Az elmúlt hónapokban bekövetkezett változások – különösen a nagyobb, közös tulajdonban álló lakóingatlanok fenntartási költségeinek várható növekedése – széles körben felvetette a társasházzá alakítás lehetőségének kérdéseit. A költséghatékonyság és a fenntarthatóság igénye nemcsak gazdasági-műszaki kérdéseket vet fel, de azok jogi megoldásainak lehetőségeit is górcső alá kell venni.
Image by jcomp on Freepik
Családi ház, mint társasház A társasház olyan különleges ingatlanjogi intézmény, amely alapvetően három jellegzeteséggel, illetve feltétellel bizonyos lakóingatlanok sorsának rendezéséhez nyújt megfelelő eszközt. A jellegzetességek, illetve a feltételek alapján a társasházban olyan részeknek kell lenniük, amelyek külön tulajdonban vannak, további részeinek közös tulajdon tárgyaiként kell szerepelniük, végezetül a külön tulajdoni részek tulajdonosainak az alapító okirat által egy sajátos, jogalanyisággal részben rendelkező társulás tagjaiként kell együttműködniük. Olyan ingatlan, értve ezalatt egy családi házat is, amely megfelel a társasházzá nyilvánítás fenti műszaki és jogi feltételeinek, külön bírósági eljárással, illetve a tulajdonos vagy tulajdonostársak akaratnyilatkozata alapján társasházzá alakítható. A társasház létrejöttének főszabálya a tulajdonostársak szerződéses akarata, amely egy alapító okiratban testesül meg, és amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. Természetesen egy személy is alapíthat társasházat azzal, hogy önmagában a társasházzá alakításra vonatkozó akarat nem elegendő: az ingatlanban műszakilag legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakásnak, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségnek kell lennie, vagy azok kialakítására a lehetőségnek fenn kell állnia.
A társasház előnye maga a külön tulajdon
Bármely olyan ingatlanon tehát, ahol több, műszakilag elkülönült, önálló ingatlanegység van, legyen az lakás vagy nem lakás célú ingatlanrész, az adott ingatlan társasházzá alakításával több előny is kihasználhatóvá válik. Az első előny abban lelhető fel, hogy a társasházzá alakítással annak külön tulajdonú részei, az úgynevezett albetétek önálló helyrajzi számot kapnak, és ezáltal önálló ingatlannak minősülnek, amely által forgalmiérték-növekedés is elkönyvelhető. Az ingatlan részeinek külön tulajdonba helyezésével tehát az ingatlanrészek a jövőben önálló forgalom tárgyaiként viselkednek, többek között eladhatók, megterhelhetők. Az ingatlan költségviselési szempontjait előtérbe helyezve a második előnyt szükséges kiemelni. Az ingatlan fenntartási költségeinek gyökeres emelkedésével a társasház – jelen esetben egy többgenerációs családi ház – intézményével a fenntartási költségek viselésére olyan rendszer alakítható ki, amelyben a korábbi egy közüzemi szolgáltatásra vonatkozó egy fogyasztási hely helyett albetétenként külön közüzemi szerződések köthetők.
Szemben tehát egy közös tulajdonban álló ingatlannal, ahol a közszolgáltatások ellenértékével a tulajdonostársak egymással szemben kötelesek elszámolni, de alapvetően minden közszolgáltatás ellenértéke egyben és összességében fizetendő, a társasházi külön tulajdonnal önálló költségviselési helyek alakíthatók ki. A megoldással tehát nem a teljes ingatlan fogyasztása kerül közvetlenül megfizetésre, majd a tulajdonostársak által megosztásra, hanem az ingatlanrészek önálló elszámolás tárgyaként válnak költségviselési, fogyasztási hellyé. A kedvezményes árú energiára vonatkozó új fogyasztási helyek kialakításával a beruházás néhány számlázási ciklus alatt megtérülhet. Természetesen ezek az új, külön tulajdonban álló albetétek is lehetnek közös tulajdon tárgyai pl. öröklés vagy házasság esetén, de a közüzemek szempontjából kisebb fogyasztási egységként léteznek a korábbi egy nagy ingatlan helyett. A külön fogyasztási egységek kialakítása a kormány időközi intézkedése miatt mégsem vált olyan égetővé, mivel a többgenerációs családi házban vagy ikerházban élők, ahol legfeljebb négy egymástól elkülönülő lakás található. az átlagfogyasztásig igénybe vehetik a rezsicsökkentett gázárat.
A társasházi közös tulajdon és annak költségei
A társasház alapítása költségekkel jár, amelyek közül a jogi, jellemzően ügyvédi költséget, illetve a földmérő mérnök díjazását, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját szükséges nevesíteni. E költségek természetesen esetről-esetre változnak, azonban azok mértéke egy jellemzően hat lakásnál kisebb társasház esetében rövid úton megtérülnek. A társasház-alapítást követően költségként jelentkeznek az új fogyasztási helyek, mérőórák kialakítási költségei, valamint a közös tulajdonban lévő részek fenntartási költségei. Ezek az elemek ugyanakkor társasház-alakítás nélkül is jelentkeznek, illetve fennállnak az ingatlanon, következésképpen azok új teherként csak látszólagosak, azaz a műszaki és jogi szempontból az ingatlan működéséhez, működtetéséhez szükséges alkotórészekre eső költségeket változatlanul a közös tulajdoni hányadoknak megfelelően kell viselni.
