A magántulajdon szentsége és sérthetetlensége gyakran összeegyeztethetetlen a közösségi célok megvalósításával. Például hogy egy gyorsforgalmi út biztonságos nyomvonalon készüljön el, és ne kövesse a településről településre változó telekhatárokat, szükséges feloldani a józan ész és a magántulajdon összeütközését. Ennek eszköze a több évszázados múltra visszatekintő kisajátítás intézménye és annak rendkívül szigorú szabályai.
A tulajdon védelmét a jogrendszer két irányból biztosítja, egyrészt a polgári jog eszközeivel valamennyi jogalany oldaláról érkező esetleges behatásokkal szemben, másrészt – az egyéni és közösségi tragédiák sokaságát okozó történelmi tapasztalat, így az államosítások okán – magával az állammal szemben alkotmányos szinten. Az alaptörvény ennek megfelelően rögzíti, hogy tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet. Ez különbözteti meg a kisajátítást az államosítástól, amely több esetben nélkülözte a közérdekű célt és a kártalanítást.
Használat korlátozása, kisajátítás különbsége
A tulajdon felelősséggel is jár, a jog kötelező szabályokat, több esetben valós korlátozásokat írhat elő a használat mikéntjével kapcsolatban, például adók, építési tilalmak, beépítési korlátok, művelési kötelezettség stb. E korlátozó szabályok előírása és a kisajátítás közötti alapvető különbség az, hogy a tulajdonosnak a korlátokkal szemben tűrési kötelezettsége van, korlátokon belül használhatja tulajdonát, és nem feltétlenül kap érte kártalanítást, míg a kisajátítás a tulajdont teljes egészében elvonja, és minden esetben kártalanítással jár. A közérdekből előírt korlátozások és a tulajdon végleges elvonása, illetve a magántulajdon védelme közötti összefüggésben tehát alapvető fontosságú az a kérdés, mikor és milyen feltételek mellett lehet egyáltalán a közérdeket a magánérdek elé helyezve valakit tulajdonától akarata ellenére megfosztani. Amennyiben a közérdek mégis ezt a megoldást választja, elengedhetetlen az is, hogy a sérelmet szenvedett tulajdonos megfelelő kompenzációban részesüljön: ennek mértéke alapvetően a piaci viszonyok közötti, a vevő által még elfogadható legkisebb és az eladó által még kifizethető legmagasabb ár közötti összeg, hogy további veszteség se a tulajdonost, se a közösséget ne érje.
A kisajátítás az ingatlan tulajdonjogának közérdekű célból, külön törvényben meghatározott feltételekkel, módon és eljárás szerint való, teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás fejében történő elvonását jelenti. A hatályos jogi szabályozás szerint kisajátítás tárgya kizárólag ingatlan lehet, ingó tulajdonjogának bármilyen sérelme a polgári és büntetőjogi védelem eszköztárát nyitja meg a tulajdotulajdonos számára. A kisajátítás lehet teljes, illetve akár részleges is, mely utóbbi esetben maga a tulajdonos kérheti, hogy az ingatlan egészét sajátítsák ki, elvégre adott esetben a megmaradt rész további tulajdonlásához már nem fűződik érdeke. Ebben az esetben az egész ingatlant akkor lehet kisajátítani, ha a megmaradt ingatlanrész az eredeti céljára használhatatlanná, az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik, vagy a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése egyébként nem lehetséges. A teljes ingatlant kell kisajátítani, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el. Ugyanilyen alapokon általánosságban is kérheti a tulajdonos a kisajátítást, annak oka lehet továbbá egyes építésügyi korlátozások felszámolása, illetve az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó vagy azt megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése, ha azok az ingatlan használatát jelentősen megnehezítik.
A kisajátítási eljárás és a közérdek kapcsolata
A kisajátítási eljárás a tulajdonos akaratától független, arra tehát akkor is sor kerülhet, ha nem akarja elidegeníteni az ingatlanát, vagy éppen akarja, de a kisajátítást kezdeményezővel hagyományos úton nem tud megállapodni. A kisajátítást kérheti az állam, a helyi önkormányzat vagy akár más személy, mint kisajátítást kérő, és a törvény szerinti eljárásban kerül sor a tulajdon elvonására a megállapított kártalanítási összeg megfizetésére. A kisajátítás alapja a közérdekű cél megléte, azaz arra csak és kizárólag a törvényben tételesen felsorolt célok elérése érdekében kerülhet sor. A törvényben tételesen felsorolt és közérdekűnek tekintett célok, valamint az adott tevékenységek folytatása önmagában a kisajátításhoz nem elegendő, ahhoz az is szükséges, hogy a kisajátítást megalapozó közérdekű cél más módon, így akár hagyományos adásvétellel vagy például közérdekű használattal ne legyen elérhető.
