt legalább egy példálózó felsorlás, így különösen, de nem kizárólagosan a zenehallgatás, hangszeren való játék, a zajjal, szennyezéssel járó olyan otthoni barkácsolás, ami a ház többi lakóját zavarhatja stb. Szintén általánosan előírt az éjjeli nyugalom biztosítása érdekében a közös területeken való éjjeli tartózkodás kerete, a takarítási, portalanítási munkálatok korlátozása, a közös területeken okozott szennyeződések eltávolítási kötelezettsége. Szabályozható, hogy a loggián, erkélyen kizárólag a rendeltetésszerű használattal összhangban lévő bútorok, tárgyak, ruhaneműk helyezhetők el, azok a városképet nem ronthatják, ruhanemű csak korlátmagasságig teríthető, a virágokat biztonságos tartókra kell rögzíteni, locsolni mások érdeksérelme nélkül szabad. Mivel a szomszédok számára rendkívül bosszantóak a folyosóra kitett lomok, jellemzően tilos használaton kívüli bútorok, újságok stb. folyosón való tárolása. A felújítási munkálatok idejére ideiglenesen engedélyezhető azonban építési törmelék, beépítendő anyag elhelyezése.
Szintén tipikus a közös tulajdonú épületrészekben, területeken, a motorkerékpár, kerékpár, roller elhelyzésének tiltása, illetve lehetőségek szerint a parkolási kérdések szabályozása. A menekülési útvonalon való szabálytalan tárolásért kötelezően 20-500 ezer forintig terjed a kiszabható bírság. A háziállattartással összefüggésben jellemző az állatok közös területeken való tartásának tiltása, a lakásban tartható állatok számának korlátozása, kóbor állatok, madarak etetésének és ingatlanhoz szoktatásának tiltása. A dohányzással összefüggésben a Tht. kimondja, hogy – a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított – eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben. Mivel azonban a saját lakóingatlanában mindenki azt csinál, amit akar, amíg nem sért jogszabályt, a saját erkélyen történő dohányzás nem korlátozható, mégha emiatt akár több szomszéd sem tud szellőztetni, használni az erkélyét zavartalanul Ilyen esetben a társasházi közös képviselő közreműködésével célszerű kompromisszumos megoldást keresni. Gyakori az esztétikai szempontból kiemelt jelentőségű növények közös területen való tárolása.
Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (54/2014. (XII. 5.) BM r.) szerint lakáson kívüli közlekedőkön, lépcsőházak pihenőiben menekülési útvonalat leszűkítő tárgyak nem helyezhetők el, ám ha ezek az előírt minimális méret alá nem szűkítik le az útvonalat, a tárolásnak nincs akadálya. Tűz- és robbanásveszélyes, valamint gyúlékony anyagokat, üzemanyagot a lakásokban, a közös használatú helyiségekben, pincékben, illetve a társasház területén tárolni ideiglenes jelleggel is tilos. Ugyancsak tilos és jogellenes akár a teljes épület, akár egyes közös területek lezárása katasztrófavédelmi és életvédelmi okokból, gondoljunk csak a mentőszolgálat tevékenységére.

Bírósági gyakorlat – Ebtartás

  • A 41/2010. (11. 26.) Korm. rendelet 14. § (6 ) bek. a kedvtelésből tartott állatok tartásáról és forgalmazásáról minden ebtartásra vonatkozóan úgy rendelkezik, hogy tilos ebet tartósan 10 m2-nél kisebb területen tartani, csoportos ebtartás esetén pedig az akadálytalanul használható terület minimum 6 m2. Érdektelen tehát, hogy társasházi magánlakásban történik-e a csoportos ebtartás vagy másutt, városban, falun, a jogszabály csak azt követeli meg, hogy az állattartás megfeleljen az előírásoknak. A Ptk.-val összhangban a 14. § (2) bek. a lakóközösség védelme érdekében azonban előírja: a kedvtelésből tartott állatot úgy kell tartani, hogy az lehetővé tegye annak természetes viselkedését, ugyanakkor a környező lakóközösség kialakult élet- és szokásrendjét tartósan és szükségtelenul ne zavarja. Amennyiben az érintetteket tulajdonjoguk gyakorlásában zavarja az állattartás, birtokvédelemért fordulhatnak.
  • Az Alkotmánybíróság több ügyben is leszögezte (146/2011. (XII. 2.) AB határozat, a Kúria Pfv.I.20.284/2017/9. számú ítélete elleni IV/00960/2018 alkotmányjogi panasz), hogy a csoportosan tartható ebek tartásának módját nem az egy helyrajzi szám alatt található ingatlanra eső darabszám határozza meg, ezért az nem korlátozható, de a szomszédjogok sérelme esetén jogorvoslatnak van helye.



