Tetőtér-beépítési ébresztő

Élet a falon
A biztonság ára megfizethető
Fűtéskorszerűsítés: gáz vagy fafűtés?

A társasház-tulajdonosoknak országszerte mind súlyosabb gondot jelent lakóépületük elavult vezetékrendszereinek, hő- és tetőszigetelésének felújítása. Ezt az évek óta “ketyegő bombát” néhány lakóközösségnek az elmúlt években sikerült példaértékűen hatástalanítani: a lakóépületek tetőtere, vagy az ott kialakított új lakások értékesítéséből befolyt pénzből nemcsak az épülettömb tetőzetét, de a ház részleges vagy teljes felújítását is évekre megoldották anélkül, hogy az a tulajdonosoknak anyagi terhet jelentett volna.

 

 

A hazai, mintegy négymilliós lakásállomány közel 1 millió társasházi, és 290 ezer szövetkezeti formában működő lakásainak többsége már a kilencvenes évek végére olyan életkorba lépett, hogy a tetőszigetelés és épületgépészet teljes felújítása elodázhatatlanná vált. Hasonló, lerobbant állapotba került napjainkra az elmúlt évtizedben privatizált, egykori városi, fővárosi tanácsi bérlakóépületek többsége is: tulajdonosaiknak igencsak mélyen a zsebükbe kellene nyúlni a korábbi felújításelmaradások pótlásához, nem is szólva az esedékessé vált műszaki korszerűsítések költségéről.

 

Gazdaságos és humánus megoldás

 

A tetemes kiadással járó munkák beindításához majd minden esetben hiányzik a pénz: a tulajdonosok által képzett pénzalapok a karbantartási költségek mind magasabbra araszolásával kimerülőben vannak, a többnyire kisjövedelmű családok pedig csak ritkán tudnak több százezer, vagy akár egymillió forintot e célra előteremteni. Ugyanakkor szigorú feltételeik miatt nem váltották be a hozzájuk fűzött reményt a kormányok felújításokat ösztönző (panel-, energia- stb.) hitelprogramjai sem. A fővárosban és vidéken az elmúlt években már megvalósult példák sikere azt jelzi: a jelenlegi lakáshiány és pénzszűke miatt az említett problémára számos lakóközösség számára a tetőtér-beépítés lehet az egyetlen üdvözítő megoldás.

 

