Egy építkezés embert próbáló feladat, ezért különösen fontos a jogok és kötelezettségek megfelelő módon való rögzítése, azaz az építési-kivitelezési szerződés, amely talán segít mérsékelni a hosszú kivitelezés próbatételeit, jogi és gazdasági kockázatait. A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szerint a kivitelezési tevékenységet minden esetben írásbeli szerződésben kell rögzíteni, de más jogszabályi eloírások is vonatkoznak rá. Megszerkesztéséhez vegyük igénybe szakértő személy segítségét.
A kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Az írásbeliség előírása mellett a jogszabályok lényegében teljeskörűen tartalmazzák a rögzítendő adatok körét, különösen a vállalkozó kivitelező nyilvántartási számát, illetve a megrendelő építtető nyilatkozatát, miszerint a kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik.
Az építés összetett tevékenyég
Egy építési munka jogi, gazdasági, műszaki és beruházásszervezési tevékenységet egyesít, ennek megfelelően nagyfokú körültekintést igényel. Az építésre szerteágazó jogszabályok vonatkoznak, a tervdokumentáció és a megvalósult épület például szerzői jogi védelem alatt áll, megsértésének több jogkövetkezménye objektív, azaz annak alkalmazása során a bíróság nem mérlegelhet. Az adott építés cél elérése érdekében több megoldást is kínál a piac: a részfeladatok külön-külön vállalkozókra bízása, amely osztott szemlélet nyilvánvalóan elősegíti a konkrét feladatok egyedi ellenőrzését, bizonyos esetekben pedig költségmegtakarítással is járhat, hátránya azonban nyilvánvaló. A megrendelőnek szükséges összehangolnia a feladatokat, egy részelem késedelme a teljes kivitelezés késedelmét, adott esetben ellehetetlenülését vonja maga után. Az úgynevezett generálelv szerinti konstrukcióban a megrendelő a fővállalkozóval köt közvetlenül szerződést, aki saját maga vagy általa közvetlenül szerződtetett további közreműködőkkel teljesít, hangolja össze a részfeladatokat, szervezi a teljesítést a saját maga felelősségére és üzleti kockázatára. E megoldás az építtető oldalán kétségtelenül azzal az előnnyel jár, hogy a szervezési feladatok és a részfeladatok késedelme nem őt terhelik, és ez a megoldás sem feltétlenül költségesebb, mint a párhuzamos konstrukció. Egy professzionális, valamennyi részfeladatot ellátni képes vállalkozás ugyanis költséghatékonyabb működést és közreműködő partnereket tud bevonni a kivitelezésbe, mint egy önállóan fellépő építtető.
A szerződés tárgya
A szerződés tárgya az építési-szerelési munka teljesítése, amelynek tényleges tartalmát a tervdokumentáció alapján határozhatjuk meg. Előfordulhat, hogy a szerződéskötéskor valamennyi terv még nem áll rendelkezésre, ilyenkor a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, a díjat egy megfelelő költségelőirányzat alapján tájékoztató jelleggel lehet meghatározni. A tervekkel kapcsolatban hangsúlyozni szükséges Kúria GK 54. kollégiumi állásfoglalását, miszerint a tervező a tervezési hibákért a megrendelővel szemben akkor is felelős, ha a megrendelő a terveket teljesítésként elfogadta, és kivitelezés céljából továbbadta. A megrendelő a tervek hibája miatt a kivitelezővel szemben felelősséggel nem tartozik. A műszaki tervnek megfelelően elkészített létesítmény hibájáért a kivitelező kártérítéssel tartozik, ha a megrendelőtől kapott tervek hibáját felismerhette, a megrendelőt azonban erre nem figyelmeztette, vagy a munkát a jogszabály tilalma ellenére elvégzi. A közös károkozásra vonatkozó szabályok szerint az így keletkezett kár a tervező és a kivitelező között megosztható, de a megrendelővel szemben a felelősségük általában egyetemleges. Amennyiben a kivitelezést tervdokumentáció hiányában vagy hiányos tervdokumentációval mégis megkezdi a munkálatokat a vállalkozó, a kockázatot magára vállalja. Régóta érvényesülő szigorú elvárás ugyanis, hogy a kivitelező már a szerződés megkötése előtt részletesen vizsgálja meg a tervdokumentációt, hiba esetén figyelmeztetési kötelezettség terheli. A GK 54. számú állásfoglalás szerint: „A kivitelezőtől az építési munkát illetően a kellő szakértelem elvárható, ezért a kivitelező a tervező részéről elkövetett, a megfelelő teljesítést gátló, veszélyeztető körülményekről, tervhibákról a megrendelőt tájékoztatni, figyelmeztetni köteles. Ehhez az szükséges, hogy a megrendelő által rendelkezésre bocsátott tervdokumentációt a szakvállalattól elvárható gondossággal vizsgálja meg. Ha ennek a kötelezettségnek nem tesz eleget, vagy olyan hibát, amelyet kellő gondosság mellett észlelhetett volna, nem ismert fel, vagy erről a megrendelőt nem tájékoztatja, ezzel a jogszabályban előírt kötelezettségét megszegi, és ezért a megrendelővel szemben a kártérítési felelőssége fennáll.”
