Az ingatlan ajándékozása

A társadalmi élethelyezetek, különösen a családi kapcsolatok esetén a leszármazókról való gondoskodás sok esetben indokolja az ingatlanok ingyenes átruházását, azaz ajándékozását. Az ajándékozás összetett ügylet, az gyakorlatilag egy olyan szerződés, azaz kétoldalú ügylet, amelyre az ingatlan adásvétel szabályait megfelelően alkalmazni kell, ugyanakkor – mivel ellenérték nem kerül kifizetésre – számos egyéb kérdés megválaszolását indokolja.

Designed by Freepik

Az ajándékozás tulajdonátruházó ügylet, amely a közvélekedéssel ellentétben nem egyoldalú, hanem mindig legalább két felet feltételez. A szerződés legfontosabb tartalmi eleme tehát, hogy az ajándékozó saját vagyona terhére nyújt a megajándékozottnak ellenszolgáltatás nélkül vagyoni előnyt a tulajdonában álló ingatlan átruházásával. Amennyiben bármilyen ellenszolgáltatás kikötésére kerül sor, már nem ajándékozási szerződésről, hanem pl. tartási, életjáradéki, adásvétellel vegyes ajándékozásról vagy csereszerződésről van szó, és e részben a visszterhes szerződések szabályait kell alkalmazni. Az adásvételtől az ajándékozást egyebekben alapvetően két szempont különbözteti meg, egyrészt nem szükséges a birtok átadása, másrészt pedig az ajándékot el is kell fogadni, amely egyebekben bizonyos esetekben visszakövetelhető is. A szerződés tartalma és formai követelményei, így különösen a bejegyzésre alkalmas minősített okirati forma az ingatlan adásvétellel egyező szabályok szerint alakul.

A teljesítés megtagadása és az ajándék visszakövetelése

A törvény lehetőséget biztosít az ajándékozó részéről az ajándékozási szerződés teljesítésének megtagadására, amennyiben a szerződéskötés után körülményei előre nem látható módon lényegesen megváltoznak. Ilyen körülmény lehet a felek egymáshoz fűződő viszonyának megromlása, az ajándékozó alapvetően anyagi helyzetének lényeges rosszabbodása, hiszen nyilvánvalóan nem várható el senkitől, hogy saját maga vagy az általa eltartottak veszélyeztetésének veszélyeztetésének árán is teljesítse az ajándékot. A személyes, illetve a vagyoni viszonyokban bekövetkezett változásnak lényeges kell lennie, mely körülmények bizonyítása az ajándékozót terheli. Ennek oka, hogy az ajándékozásra ténylegesen megfontolt döntések alapján kerüljön sor, védve a megajándékozottat az ajándékozó esetleges szeszélyeitől.

A viszonyok megváltozása a szerződés teljesítését követően is bekövetkezhet, ezért a törvény lehetőséget ad az ajándék visszakövetelésére is, hiszen a megajándékozott ingyenesen gazdagodott, s ezért a jövőben sem lehet közömbös az ajándékozó irányába, ha annak létfenntartása kerül veszélybe. Ennek megfelelően ajándékozó a még meglévő ajándékot visszakövetelheti létfenntartása érdekében, feltéve, hogy az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti, és maga az ajándék is megvan.

Kiemelendő, hogy csak az ajándék visszaköveteléskor még meglévő rész válik visszakövetelhetővé, azaz a megajándékozott egyéb vagyonával nem felel. Amennyiben a visszaszolgáltatásra nem a megajándékozott hibájából kerül sor, a megajándékozott felajánlhatja, hogy az ajándék visszaadása helyett az ajándékozót természetbeni vagy járadék formájában segíti, tartja. A visszakövetelést illetően a létfenntartás körében az ajándékozó anyagi helyzete mellett vizsgálni kell az ajándékozó életkorát, egészségi állapotát és rászorultság kapcsolatát, vagyis hogy a kialakult helyzet átmenetinek vagy állandósultnak tekintendő-e. Az ajándékozás teljesítését követően ugyanis a megajándékozott jogait védi a törvény, ezért csak meghatározott, lényeges, komoly és valós okoknak kell fennállnia ahhoz, hogy az eredményes visszakövetelésre sor kerülhessen.