A volt keletnémet régiókban egy évtizede eredményesen működő tetőtéri lakásépítéssel összekötött tömbfelújítási rendszer lehetősége hazánkban a kilencvenes évek első felében vetődött fel: akkor a neves építészek által kidolgozott tervek a lapos tetők műszaki hibáinak gazdaságos megoldása mellett a panelépületek “humanizálását” is megoldották volna. A ma is alkalmazható építészeti program – amellett, hogy a tetőtér-beépítéssel megoldja a társas, szövetkezeti, illetve önkormányzati tulajdonú épülettömbök tetőzetének szigetelését – viszonylag olcsón új, korszerű lakások kialakítására is lehetőséget kínál. Mindemellett a tetőterek beépítésével, illetve a tetőtéri lakások előtti részen zöldteraszok kialakításával nemcsak a liftgépházak látványa tűnik el, de a teraszokra telepített lecsüngő kúszónövényekkel “humánusabbá” is válik a lakótelepek összképe.
A tetőtér-beépítés előnyei
Az, hogy az eltelt közel tíz év alatt országosan is csak néhány tetőtér-beépítés valósult meg, nem a program rovására írandó. A jól előkészített, megalapozott számításokkal alátámasztott tervek alapján elvégzett beruházás ugyanis minden érintett félnek (tulajdonos lakóközösség, beruházó) hasznot hozhat. Egyrészt mert az önálló építési “telekként” kezelt tetőtéren – ahol a közművek vezetése, utak kialakítása nem terheli a beruházást – jóval olcsóbban tud az építési vállalkozó lakásokat építeni, mint egy szabadon álló parcellán, így az új otthonok értékesítésével még a tetőtérért fizetett pénz, vagy a cserébe felajánlott házfelújítás után is megtalálhatja számítását. A lakóközösség pedig minden esetben jól járhat: a lapos tető beépítésével egyidejűleg ugyanis a ház tetőszigetelése is megoldódik, a tetőterületért kapott pénzből pedig vagy maguk, vagy a beruházó végzi el a lakótömb további részeinek felújítását. S nem utolsó szempont, hogy a beépítés során kialakított magas tető karbantartása is kevésbé terheli a közös kasszát, mint a korábbi lapos tetőzeté.
Reális nehézségek
A tetőtér-beépítési program – nyilvánvaló előnyei ellenére is – csak csigalassúsággal halad, mivel az érintetteknek számos nehézséggel kell szembenézniük.
A fővárosban az önkormányzati tulajdonú lakóépületeknél például egy fővárosi rendelet öt évig akadályozza a városrekonstrukció során a fővárosi rehabilitációs alap támogatásával kialakított lakások elidegenítését, a társas- és szövetkezeti házak esetében pedig gyakran néhány lakó ellenállásán bukik meg hasonló kezdeményezés. (Bár a társasházi törvény szerint az összes lakó nyilvánvaló érdekét szolgáló döntésekhez többségi határozat is elegendő, ezt azonban bele kell foglalni a társasház alapító okiratába; e dokumentum módosításához viszont az összes tulajdonos beleegyezésére van szükség.)
A tetőtér-beépítés lehetőségével azonban gyakran még akkor sem lehet élni, ha a lakóközösségben megvan az egységes akarat. A beruházás elindítását ugyanis alapos műszaki vizsgálat és számos szakhatósági engedély beszerzése előzi meg. Vizsgálni kell például, hogy a beépítés megfelel-e a városrendezési, városképi és tűzrendészeti, valamint szabvány-előírásoknak, kialakítható-e az előírt új lakásonkénti minimum egy parkolóhely. Ez utóbbi feltétel például a belvárosokban és zsúfolt lakótelepeken csak ritkán oldható meg, ezért több helyütt azt az utat választották, hogy nem önálló új lakásokat alakítottak ki a tetőzetben, hanem a felső szinti otthonokat bővítették kétszintessé a lapos tetőn létrehozott új lakrészekkel.
Megvalósult példák
Az említett okok miatt meghiúsult nem kevés eset mellett számos budapesti kerületben és vidéki nagyvárosban – és nemcsak a 20-25 éves paneltömbök esetében – zöld utat kaptak a tetőtérprogramok. A főváros XI. kerületében például az elmúlt években – főleg a kertes övezetben, ahol a gépkocsibeállók egyszerűen kialakíthatók – több száz hasonló beruházáshoz adott ki engedélyt az önkormányzat. A városrész főépítésze szerint azonban az itteni további lehetőségeknek egyrészt gátat szab a parkolóhely-létesítéshez szükséges szabad területek hiánya, másrészt az, hogy az egyes telkeken a szintterületek maximális felső határát már a lakótömbök eredeti felépítésekor kimerítették. A VII. és XX. kerületekben ugyancsak felismerték a társasházi tulajdonosok a tetőtérben rejlő pénzszerzési lehetőséget, amit jelez, hogy az elmúlt években számos hasonló beruházást kérő engedélyről döntöttek pozitívan az építésügyi hatóságok. A VI. kerületben, az Andrássy úton több tetőtéri lakás kialakítása folyamatban van, a Zeneakadémiánál tíz luxuslakás már el is készült, néhány (VIII., IX., XIII.) kerületben ugyanakkor a városfejlesztési programok keretében, a saját tulajdonú tömbjeik felújítása során az önkormányzatok vágtak bele néhány új tetőtéri lakás kialakításába.
A pozitív, megvalósult példák számát gyarapítja a kecskeméti és kaposvári példa, ahol a helyi lakásszövetkezetek szervezték a programot. Ennek során Kecskeméten az alacsony jövedelmű lakóközösség ajánlotta fel társasháza tetőterét egy helyi építési vállalkozónak, aki cserébe a 28 tetőtéri lakás kialakítása során elvégezte a tetőzet korszerű szigetelését is. Kaposvár Zaranyi lakótelepén várhatóan ősszel indul első lépcsőben hat, korszerű új tetőtéri otthon felépítése egy székesfehérvári társaság beruházásában, miközben a jórészt hetvenes években tető alá hozott lakótömbök külső tatarozását és egyéb felújítását is elvégzik. Szegeden pedig az elmúlt években – a panelrekonstrukció keretében a helyhatóság égisze alatt – több ütemben épültek tetőtéri garzon- és nagyobb méretű lakások, melyek az önkormányzat bérlakásállományát gyarapítják. Ugyancsak hasonló tervek készülnek Dunaújvárosban, ahol az önkormányzat az egyik helyi lakásszövetkezet által, számára ingyen felajánlott tetőtérrel, mint “telek-önrésszel” pályázik rövidesen a kormány bérlakásprogramja keretében elnyerhető beruházási támogatásra. Sikeres pályázat esetén az első, e célra kijelölt lakótömb tetőzetében hat, ún. fecskeházi garzon épül fel, melyeket fiatalok vehetnek majd bérbe a rendeletben meghatározott feltételek szerint.

Ezt követő cikkünk:
Ezt megelőző cikkünk:

Hozzászólások

0
    0
    Az Ön Kosara
    Your cart is emptyReturn to Shop