A felek jogai és kötelezettségei
A megrendelő köteles a hatósági engedélyek beszerzésére, a megfelelő, nem munkaszervezési utasítások kiadására, a munkaterület rendelkezésre bocsátására, amelynek alkalmasnak kell lennie a tevékenység elvégzésére, a díj fizetésére, illetve a munkálatok ellenőrzésére, amelynek teljesítése azonban a munka végzését nem akadályozhatja. A megrendelő kötelezettsége adott esetben a műszaki ellenőr biztosítása, akinek a feladata a kivitelezés folyamatainak rendszeres szakmai felügyelete, az elfogadott kiviteli tervben foglaltak maradéktalan betartatása, ellenőrzése, az építtető utasításainak figyelembevétele mellett, azaz a vállalkozási szerződésben foglaltak teljesülésének ellenőrzése. Műszaki ellenőri feladatokra csak a Mérnöki Kamarai névjegyzékben szereplő személy jogosult. A vállalkozó kötelezettségei közül kiemelendő a szerződés szerinti teljesítés, amelyért kellék- és jogszavatossággal egyaránt tartozik. A vállalkozó köteles az átadott munkahely előírt elkerítéséről, elzárásáról, a figyelmeztető jelzések elhelyezéséről, a munkahely őrzéséről gondoskodni, megszervezni a biztonságos és gazdaságos tevékenységet. Köteles az építtető ellenőrzését lehetővé tenni, számára a szükséges adatokat, felvilágosításokat megadni. Amennyiben a tervet valamely részében nem tartja egyértelműnek vagy a kivitelezésre részletesebb utasítást tart indokoltnak, a megrendelőtől részletes utasítást kérhet, amelyet a megrendelő, illetve annak helyi képviselője,az építési műszaki ellenőr köteles megadni.
Díjazás – többletmunka és pótmunka
A vállalkozói díjban való megállapodás kétféle módon szokásos. Ha a felek egy összegben állapodnak meg, azt átalánydíjnak nevezzük, attól sem felfelé, sem lefelé nem lehet eltérni, a szerződés teljesítése után a kikötött vállalkozói díjon felül csak a tételesen bizonyított pótmunkák ellenértéke számolható el. Ebben az esetben tehát a vállalkozó a felmerülő többletmunkák kockázatát viseli, és ha nem megfelelően mérte fel, azok ellenértékére később sem tarthat igényt. A többletmunka elnevezés némileg pontatlan, ebben az esetben ugyanis a vállalkozó nem többletszolgáltatást teljesít, hanem szerződéses kötelezettségét teljesíti akkor, amikor elvégzi a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg. A pótmunka ezzel szemben a megrendelő által utólag eszközölt munka, amelyet saját döntés vagy különösen tervmódosítás eredményez, és tesz szükségessé. A vállalkozó e pótmunkát csak akkor köteles elvégezni, ha annak teljesítése nem teszi a feladatát aránytalanul terhesebbé. A különbségtétel, amely egyebekben a jogvitákra mindig alapot ad, a vállalkozói díj szempontjából elsődleges: a többletmunkáért külön díjazás nem jár, míg a pótmunka szükségképpen többletdíjazást eredményez. A pótmunka-többletmunka megkülönböztetésnek problémaköre utólagos elszámolás esetében alapvetően nem merül fel, ilyenkor a vállalkozói díjat a szerződéskötéskor a költségvetésre utalással tájékoztató jelleggel lehet meghatározni.
A szerződés teljesítése, utófelülvizsgálat
A teljesítés átadás-átvételi eljárás keretében zajlik, amelyet a vállalkozó készít elő. Az eljárás során a szerzodésszerű teljesítés elbírálásához szükséges iratokat egymás rendelkezésére kell bocsátani, és ténylegesen szükséges a megfelelő ellenőrzések lefolytatása annak érdekében, hogy a szerződésszerű teljesítés megállapítható legyen. A felfedezett hiányok, hibák, a hibás munkarészek esetében jegyzőkönyv felvétele mellett lehet bizonyos összegeket visszatartani, póthatáridőt tűzni a javításokra. A tényleges javítások vagy egyéb szavatossági igények érvényesítése (pl. árleszállítás) után kerül sor az építmény birtokának átruházására. Annak ellenére, hogy a Ptk. már nem tartalmazza, a felek szerződésükben rendelkezhetnek utófelülvizsgálatról, azaz az elvégzett, átadott munkát jellemzően egy éven belül ilyen eljárás során újból megvizsgálják. Az eljárás sikeressége érdekében jellemzően a vállalkozói díj egy része visszatartásra kerül. Az utófelülvizsgálat célja, hogy az időközben felismerhető hibákat, hiányosságokat a megrendelő összegyűjtse, és jelezze igényét a vállalkozó felé. Az eljárást a megrendelő készíti elő, és hívja meg rá a vállalkozót, alapja pedig az elkészített hibajegyzék. A későbbi jogvitákban itt jut fontos szerep az építés tevékenység fontos dokumentumának, az építési naplónak, amelybe a feleknek a munkavégzéssel kapcsolatos minden lényeges adatot, körülményt, utasítást naprakészen egymással közölniük kell. Pontos vezetése, a bejegyzések ellenőrzése azért is elengedhetetlen, mert a későbbi jogvitákban ennek alapján lehet rekonstruálni és megállapítani a perdöntő jelentőségű tényeket.
JOGVITÁK HATÉKONY RENDEZÉSE
2013-tól az általános fórumok mellett a szerződéses jogviták hatékony rendezésére szolgál a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv eljárása, amelynek 30 napon belül elkészített szakvéleménye segíti az elhúzódó elszámolási viták rendezésének felgyorsítását.
Hozzászólások