Az ingatlan megvásárlása az esetek döntő többségében egy lépésben, adásvételi szerződéssel valósul meg, de lehetnek adózási, műszaki vagy pénzügyi okok vagy mindezek együttese is, hogy megkötésére később kerül sor. A jog emiatt többféle megoldást és választ is kínál, amelyek közül a teljesség igénye nélkül kiemeljük a leggyakoribbakat, az előszerződést, az opciót, a foglalót, valamint a kötbért.
Ha tehát az adásvételi szándék a felek között adott, de a szerződés megkötése előtt mégis valamilyen akadály merül fel, miképpen lehet az ügyletkötést biztosítani, azaz a szándékot és a jövőt egyaránt biztossá tenni. Az alábbiakban sorra vesszük a lehetőségeket.
Az előszerződés
Az előszerződés a nevével egyezően egy jövőbeni szerződéses akaratra irányuló megállapodás, amelyben a felek kölcsönösen szerződéskötési kötelezettséget vállalnak, lekötelezik magukat egymással szemben mindaddig, amíg a végleges szerződéskötésre alkalmas feltételek összességének birtokába nem jutnak, egyúttal a szerződés lényeges feltételeit is meghatározzák benne. Ennek megfelelően az előszerződés mindkét felet terhelő szerződéskötési kötelezettséget eredményez, megkötése végső soron bírói úton is kikényszeríthető.
Az előszerződésre ugyanazon tartalmi és alaki feltételek vonatkoznak, mint a végleges szerződésre, így ingatlanügylet esetében szükségképpen jogi közreműködés szükséges. Mindezek ellenére ingatlan adásvétel esetében fontos kiemelni, hogy az előszerződés önmagában nem alkalmas ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására, az alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek, az előszerződés ranghelyet sem foglal, azaz annak megkötése a közhiteles nyilvántartásban nem látszik. Éppen ezért érdemes beemelni külön biztosítékokat is az okiratba annak érdekében, hogy az előszerződés tárgyát képező ingatlan más ügylet tárgyát ne képezze, meghiúsítva az előszerződés végleges szerződéssé válását.
Az előszerződés lényege, hogy ahhoz a felek kötve vannak, azaz a végleges szerződés megkötésének elmaradása esetén bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés létrehozását. Éppen ezért fontos minden lényeges körülményt rögzíteni benne, hogy egy jogvita esetén a felek eredeti akarata és a bírói ítélet közötti összhang a legteljesebb legyen, ugyanis a bíróságot nem illeti meg a végleges szerződés tartalmi alakításának joga. Azaz amennyiben valamilyen körülményt a felek eredetileg nem tisztáztak, azt a perben már külön érvényesíteni nem lehet. Másik oldalról megközelítve a kérdést, ha valamelyik fél a szerződéskötés elől elzárkózik, a másik fél kérelmére a bíróság a szerződést létrehozza, de csak és kizárólag azon feltételekkel, amelyeket az eredeti előszerződés is tartalmazott.
A Ptk. természetesen nem közömbös azon esetekre, amelyek a szerződéskötés megtagadására vezetnek, és valamely okból azok érthetők és racionálisak. Mindezeknek megfelelően a szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható, a körülmények megváltozását nem ő idézte elő, és a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
Az előszerződés lényege azon jövőbeni időpont vagy feltétel meghatározása, amely által a végleges szerződés megkötése várható. Ha az előszerződésben a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő eltelt, és a fél a szerződés megkötésére póthatáridőt adott, amely szintén eredménytelenül telt el, az előszerződéstől el lehet állni, vagy bírósághoz lehet fordulni annak létrehozatala érdekében. Egyebekben az előszerződés megszegése a szerződésszegés jogkövetkezményeinek levonását is lehetővé teszi az általános szabályok szerint.
