2024. október 1-jétől* új ingatlannyilvántartási törvény lép hatályba, amelynek célja a XXI. század kihívásainak megfelelő, más adatbázisokkal is kommunikáló elektronikus adatbázis létrehozatala, az adminisztrációs terhek csökkentése. Az ingatlanokkal kapcsolatos szabályozás társadalmi és nemzetgazdasági jelentősége ugyanis megkérdőjelezhetetlen, ezért vált sürgetővé a közel három évtizedes, klasszikus papír alapú eljárásokon nyugvó ingatlanjogi szabályozás megváltoztatása.
Elektronikus ügyintézés, nyilvántartás
Az új törvény egyik – ha nem legnagyobb – újítása az ingatlannyilvántartási eljárás ügyintézési rendjének teljes mértékben elektronikus alapra helyezése. Az eddigi területi szervek helyett egy országos illetékességű szerv jár el, azaz a köznyelv szerinti földhivatalok helyett egy országos földhivatal lesz, ugyanakkor az ügyeket leterheltségi vagy területi alapon változatlanul szét lehet majd osztani.
Mindebből következik a rendszer újdonsága a beadványok úgynevezett széljegyzésére, azaz az eljárás megindítására vonatkozó tény bejegyzésére. A jövőben a teljesen elektronikussá tett rendszer az ingatlannyilvántartásra irányuló kérelmeket, beadványokat automatikusan széljegyzi, mi több, az úgynevezett nem sommás vagy teljes eljárásra kerülő ügyeket is automatikusan bírálja el. Ennek megfelelően az eljárás során a rendszer alapvetően csak a jogi képviselő meghatalmazását vizsgálja, de a mellékelt dokumentumokat – amelyeket értelemszerűen elektronikus okirattá kell átalakítani, vagy eleve ekként szerkeszteni – nem. Mindez azt jelenti, hogy az ingatlannyilvántartási eljárásban a jövőben alapvetően kizárólag a kitöltött űrlap adatai szolgálnak az eljárás során meghozott döntés alapjaként, ennek megfelelően fokozott felelősség és figyelem, gondosság hárul a jogi képviselőkre, elvégre az okiratok egyezőségért, tartalmi és jogi megfelelőségéért a kérelmet benyújtó viseli a felelősséget.
A fenti alapokat összegezve tehát a jövőben az ingatlannyilvántartási kérelmeket kizárólag elektronikus űrlap kitöltésével lehet benyújtani, amelyben az eljáró ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos vagy képviseleti jogállású közjegyző rögzíti azon lényeges adatokat, amelyekre az eljárási kérelem irányul, és csatolja a megfelelő mellékleteket. Fentiekből egyenesen következik, hogy az ingatlannyilvántartási eljárásokban a jogi képviselet általános jelleggel lesz kötelező, amely alól szűk körben lesznek csak kivételek. Ilyen kivétel, hogy a fél írásban vagy elektronikusan előterjeszthet egyes adatokban változásbejegyzési vagy az eljárás felfüggesztésére irányuló kérelmet többek között, ha az okirat valódiságát vitatja, valamint abban az esetben, ha az eljárásban hozott döntéssel szemben fellebbezésnek nincsen helye, úgy meghatározott határidőn belül kérheti, hogy kérelmét teljes eljárásban bírálják el. Egyebekben a bíróságok és egyéb hatóságok ó kizárólag elektronikus űrlap kitöltésével kezdeményezhetnek ingatlannyilvántartási eljárást.
Jogok, tények bejegyzésének változásai
A jogok és tények bejegyzésére irányuló eljárás minden esetben csak a jogok vagy a tények bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi fél közös kérelmére folytatható le, következésképpen a fentebb ismertetett kötelező jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazást az összes érintett félnek alá kell írnia. Ez az aláírás azonban alapvetően tér el a korábbi gyakorlattól, elvégre meghatalmazott jogi képviselő a jövőben kizárólag olyan ügyvéd és kamarai jogtanácsos, valamint közjegyző lehet majd, aki a megfelelő továbbképzési kötelezettséget teljesíti, és a feltételeknek való megfelelősségét e körben igazolja. Forgalombiztonsági, illetve fogyasztóvédelmi szempontból az eljárási jogosultsággal rendelkezők jogi képviselőkről mind az ingatlannyilvántartás, mind az ügyvédi kamarai nyilvántartás közhiteles adatokat fog tartalmazni. A továbbképzési kötelezettség tehát fontos garanciális elem, elvégre a fentiek szerint ismertetett módon a rendszer alapvetően csak a meghatalmazás szabályszerűségét vizsgálja, a tartalmi kérdéseket illetően a felelősség az eljáró jogi képviselő vállán nyugszik. Az eljárásra vonatkozó meghatalmazás központi kérdés, amelyet fő szabály szerint csak a jogi képviselő előtt, esetleg kormányablakban személyesen vagy elektronikusan, úgynevezett e-személyivel történő elektronikus aláírással lehet majd megtenni egy, az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben elérhető űrlap segítségével.
