A lakásbérlet évtizedek óta a mindennapok egyik legégetőbb kérdése az ingatlanpiacon, ezért szabályozása meglehetősen részletesnek is tekinthető mind a Ptk.-ban, mind pedig a lakástörvényben (1993. évi LXXVIII. törvény). Az előírásokra alapvetően a bérlővédelmi szempontok jellemzőek, ezért fontosabb elemeit elengedhetetlen a bérbeadói oldalról is megvilágítani.
A köznyelv az albérlettel azonosítja a klasszikus lakásbérletet, pedig az albérlet alatt a jog egy már bérbeadott ingatlan további bérletét érti. Legyen az klasszikus bérleti vagy ténylegesen albérleti konstrukció, valamennyi szerződés megkötésének alapja a bérbeadói oldal szerződéskötési jogosultságának leellenőrzése, figyelemmel arra is, hogy az utóbbi időben elszaporodtak az ilyen természetű visszaélések. Az ellenőrzés legbiztosabb módja az adott ingatlan tulajdoni lapjának lekérdezése, illetve albérlet esetében a tényleges tulajdonos nyilatkoztatása.
Szerződés kizárólag írásban
A szerződés érvényességi feltétele az írásbeliség, illetve a vonatkozó jogszabály értelmében az 50 négyzetméternél nagyobb ingatlan esetében energetikai tanúsítványt is kell készíteni. Az írásbeliséggel kapcsolatosan ki kell emelnünk, hogy a világhálón rengeteg bérleti szerződésminta található, amelyek azonban a legtöbb esetben nem alkalmasak az adott ingatlan sajátosságainak, illetve a konkrét felek jogainak és kötelezettségeinek pontos szabályozására, ezért mindenképp indokolt ügyvédi vagy közjegyzői segítséget igénybe venni a szerződéskötés során. A professzionális jogi segítség kiküszöböli a visszaélésszerű magatartásokat, másrészt a jogi kioktatással elkerülhetővé válhatnak a költséges és hosszú ideig tartó jogviták.
Közjegyzői kiköltözési nyilatkozat
Elterjedt intézmény ebben a körben az úgynevezett közjegyzői kiköltözési nyilatkozat alkalmazása is. Ennek oka abban lelhető fel, hogy a jogviszony megszűnése során – különösen, ha a felek között vita állna fent – nem közömbös az ingatlan tényleges birtoklásának kérdése, mert a törvény a birtokvédelmi eljárásokban fő szabály szerint nem a tulajdonost, hanem a tényleges birtokost védi. A közjegyzői kiköltözési nyilatkozattal, amely előzetesen végrehajtható, a bérbeadó az esetleges jogvitától függetlenül azonnal birtokba léphet, függetlenül a jogvita eredményétől. Az esetleges jogviták ugyanis természetükből fakadóan az ingatlannal kapcsolatos jogok gyakorlását és kötelezettségek teljesítését akadályozzák. Ilyen esetekben a bérbeadó ilyen nyilatkozat nélkül csak hosszú jogi eljárás során szerezheti vissza ingatlana birtokát, másrészt ezen időszak alatt maga a bérlő sem érdekelt az általános állagmegóvásban. Az esetleges visszaélések, így pl. a jogellenes felmondás és ebből fakadóan a kikényszerített kiköltözés jogkövetkezményeit a jogvita keretein belül tudják levonni a felek pl. kártérítés jogcímén.
A bérlet lényeges elemei
A lakásbérleti szerződés lényege a lakás rendeltetésszerű használati jogának átadása a bérbeadó által a bérlő részére bérleti díj ellenében. A bérleti díj meghatározása a felek akaratán múlik, a szerződéses kötelezettségek teljesítésére legfeljebb három havi bérleti díjnak megfelelő kaució köthető ki.
Mivel az ingatlan rendeltetésszerű használata a bérlet lényeges eleme, annak karbantartása különös fontosságú. A jogszabályok a karbantartást alapvetően a bérbeadó kötelezettségeként nevesítik, amelyet az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül, egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell teljesíteni. A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett el, feltéve, hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz. Ha a bérbeadó az azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetén a kötelezettségét a bérlő felszólítása ellenére nem teljesíti, a bérlő vagy a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, elvégeztetheti a munkát. A mindennapi állagmegóvás természetesen a bérlő kötelezettsége.
A karbantartáshoz közvetetten kapcsolódik az egyes felszerelési tárgyak kérdése is. Természetesen a bérbeadó tulajdonát képező felszerelések a bérlet tárgyaként funkcionálnak, így azok a lakás sorsát osztják. Ugyanakkor a bérlő mindazt, amit a saját költségén felszerelt, a lakás épségének sérelme nélkül leszerelheti és elviheti. A bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, feltéve, ha az a bérlő jogi érdekét nem sérti. A szabály kiindulópontja az, hogy a beszerelt ingóságok (beépített bútorok, szerelvények) zömmel nagyobb értéket képviselnek, mint onnan kiszerelve, így indokolt a megváltás jogának biztosítása.