Az opció
Az opció kifejezés alatt a magyar jog a vételi és eladási jog intézményét érti, amelynek lényege, hogy e jog jogosultja egyoldalú jognyilatkozatával megveheti, illetve eladhatja az adott dolgot még abban az esetben is, ha és amennyiben a másik fél ezt nem akarja. Ebben az esetben lényegében véve az előszerződéshez hasonló konstrukcióval találkozhatunk, azaz a felek egy megállapodásban rögzítik azon feltételeket és körülményeket, illetve különösen a vételárat, amelyek alapján valamely fél javára jog keletkezik a dolog, így az ingatlan megvételére, illetve eladására. Ellentétben az előszerződéssel, e megállapodással létrehozott jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő, így az a piaci forgalom számára is nyilvánvalóvá válik, ezért is az opciós megállapodásra ugyanazon alaki feltételek vonatkoznak, mint az ingatlanügyeletek mindegyikére. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésből következik egyebekben, hogy az opció gyakorlása az előszerződéstől eltérően külön bírói eljáráshoz nem kötött, az akkor is érvényesíthető, ha időközben már más a tulajdonos.
A vételárat nem szükséges pontos pénzösszegben meghatározni, bármely módszer elfogadható, amellyel a teljesítés időpontjában azt meg lehet határozni, pl. lehet a nyilatkozattétel időpontjában lévő piaci ár. Ez utóbbi lehetőséggel mérsékelhető az opció létesítése és annak gyakorlása közötti időben bekövetkező árváltozásokból eredő kockázat, amely rögzített vételár esetén mindenképpen fennáll. Az opciónak a jogszabályok szerint nincs határideje, de fontos rögzíteni, hogy meddig gyakorolható, különben a felek közötti érdekegyensúly könnyen felborulhat. Kiemelendő egyebekben, hogy az előszerződéstől eltérően az opció engedése díjhoz is köthető, azaz a vételáron felül opciós díj is megjelenhet a felek megállapodásában.
Egyes biztosítékok: foglaló, kötbér
Mint valamennyi szerződés, így az előszerződésben és az opciós megállapodásban foglalt ígéret különböző szerződési biztosítékokkal erősíthető, nyomatékosítható. A szerződéses biztosítékok széles tárházából a foglaló és a kötbér intézménye emelhető ki. A foglaló általánosan használt biztosíték, alapvetően az ügylet meghiúsulásához kapcsolódó önként vállalható többletszankció. A foglaló a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítéseként vállalt többletszankcióként kerül átadásra, meghatározott pénzösszegként készpénzben vagy más módon. A foglaló szankciós vonása abban áll, hogy az a fél, aki a szerződés meghiúsulásáért felelős, az adott foglalót elveszíti, vagy a kapott foglaló visszatérítésén felül a foglalóval azonos összeget köteles megfizetni. A foglaló tehát szankció, független attól, hogy a meghiúsulás milyen magatartás eredménye, azaz az nem a fél felróható magatartásához kötött. Természetesen, ha a szerződést teljesítik, a foglalót a vételár részeként kell elszámolni, vagy ha az előszerződés olyan okból lehetetlenül el, amelyért egyik fél sem vagy mindkét fél felelős, a foglalót vissza kell adni.
A foglaló megosztása a meghiúsulás közrehatása szerint nem lehetséges. A foglaló előnye mindenképpen abban áll, hogy egyfajta kárátalányként él, azaz akkor is jár, ha az ügylet elmaradása egyebekben kárt nem okoz, míg ha kár is bekövetkezik, a foglalón felüli kármértéket kell bizonyítani. A túlzott mértékű foglaló egyebekben a bíróság által mérsékelhető.
A kötbér a foglalóhoz hasonlóan a szerződés megerősítésére önként vállalt kárátalány jellegű többletszankció, amelyben a szerződő fél a megjelölt szerződésszegés esetére meghatározott pénzösszeg megfizetését vállalja. Amíg a foglaló csak a szerződés meghiúsulásához kapcsolódik, és azt eleve át kell adni, a kötbér bármilyen szerződésszegéshez kapcsolódhat, és a kötbérfizetés csak a szerződésszegés bekövetkeztével válik esedékessé. A kötbér a foglalótól eltérően mindenképpen felelősséget feltételez, így a kötbérfelelősség alól mentesülni lehet, ha bizonyítja a fél, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható és elháríthatatlan körülmény okozta. A foglalótól eltérően a kötbérnek különböző fajtái léteznek, és lényegében véve bármely szerződésszegés esetére vállalható. Igen gyakori a késedelmi kötbér kikötése késedelmes fizetés, jognyilatkozattétel esetében, de természetesen lehet minőségi kötbért is kikötni a hibás teljesítés esetére, a meghiúsulási kötbért pedig mindkét fél terhére. A meghatározott szerződésszegéshez kapcsolódó kötbér nevesítése különösen nagy jelentőségű, mert mindegyik kötbérhez más-más joghatás fűződhet. A teljesítés elmaradása esetére kikötött (meghiúsulási) kötbér kizárja a teljesítés követelését, míg a késedelmi vagy a hibás teljesítési kötbér megfizetése a teljesítés alól nem mentesít. A túlzott mértékű kötbér a foglalóhoz hasonlóan bírói úton szintén mérsékelhető.