Ezek a részek döntően az épület tartószerkezetei, továbbá azon részei, amelyek az épület biztonságát és állékonyságát, továbbá a tulajdonostársak közös célját szolgálják, mint épületberendezések még abban az esetben is, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. A társasház későbbi működése és működtetése mindezeken felül feltételez további kiadásokat, bankszámlavezetési díjat, bizonyos esetekben könyvelői díjakat, azonban a klasszikus, közös tulajdonban álló ingatlanokkal szemben a külön fogyasztási helyekkel elért megtakarítások nagyságrendekkel nagyobbaknak tekinthetők.
A társasház alapításának folyamata
A társasházzá alakítás legfontosabb eleme az alapító okirat, amely kizárólag a felek teljes egyetértésével készíthető el. Amennyiben a felek konszenzusa hiányzik, úgy bírósághoz szükséges fordulni, ahol lényegében véve mind az alapító okirat tervezetét, mind a megfelelő műszaki dokumentációt el kell készíteni, és perben kell érvényesíteni a társasházzá alakítás igényét. Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. Pontosan meg kell határozni továbbá a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, illetve a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását (pl. amennyiben műszakilag lehetséges egy közös folyosó, lépcsőház, pince, tárolók, gépjárműbeállók, kert stb.), valamint az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatokat, jogokat és tényeket.
Mivel a társasház saját neve alatt jogot szerezhet, kötelezettséget vállalhat, az alapító okiratnak rendelkeznie kell a közösség közös nevéről, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház-megjelöléssel együtt. Az alapító okirat fentieken felül tartalmazhatja még az elővásárlási, előbérleti, előhaszonbérleti jog alapítását, amelyek jellemzően egy korábbi családi ingatlan esetében különösen indokoltak lehetnek. Kiemelendő, hogy a társasházi törvény rendelkezései szerint szervezeti és működési szabályzatot is szükséges alkotni, de az olyan – egyébként nagy lakóingatlanon – alapított kisebb társasházak, ahol a kialakítandó lakások száma nem éri el a hatot, a társasház szervezetére és működésére a törvényben meghatározott rendelkezések is alkalmazhatók, és külön szabályzat hiányában a társasház a közös tulajdonra vonatkozó szabályok alapján működtethető.
Ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás
Különösen sorházak, ikerházak esetében, amelyek jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok, gyakori a tulajdonostársak használati megosztási szerződése, amely megállapodások bizonyos egyedi esetekben a társasházzá alakítás alternatívájaként jelentkeznek. A használati megállapodások célja minden esetben az, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon lévő, műszakilag megosztott, de jogilag közös tulajdonban lévő ingatlanok használati jogait. E megállapodások arra mindenképpen alkalmasak, hogy többek között a közös területek, kertrészek, tárolók viszonyait rendezzék, ugyanakkor arra már nem feltétlenül megfelelőek, hogy általánosságban lehetővé tegyék külön fogyasztási helyek kialakítását.
A használati megállapodás lényegi tartalmában, mellékleteiben nagyban hasonlítható a társasházi alapító okiratra. A szükséges adatokon kívül tartalmazza az ingatlan leírását és alaprajzát, egyértelműen jelölve a tulajdonosok kizárólagos használati jogának határait, a tulajdoni hányad megoszlását, esetlegesen az átjárási lehetőség biztosítását, a kijelölt jogutódokat, illetve amennyiben a közüzemi szolgáltató által lehetséges, úgy a közös, illetve külön közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását, a költségek megoszlását és az elszámolások módját. A költségek viselése ilyen esetekben a tulajdoni hányad jelölése után a hányadoknak megfelelően történik, és jellemzően egy közüzemi szerződés kerül megkötésre, a költségek viselése közvetett a szolgáltatók irányába és egy fogyasztási helyet jelentenek.
Tekintettel arra a tényre, hogy ilyen ingatlanok esetében a tulajdon jogi szempontból mindenképpen egy ingatlanon áll fenn, ahol az ingatlan valamennyi tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat tulajdonostársai érdekei megsértése nélkül, a műszakilag elkülönült lakások nem önálló ingatlanok. Ennek megfelelően értékesítésük, megterhelésük is nehézkesebb, több esetben pedig az önálló fogyasztási hely kialakítása sem lehetséges. A használati megállapodást az ingatlan-nyilvántartásba be kell nyújtani, igaz, azt csak külön iratként tartják nyilván, azaz szemben a társasházzal, nem eredményez új helyrajzi számú albetéteket. Mindezeket összegezve, ahol a társasházzá alakítás valamely objektív okból nem lehetséges, használati megállapodás megkötése mindenképpen indokolt a tiszta viszonyok megteremtése érdekében, lehetőleg oly módon, hogy külön fogyasztási helyek kialakításával a gazdaságos működtetés is biztosítható legyen.
Hozzászólások