A legkevesebb változást a bejegyzés alapjául szolgáló dokumentumok területén hozza az új törvény, azok lényegében véve változatlanok, azzal, hogy ezeket az okiratokat elektronikus formában kell mellékletként benyújtani. A jogok vagy tények bejegyzéséhez szükséges okirat tehát továbbra is csak közjegyző vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos ellenjegyzése mellett lesz elfogadható. Természetesen lehetséges, hogy ezeket az okiratokat változatlanul papír alapon szerkesszék meg, ugyanakkor azokat a vonatkozó szabályok szerint minden esetben egy elektronikus formátumban kell a rendszerben rögzíteni, azaz azokat át kell alakítani. A jövő azonban mindenképpen arra mutat, hogy a mellékletként szereplő okiratokat eleve elektronikus úton szerkesszék meg, és elektronikusan írják alá a felek.
A fentiek szerint összeállított elektronikus beadványokat feltöltésük után a rendszer azonnal széljegyzi, formai hiba esetén külön üzenetet küld, amely esetben a beadványt be nyújtottnak kell tekinteni. A széljegyzés formai szempontból tehát a beadvány mint-egy előminősítése, amely az ingatlannal kapcsolatban zajló eljárások megindítását jelzi, emellett meghatározza azok elbírálásának rangsorát is. A beadványnak formai és tartalmi kellékeit tételesen meghatározza a törvény, ilyen a kérelmezők neve, az adott ingatlan megjelölése (helyrajzi szám, település, fekvés), illetve maga a kérelem tárgya. A kérelem vizsgálatakor történik az automatikus eljárásiképesség- vizsgálat is, azaz a rendszer a meghatározott kamarai rendszerekkel kommunikálva vizsgálja a benyújtó eljárási képességét. További lényeges újdonság, hogy az eljárások megindításáról, a sikeres széljegyzésről a rendszer értesíti az ingatlanra bejegyzett jog, tény valamennyi jogosultját. Az informatikai rendszer az adatszolgáltatásokat a hét minden napján 0–24 órában teljesíti, munkaszüneti napokon az automatikus döntéshozatal várhatóan nem lesz elérhető.
Hangsúlyosabb bejegyzési elv
Az ingatlanjog egyik sajátossága és kiinduló tétele – amely külön hangsúlyt is nyer a jövőben –, hogy valamennyi tény vagy jog csak és kizárólag akkor érvényesíthető harmadik személyekkel szemben, ha és amennyiben az az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre kerül. Az új jogszabály értelme szerint, figyelemmel a különböző nyilvántartások átjárhatóságának biztosítására, valamint a közhitelesség elvárására is, a jogok, tények, kötelezettségek a legteljesebb mértékben megismerhetőkké válnak a bejegyzések által azzal, hogy az ingatlannyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények, adatok tételes felsorolását a végrehajtási rendelet tartalmazza. A változások gyakorlati jelentőségűek e körben, így például jelenleg még tényként feljegyzendő szerződési kikötéseket a jövőben jogként kell majd bejegyezni, azaz többek között az elidegenítési és terhelési tilalom, a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog, a pénzügyi lízingbeadáshoz kapcsolódó jog is ekként kerül bejegyzésre. Újdonság e területen, hogy a függőben tartás jogintézménye kivezetésre kerül, így a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogok joghatásai akkortól állnak be, amikor adott ingatlanra vonatkozóan bejegyzésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, így a hat hónapos időtartam alatt az ingatlannal kapcsolatos további kérelmek széljegyzésre kerülnek.
A 2021. évi C. törvény tehát számos üdvözlendő újítást hozni az eddigi rendszeréhez képest, az ügyintézés felgyorsulása és egyszerűsítése alappal várható, ugyanakkor a jogi képviselők irányában a kezdetekben növekvő terhekről és felelősségről beszélhetünk.
*A törvény eredetileg 2023. február 1-jével lépett volna hatályba, a nyomdai leadás napján az Országgyűlés 2024. október 1-re halasztotta a határidőt.
Hozzászólások