Közérdekű használat esetén az ingatlan tulajdonosának tulajdonjogát akarata ellenére, de mégis jogszerűen korlátozzák, aki tűrni köteles, hogy ingatlanát az erre külön jogszabályban felhatalmazott szervek szakfeladatainak ellátása érdekében igénybe vegyék. Ilyen megoldás lehet például egy vezetékjog, szolgalmi jog vagy közérdekű használati jog alapítása, amikor a vezeték lefektetése a termőföld alatt a mezőgazdasági termelést egyáltalán nem zavarja, mégis biztosított a vezetékkel folytatott tevékenység folyamatos ellátása. Ezekben az esetekben is megfelelő kártalanítás járhat, illetve jár, ily módon a közérdekű használat a kisajátítás alternatív megoldását jelentheti, ugyanis a kisajátítás a közérdekű cél elérésnek végső eszköze. Amennyiben a használati jogokkal nem érhető el a közérdekű cél, úgy a fokozatosság jegyében polgári jogi alapon, adásvétellel, csereszerződéssel lehet megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, amely alapvetően a tulajdonos számára a kisajátításnál jóval kedvezőbb feltételek elérését is lehetővé teszi.
Ebben az esetben a szerződéses szabadság alapján nemcsak magasabb vételár elérése lehetséges, hanem olyan egyéb feltelek kialakítása is, amely a tulajdonos különös érdekeit is figyelembe veszi. Amennyiben a szerződéses út valamely okból kifolyólag nem vezet eredményre, elvégre szerződéskötési kötelezettség a magyar jogban csak kivételes esetekben áll fenn, vagy akár a tulajdonosok elérhetetlenek, a kisajátítás nyújthat megoldást, de ebben az esetben is csak akkor, ha a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.
Jogorvoslat, kártalanítás
A kisajátítás mint végső, a legtöbb esetben a tulajdonos akarata elleni eljárás okán a jogorvoslat szerepe is kiemelkedően fontos. A tulajdonos, mint ügyfél az eljárásban jogosult nyilatkozatot, észrevételeket tenni, vitathatja a közérdekű cél létét, annak elérésének módját, és természetesen a kártalanítási összeget is. A kisajátítási eljárások központi eleme e kérdések szakértői szintű előkészítése, ezért egy nem megfelelően elkészített szakvélemény esetén a tulajdonos eredményesen léphet fel, már az eljárás során is. Miután a hatóság döntött a kisajátításról, és határozatát kézbesítette a tulajdonos részére, az a közléssel jogerőssé válik, így azzal szemben már csak az általánosnál rövidebb határidővel, 15 napon belül bírósági úton van helye jogorvoslatnak. A peres eljárás során a bíróság elsődlegesen a kisajátítási eljárás jogszerűségét vizsgálja, kizárólag annyiban, amennyiben a keresetlevélben a felperes kért.
A kisajátítás akkor tekinthető jogszerűnek, ha a kisajátítás fejében azonnali, feltétlen és teljes kártalanítás jár, vagyis a tulajdonát elvesztő felet olyan helyzetbe kell hozni, mintha a tulajdonát nem vesztette volna el: főszabály szerint meg kell kapnia az ingatlan forgalmi értékét vagy a visszamaradó ingatlant illető értékcsökkenést, valamint az elszenvedett egyéb károkat is megfelelően kompenzálni kell. Mivel a kisajátítással az ingatlan tulajdonjogának elvesztésén túl az ingatlanon fennálló egyéb jogok is döntően megszűnnek, mindazon személyeket is kártalanítani kell, akik más jogcímen az ingatlan elvesztéséből fakadóan kárt szenvednek, így többek között a használókat, haszonélvezőket is kompenzálni szükséges.