Bírósági gyakorlat
- BH2013. 40. Az előszerződés megkötése a felek közt szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet. Nem ad alapot a szerződés megkötésének az eladó jogutódjai általi megtagadására az, hogy ők az eladott ingatlanban laknak, ha ez a körülmény már az előszerződés megkötésekor is fennállt, és jogelődjük az ingatlan kiürítését ennek tudatában vállalta.
- BH2004. 501. Ha az előszerződésben a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő eltelt, és a fél a szerződés megkötésére póthatáridőt
adott, amely szintén eredménytelenül telt el, az előszerződéstől el lehet állni. - BH2002. 225. A jogosult üzleti körülményeiben utóbb beállott változások önmagukban nem adnak alapot az előszerződésben kikötött foglaló visszakövetelésére.
- BH2001. 421. Ha az eladó az előszerződésben vállalt kötelezettségét megszegi, és harmadik személynek eladja az ingatlant, kártérítési felelősséggel
tartozik, az előző vevő azonban a szerződés létrehozását sikerrel nem kérheti. - BDT2012. 2615. Ha az előszerződés megkötését követően, de a végleges szerződés megkötése előtt a vevő az elővásárlási joga ellenére hozzájárul az ingatlan más személy részére történő értékesítéséhez, az előszerződés megszűnik, a felek közös megállapodása következtében a szerződés teljesítése lehetetlenül, az elállás esetére kikötött bánatpénz nem érvényesíthető.
- BDT2008. 1780. Az előszerződés mindkét fél oldalán önként vállalt szerződéskötési kötelezettséget eredményez. Nem minősül előszerződésnek az a megállapodás, amely alapján csak az egyik felet terheli szerződéskötési kötelezettség, a másik fél pedig egyoldalúan jogosult eldönteni az ajánlat birtokában, hogy kíván-e szerződést kötni vagy sem.
- BDT2008. 1720. A szerződő felek egy okiratban többféle megállapodást is köthetnek, ilyen esetben az egyes rendelkezéseket tartalmuk szerint, külön-külön kell megítélni. Lehetséges, hogy egy szerződés egyes részei előszerződésnek, más rendelkezései szerződésnek minősülnek.
- BH2012. 200. Nem állapítható meg az opciós szerződés semmissége arra alapítottan, hogy a felek a vételár összegszerű meghatározását a vételi jog gyakorlása után lefolytatandó szakértői eljárástól tették függővé.
- BH2012. 198. Az eladó nemcsak akkor köteles a foglaló kétszeres összegének a megfizetésére, ha a szerződés neki felróható – kártérítési felelősségét megalapozó – okból hiúsul meg, hanem ha ahhoz egyéb, az ő érdekkörében bekövetkezett olyan ok vezetett, amelyért felelőssége fennáll.
- BH2011. 63. Lehetőség van akár valamennyi, akár csak bizonyos szerződéses kötelezettségek kötbérrel való biztosítására. A jogosultat kötbér kizárólag ennek a szerződéses kötelezettségnek a nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése után illeti meg, amire nézve ezt a szankciót kikötötték.
- BH1998. 139. A kötbér egyes fajtáit (késedelmi, meghiúsulási, minőségi stb.) a polgári jog nem nevesíti – bár megemlíti –, ezért a feleknek a szerződéskötéskor kell meghatározniuk, hogy mely szerződésszegéseket kívánnak kötbérrel szankcionálni. Nem zárható ki, hogy „bármely szerződésszegés” esetére kívánják a szerződést biztosító mellékkötelezettséget alkalmazni. Ebben az esetben azonban –mert a kötbér csak írásban köthető ki –, erre a szerződésnek kifejezetten utalnia kell.
Hozzászólások