Házirend megsértése, birtokháborítási eljárások
Békés megegyezés hiányában a konf liktusok megoldását a birtokvédelmi eljárás jelentheti. A jegyzőtől a birtokháborítás bekövetkeztétől egy éven belül kérhető a jogvédelem a birtoklás tényére alapozva, bíróság jár el a jegyző határozatának megváltoztatása ügyében, de közvetlenül is fordulhatunk a bírósághoz. Kizárólag bírósági eljárást kell indítani, ha a birtokháborítástól egy év már eltelt. A bíróság a döntés során vizsgálja a birtokláshoz való jogot is. Ha a birtokháborítás ténye megállapítható, a hatóság elrendelheti az eredeti állapot helyreállítását, illetőleg a zavarás megszüntetését, kérelemre rendelkezhet a hasznok, károk és költségek kérdéséről is.

JÓ TUDNI! A 2016.El.II.JGY.P.1. számú összefoglaló véleményében a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja a bírói gyakorlat elemzése alapján a társasházi jogviták egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseit vizsgálta a legégetőbb kérdésekben.


Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Új parkrészek átadása a Városligetben

A Liget Budapest Projekt keretében megújult a botanikus kert, az új kutyás élménypark, és a két kilométer hosszú, kivilágított Városligeti Futókör – jelentette be Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója, amellyel immár több mint 150 000 m² zöldfelület újult meg, és közel 500 új, egészséges fát ültettek el. A Liget Budapest Projekt keretében megújult a botanikus kert, az új kutyás élménypark, és a két kilométer hosszú, kivilágított Városligeti Futókör – jelentette be Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója, amellyel immár több mint 150 000 m² zöldfelület újult meg, és közel 500 új, egészséges fát ültettek el. A Liget Budapest Projektnek köszönhetően visszanyerte régi fényét a Városliget egyik legkülönlegesebb növényeit felvonultató, ismeretterjesztő parkeleme, a botanikus kert, amelyet az újranyitásra Mőcsényi Mihályról, a tájrendezés magyarországi oktatásának megalapozójáról neveztek el. A parkrészt a FŐKERT 100 éves jubileuma alkalmából adták át, 1967-ben. A bemutatókertnek szánt területen gyógy- és fűszernövények, konyhakerti növények, szőlő, gyümölcs, egynyári virágok, vízi-, mocsári és sziklakerti növények is helyet kaptak. A kert központi elemeként egy esőkunyhó szolgált, de látványosságai közé tartozott a forrás táplálta csobogós vízrendszer és a pergola a két vízmedencével. A felújítás során az eredeti, a Főkert tervtárában fellelhető 1967-es és 1969-es kertépítészeti tervek, valamint az 1980-as megvalósulási terv nyújtottak segítséget. Így a Mőcsényi Mihály Botanikus Kert területe déli irányban megnőtt, a Királydomb felé eső oldalon, a parki sétány pedig egy fasorral beljebb került. A megújult kert egyik sétányán kialakítottak egy lugast, melyhez kiegészítésképpen kerti tipegős útvonal kapcsolódik, segítve a parkrész bebarangolását. Helyet kapott a területen egy különböző felületekből álló KNEIPP ösvény is, melynek mezítlábas használata javítja az egyensúlyérzéket, jótékony hatással van testtartásunkra. Újra az eredeti nyomvonala mentén kanyarog a területet behálózó, hangulatos patakrendszer, melyet forrás táplál, és visszatértek a nyílt vizeket és a mocsári élővilágot bemutató medencék is. A megújult Mőcsényi Mihály Botanikus kertbe mintegy 335 különböző fajtájú új növényt ültettek el, több mint 35.000 példányszámban. Az esőbeálló leromlott állapotú épülete helyett egy új, modern épület került, mely vendéglátói, kiszolgálói és ismertterjesztői funkciót kapott. Új kutyaparadicsom A városligeti parkfejlesztés második ütemében egy újabb tematikus kutyás élménypark is várja a gazdikat és négylábú kedvenceiket. A mintegy félhektáros új kutyaparadicsomot könnyen megközelíthető helyen, az Ajtósi Dürer sor-Stefánia út kereszteződéséhez közel alakították ki, területét biztonságos kerítés határolja, melyen több, zsilipes rendszerű bejáratot helyeztek el. A parkrész különlegessége, hogy külön elkülönített részt kaptak a kistestű és a nagytestű kutyák, így elkerülhetőek lesznek a konfliktusok, ütközések. A tervezők mindkét részen terepalakulatokkal megmozgatott játéktereket alakítottak ki ügyességi elemekkel, alagutakkal, ugró akadályokkal, szlalom pályákkal. A gazdik és a kutyusok kényelméről kombinált használatú ivókutak és padok gondoskodnak, a terület tisztán tartását pedig több mint egytucat kutyapiszok gyűjtő segíti. Fontos megjegyezni, hogy a Városligetben – néhány elzárt terület kivételével – továbbra is biztosított a szabadon kutyázás lehetősége. Természetesen az új Kutyás élménypark teljes növényzetet újjávarázsolták, a területén 6 új lombos fát ültettek el és több mint tízezer cserjét és évelőt is elhelyeztek, így a Hermina úti „testvéréhez” csatlakozva Budapest egyik leghangulatosabb kutyabarát helye jött létre. Futás a Ligetbe(n) A futás ma már a legnépszerűbb tömegsportok közé tartozik: az országban százezrek, a fővárosban tízezrek húznak naponta futócipőt. Kimondottan nekik készült a Városligeti Futókör. „A Városligeti Sportcentrum őszi átadását követően a park Budapest legsokoldalúbb sporthelyévé vált, melynek kínálata tovább erősödik. Nagy örömünkre szolgál, hogy végre a pesti oldalon is a Margitszigeti futópályához hasonló alternatívát tudunk kínálni, ami ráadásul modern és biztonságos szolgáltatásokkal várja a sportág szerelmeseit. A futókört a következő napokban vehetik birtokba a sportolók” – mondta el Gyorgyevics Benedek. A Városligeti Futókör tervezése során a folyamatosan egyeztettek a budapesti futókat képviselő szervezetekkel, hogy a pálya vonalvezetés, burkolata a sportolók igényei szerint alakítsák ki. Mindezeknek köszönhetően a kiváló minőségű, 2 kilométer hosszúságú, színezett – az izületeket kímélő - rekortán borítású pálya teljes hosszában kivilágított. A fák között kanyargó, rendkívül hangulatos vonalvezetésű pálya belépési pontjainál bemelegítő területeket helyeztek el a sérülések elkerülése végett, a nyomvonal mellett pedig számos ivókút szolgáltatja a frissítőt. A sportolók kényelmét a Városligeti Sportcentrum női, férfi és akadálymentesített öltözői szolgálják. www.ligetbudapest.hu  