A kisajátításért fizetendő kártalanítás kötelezettje az, aki a tulajdont megszerzi, azaz az állam, az önkormányzat vagy kivételesen harmadik személy. A kártalanítás összege adó- és illetékmentes, kivéve az általános forgalmi adót. Kivételesen csereingatlan is nyújtható kártalanításként, ha a tulajdonos és a kisajátítást kérő ebben állapodik meg. Nem jár kártalanítás az ingatlanra feljegyzett tények megszűnéséért, az olyan épületért, amelynél az építést vagy fennmaradást engedélyező határozat a későbbi esetleges bontás esetére a kártalanítást kizárta, illetve az olyan épületért sem, amelynek bontását a tulajdonos költségére a hatóság már elrendelte.
Bírósági gyakorlat
- EBH 2010. 2284. A tulajdonvédelmi célú „kényszer-kisajátítást” megalapozhatja a jogszabállyal elrendelt olyan műemléki védelem, amely a beépítetlen építési telkeket beépíthetetlenné tett.
- BH 1999. 416. I. Egy terület rendezési terve nem minősül egyedi kötelezettséget megállapító hatósági aktusnak, ezért a rendezési terv használati jogot nem keletkeztet. II. A terület tulajdonosa által az „önkéntes jogkövetés” alapján megépített, a helyi önkormányzat által birtokba vett, közútnak minősülő járda után az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg.
- BH 2014.11.354. A teljes kártalanítás elvéből fakadóan a bíróságnak a többletkártalanítási igényről a perben beszerzett szakvélemény alapján kell dönteni, szakértői hibahatárra utalással többletigényt nem utasíthat el.
- BH 2014.6.193. Amennyiben a kisajátítással érintett ingatlan visszamaradó területén a korábbi kereskedelmi tevékenység nem folytatható, a teljes terület kisajátítása indokolt arra tekintettel, hogy az ingatlan eredeti céljára használhatatlanná vált.
- BH 2018.9.262. I. A kisajátítás jogalapjának megítélésekor a polgári bíróság jogerős ítélete releváns tényállási elemként kezelendő, annak felülbírálatára, azzal ellentétes megállapítás tételére a kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződés létrejöttét illetően a közigazgatási per bíróságának hatásköre nincs.
- BH 2017.7.242. Megközelíthetetlenség esetén legkésőbb a perben igazolható, hogy a kisajátítást kérő milyen lépéseket tett a megközelítés biztosítására. Ennek hiányában kisajátításnak van helye, ha azt a tulajdonos kérte.
- BH 2016.8.225. I. Kisajátítást helyettesítő adásvételi adat akkor vehető figyelembe, ha az más összehasonlító piaci értékadattal összevetve nem konjunkturális adat. II. Kisajátítási eljárásban a bányaszolgalmi jog iránti eljárásban figyelembe vehető biztonsági övezet szerinti korlátozásból fakadó mértékekre kiható változás nem vehető figyelembe.
- BH 2015.8.239. A kisajátítási eljárást megindító közérdekű célnak konkrétnak és reálisnak kell lennie, az érdekelt bizonytalan, tájékoztató jelleggel jelölt nyomvonalú úttal érintett, több korlátozás alatt is álló ingatlan kisajátítására alappal nem kötelezhető.
- EH 2011.2441. A kisajátítási cél fennállta mellett a közérdekűség bizonyítottsága is szükséges a kisajátítás elrendeléséhez.
- BH+ 2011.9.418. A kisajátítás kivételességének lényege az, hogy valamennyi feltételt az eljáró hatóságoknak meg kell vizsgálnia, így azt is, hogy az adott összekötő út kizárólag a kisajátítással érintett ingatlanon valósítható-e meg.
- BH 2011.6.175. A kisajátítás jogalapjának megállapításához nemcsak a kisajátítási cél közérdekűségét kell vizsgálni, hanem azt is, hogy a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor, ennek bizonyítása azonban az ezt állító fél kötelessége.
- BH 2021.7.209. Kisajátítás a jövőben megvalósuló közérdekű cél érdekében rendelhető el. A több évvel korábban – megvalósult közlekedési infrastruktúra fejlesztés miatt – magánszemélytől „igénybe vett” ingatlan magyar állam tulajdonába kerülésére a kisajátítás jogintézménye nem alkalmas.
Hozzászólások