Az ajándékozási szerződés szívességi és ingyenes jellegéből fakad, hogy a megajándékozott hálával tartozik, és ennek meg is kell nyilvánulnia az ajándékozóval kapcsolatos általános magatartásban. A hála erkölcsi kötelezettsége e körben jogi kötelezettség is, a durva hálátlanság súlyos jogsértés, és szintén visszakövetelési okként nevesített. A felek közötti viszony puszta megromlása vagy a tiszteletlenség még nem éri el a törvényi küszöböt, de a durva becsületsértés vagy a bántalmazás, az ajándékozóval vagy hozzátartozójával szembeni bűncselekmények vagy egyéb jogi kötelezettségek megsértése – tartás, gondoskodás elmulasztása – már igen. A jogsértés ténye elegendő e körben, külön hatósági vagy bírói határozatra nincs szükség. Nem követelhető vissza az ajándék, ha az ajándékozó kezdeményező magatartása váltotta ki a cselekményt. A hálátlanságból fakadó visszakövetelési jog nem korlátozódik a meglévő ajándékra, az annak helyébe lépett értékre is kiterjed.

Az ajándék visszakövetelésének különleges esetköre a feltevés meghiúsulása, vagyis amikor az ajándékozónak valamilyen várakozása volt az ügylettel kapcsolatban, enélkül az ajándékozás nem jött volna létre, és a feltevés meghiúsult. A feltevésnek azonban olyan súlyúnak kell lennie, hogy nélküle az ajándékozásra nem került volna sor. A körülmények széleskörű vizsgálatánál figyelemmel kell lenni a felek szerződés megkötését megelőző viszonyára, az ajándék értékére, illetve arra, hogy az ajándékozás tényleg olyan jelentős-e, amelyre tekintettel alappal arra lehet következtetni, hogy az ajándékozót valóban az a feltevés indította az ügyletre.

A fentieken túl nincs helye visszakövetelésnek, ha az ajándékozó a részére elkövetett sérelmet megbocsátotta akár kifejezett nyilatkozattal, akár ráutaló magatartással vagy egyszerűen hallgatólagosan. A visszakövetelésre egyebekben nyitva álló igényérvényesítési időtartam függ az esetleges jogsértés súlyától, az ajándék értékétől, az ajándékozás egyéb körülményeitől is. A szokásos mértékű ajándék egyebekben nem visszakövetelhető. A szokásos mérték megállapításánál az ajándék mértéke mellett az ajándékozás tárgyának, az ajándékozó vagyoni helyzetének, az ajándékozással elérni kívánt célnak és – hozzátartozók közötti ajándékozásnál – a családban uralkodó felfogásnak is szerepe van, azaz azt nem feltétlenül az ajándék pénzben kifejezett értéke határozza meg, hanem a felek társadalmi és gazdasági helyzete mérlegelésével lehet megállapítani.

Az ingatlanajándékozás egyéb kérdései

Az ajándékozás, mivel ingyenes ügylet, a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül is megköthető, illetve elővásárlási jog sem áll fenn értelemszerűen. Az ajándékozás azonban, ingyenesség ellenére vagyonmozgást jelent, így vagyonszerzési illeték hatály alá esik. Egyenesági
rokonok, testvérek, házastársak, bejegyzett élettársak között illetékmentesség áll fenn, de oldali rokonok, távolabbi hozzátartozók, illetve más személyek, pl. élettársak esetében a lakóingatlan értéke után számított 9 százalék, más ingatlannál 18 százalék illeték terheli az ügyletet. Az ajándék értékét tehát a szerződésben meg kell határozni, ennek elmulasztása vagy vitatása esetén az adóhatóság állapítja meg az illeték alapját. Az ajándék 5 éven belüli elidegenítése esetén az ajándék értéke és a megszerzett vagyoni előny adóköteles jövedelemnek számít a mindenkor hatályos személyi jövedelemadóra vonatkozó rendelkezések szerint.