A feleket fokozott együttműködési kötelezettség terheli, különösen az állagmegóvás és a korszerűsítés, illetve a mindennapi használat kérdései során. A karbantartás, a nem mindennapi állagmegóvás, illetve a bérlemény rendeltetésszerű használatának időszakos ellenőrzése során a bérbeadó belépését és a munkálatok elvégzését a bérlő tűrni köteles. A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzésének tűrésére a bérlő alapvetően nem köteles, ugyanakkor, ha a munkálatok a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák, azok elvégzését tűrnie kell. Ebben az esetben a bérbeadónak megfelelő tájékoztatást kell adnia a munkálatok természetéről, idejéről, és amennyiben a bérlő e tájékoztatás alapján úgy ítéli meg, hogy az adott esetben a bérlemény zavartalan használatához való érdeke és a munkálatok eredménye között nem áll fent egyensúly, a szerződést az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja. Fontos különbség a korábbi szabályoktól eltérően, hogy a bérbeadó pl. a korszerűsítési munkák elvégzése idejére már nem köteles azonos városban azonos jellegű bérleményt felajánlani.
A szerződés megszűnése
A felmondás során a jogszabályok tekintettel vannak a lakásbérleti jogviszony jellegére, ezért határozatlan idejű szerződések esetén legalább másfél hónapos felmondási időt írnak elő. A szabály alkalmazása meglehetősen nehézkes, így pl. ha a bérbeadó február 25-én mond fel, a szerződést április 30-val kell felmondottnak tekinteni. Külön kérdés a rendkívüli felmondás esetei, amelyek alapvetően a díjfizetés elmaradására, illetve a szerződés lényeges megszegésére adott válaszként értelmezhetők. E körülmények megítélése esetről esetre változik és változhat. Tételesen nevesített rendkívüli felmondási ok az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartás és a nem rendeltetésszerű használat. Ebben az esetben is az eset összes körülményei döntő módon befolyásolják a felmondás sorsát, azaz más megítélés alá esik egy kertvárosi környezetben tanúsított magatartás, mint egy nagyváros belvárosi környezete. A felmondás feltétele az előzetes felszólítás, amely gyakorlatilag elvezethet a jogviszony fenntartásához, amennyiben az eredményre vezet. Ha azonban a kifogásolt magatartás rendkívül súlyos, úgy előzetes felszólítás hiányában is lehetséges a szerződés megszüntetése a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül közölt felmondással. A rendkívüli felmondás legalább tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára lehetséges.
Bírósági gyakorlat
■ BH 1999.210. A lakás rendeltetésellenes használatának minősül és felmondás alapjául szolgálhat az is, ha a bérlő a lakásba –szerződés vagy jogszabály tiltó rendelkezése ellenére – más személyt befogad.
■ BH 1999.502. Ha a bérlőtárs a bérlőtársának rendeltetésellenes használatáról tud és az ellen nem tesz lépéseket, a felmondási ok vele szemben is megvalósul.
■ BH 1999.503. A bérbeadónak, amint a rendeltetésellenes használat vagy az együttélés szabályait sértő magatartás a tudomására jut, előzetesen fel kell szólítania a bérlőt a magatartás abbahagyására. Mindaddig, amíg az említett magatartás fennáll, felszólításnak, illetve felmondásnak helye van. A felszólításban és az azt követő felmondásban megjelölt felmondási oknak azonban egyeznie kell. Ha például a bérbeadó a felmondást megelőző felszólítását lakbérfizetés elmaradására alapította, nem mondhatja fel a bérleti jogviszonyt rendeltetésellenes használatra hivatkozással.
■ BH 2004.110. A lakásbérlet felmondása esetén nem a felmondás keltének, hanem közlésének van jelentősége; a felmondási határidőnek a bérhátralék kiegyenlítésére szabott határnap elmulasztását követő hónap utolsó napjára kell szólnia.
■ BH 2011.68. A felmondás és az azt megelőző felszólítás akkor tekinthető hatályosnak, ha az érdekelt tudomására jut, vagy azért nem jut a tudomására, mert azt saját hibájából meghiúsítja (például a szabályszerű postai küldeményt nem veszi át).
■ BH 1989.356. Az előzetes felszólítás csak akkor mellőzhető, ha a kifogásolt magatartás (a rendeltetésellenes használat vagy az együttélés követelményeinek megsértése) olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. Ebben az esetben a felmondást a bérbeadó a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül köteles közölni. Azt, hogy a magatartás olyan súlyos-e, hogy az előzetes felszólítás mellőzhető volt, az eset összes körülménye alapján kell elbírálni, és ehhez a tényállást teljes körűen fel kell tárni.
■ BH 1999.406. A lakbérfizetés elmulasztását az sem menti, ha a bérlő a lakást a bérbeadótól független okból ténylegesen nem használja, mert például arra a házassági bontóperben a bíróság volt házastársát jogosította fel.
■ BH 2001.474. Arra sincs lehetőség, hogy a bérlő a bér egyoldalú visszatartásával „beszámítsa” a bérbeadó helyett elvégeztetett munkák költségeit; ilyen esetben a bérbeadó a bérfizetés elmaradása miatt felmondhat.
■ BH 2004.240. Felmondásra alapított lakáskiürítési igény esetén nem a bérhátralék keletkezésének okait kell vizsgálni, hanem csupán a felmondás szabályszerűségét; méltányosságot ebben a körben nem a bíróság, hanem a bérbeadó gyakorolhat azzal, hogy felmondási jogával nem él.
Hozzászólások