Új kilátó a Naplás-tó partján

A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A Naplás-tó Budapest legnagyobb kiterjedésű állóvize, valójában a Szilas-patak árvízvédelmi tározója Cinkota mellett, amely mára a fővárosiak egyik kedvenc pihenőhelyévé nőtte ki magát, nem mellesleg pedig színes állat- és növényvilága miatt is érdemes meglátogatni. A tó és közvetlen környezete 1997 óta természetvédelmi terület, a cinkotai parkerdővel és a Merzse-mocsárral együtt számos vízimadár fontos pihenőhelye a tavaszi és őszi madárvonulási időszakban. A kilátó megvalósítását a fővárosi Tér-Köz pályázat és a XVI. kerületi önkormányzat finanszírozása tette lehetővé, terveit a Robert Gutowski Architects készítette, a kivitelező pedig a Prédikálószéki-kilátót is építő Fitotron System Kft. A terepi munkálatok a szükséges engedélyek birtokában augusztus első hetében indultak, a várható befejezés és átadás idén ősszel lesz. A kilátó koncepciójának megfogalmazása során a helyszín adottságait figyelembe véve fontos szempont volt, hogy a kilátó a fák fölé magasodjon, ezzel teljes panorámás kilátást téve lehetővé a környékre. Ez az átalakulás az erdők funkcióját és az erdei turisztikai lehetőségeket is megváltoztatja: szerencsésen felértékelődnek, ökológiai és turisztikai szempontból egyaránt méltó helyükre kerülhetnek a főváros pesti oldalának erdőterületei. {igallery id=4799|cid=1102|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.