Bírósági gyakorlat

• BH2005. 395. Az ingatlan ajándékozási szerződés érvényességi feltétele a megajándékozott elfogadó nyilatkozatának írásba foglalása.
• BH1988. 2. Ha a közeli hozzátartozók között létrejött ajándékozási szerződés indoka a tartási, ápolási-gondozási kötelezettség teljesítése, úgy az ilyen szerződés a nyújtott ellenszolgáltatások erejéig minősül visszterhes jellegűnek. A kötelesrész iránti igény elbírálásához ezeknek a szolgáltatásoknak a felmérése szükséges. II. Az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés végleges meghiúsulása miatt az általános elévülési időn belül követelhető vissza az ajándék, illetőleg követelhető az ajándék helyébe lépett érték. Ez a jog az általános elévülési időn belül is elenyészik azonban akkor, ha azt az ajándékozó megfelelő ok nélkül hosszabb ideig nem gyakorolja. III. Az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés végleges meghiúsulása miatt az ajándék – az egyéb feltételek megléte esetén is – csak akkor követelhető vissza a megajándékozott örökösétől, illetőleg az örököstől csak akkor követelhető az ajándék helyébe lépett érték, ha e jog gyakorlása a feltevés jellegére, az ajándékozás körülményeire és az ajándékozó életviszonyainak alakulására tekintettel a társadalmi felfogás szerint indokolt. IV. Az ajándékozó örökösét általában nem illeti meg az a jog, hogy visszakövetelje az ajándékot, illetőleg követelje a helyébe lépett értéket. Az ajándékozó által már megindított pert azonban az ajándékozó örököse a perbeli jogutódlás szabályai szerint folytathatja. Az ajándékozó örököse a saját nevében kivételesen akkor követelheti vissza az ajándékot, illetőleg akkor követelheti az ajándék helyébe lépett értéket, ha az ajándékozás okát adó feltevés az ő javára, illetőleg az ő javára is szól, és e jog gyakorlása a feltevés jellegére és az ajándékozás körülményeire tekintettel a társadalmi felfogás szerint indokolt.
• BH2013. 244. A létfenntartás veszélyeztetettségére alapítottan a meglévő ajándék csak akkor követelhető vissza, ha a veszélyeztetettség már ténylegesen bekövetkezett.
• BH2010. 152. A kiskorú gyermektől a vele együtt élő szülő magatartására hivatkozással az ajándékot súlyos jogsértés címén nem lehet visszakövetelni.
• BH2010. 67. Nem követelheti vissza téves feltevés címén az ajándékot az a házastárs, aki a házasság tartósságát maga hiúsította meg azáltal, hogy házastársával szemben tettleges, durva magatartást tanúsított.
• BH2009. 355. II. Az ajándék súlyos jogsértés címén kizárólag a megajándékozottól követelhető vissza, annak örökösétől nem.
• BH2008. 149. II. Téves feltevés címén az ajándékot csak akkor lehet visszakövetelni, ha az ajándékozás alapjául szolgáló feltevést az ajándékozó a megajándékozott által kétséget kizáróan felismerhető módon kinyilvánította.
• BH2002. 230. Az ajándékozónak lehet olyan feltevése a megajándékozottal szemben, hogy az ajándék tárgyát (az ingatlant) az utóbbi az ajándékozó életében nem idegeníti el, ezen az alapon azonban az ajándékot csak akkor követelheti vissza, ha ezt az elvárását az ajándékozáskor a megajándékozottal egyértelműen közölte.
• BDT2005. 1205. I. Az ajándék visszakövetelése iránti igény elbírálásánál a megajándékozó-megajándékozott közötti jogviszonyban a felek egymás iránti magatartásának értékelése a szülő-gyermek kapcsolatban az átlagostól eltérő megítélés alá esik. A felek viszonyából kiindulva, életvitelük feltárása, értékelése után, az erkölcsi szempontok figyelembevételével dönthető el, hogy milyen magatartás minősül súlyos jogsértésnek.
• BDT2005. 1112. Az ajándék visszakövetelése iránti perben a súlyos jogsértés megítélésénél a megajándékozott vagy vele együttélő hozzátartozójának hálátlansága, az ajándékozóval szembeni tiszteletlen viselkedése erkölcsi szempontból elítélendő, de nem valósít meg olyan, jogszabályban védett érdeksérelmet, amely az ajándék-visszakövetelési igényt megalapozhatná.
• BDT2003. 775. I. Az ajándéknak a létfenntartás veszélyeztetettségére alapított visszakövetelése esetén csak az ajándékba adott pénzösszeg követelhető vissza, az azon vásárolt lakás tulajdonjogának visszakövetelésére indított kereset e jogcímen nem teljesíthető.