Romos ház – bontás vagy felújítás?

Napfény, dizájn kaliforniai módra
Otthonos, romantikus vintage ház
Osztatlan közös tulajdon

Egy régi ház nem feltétlenül rossz ház. Ha telket vásárolunk régi tégla- vagy vályogházzal, és nem akarunk háromszor akkorát építeni helyette, ne hívjuk azonnal a bontóbrigádot. Előbb vizsgáljuk át alaposan az épületet, hátha érdemes megtartani, átépíteni, felújítani. De mit is vegyünk górcső alá a helyes döntéshez?

romoshazbontasvagy 720

Egy épületet akkor érdemes megtartani, ha a szerkezete, a beázások, a nyílászárók, a hőszigetelés, a felázások, a fűtési rendszer, az elektromos hálózat viszonylag kis költséggel javítható vagy nem is szükséges, mert megfelelő az állapota. Néha az is előfordulhat, hogy egy épületrészre viszonylag sokat kell költeni, a többire viszont semmit, ezért mindent az ár-érték arány és anyagi erőforrásaink döntenek el. Ezért nem kerülhető el az alapos tervezés! A mérlegelésnél nemcsak a meglévő épületrészek felújítását, javítását kell figyelembe venni, hanem gondoljuk át a költségeket egészen a kertrendezés, a házszám felrakásáig, mert a pénz valahogy mindig a végén fogy el. Tervezhetjük több ütemre osztva is romos, de megmaradásra ítélt házunk felújítását: először jöjjön a szerkezet, kb. 1 év múlva a munkák második része, és ismét egy kis idő múlva a homlokzat.

Repedések és süllyedések állapotfelmérése
A szerkezet állapotfelmérésénél először vizsgáljuk meg az épületet, és keressünk repedéseket. Ha ilyeneket találunk, főként a sarkoknál, ablakoknál, mindenképpen hívjunk szakembert. Egy statikus pontosan meg tudja állapítani a repedések, süllyedések okait, tud talajmechanikai szakvélemény adni, és javaslatot tesz a javítás módjára. Azt is meg tudja becsülni, hogy a javításoknak, tervezéssel együtt, mennyi lesz a költsége. A megsüllyedt épületet többféleképpen lehet javítani. Például aláfalazással, alácölöpözéssel – ennek is több fajtája létezik – alábetonozással és még egyéb módokon. Itt az a fontos, hogy hallgassunk a tervezőre, ekkor el tudjuk dönteni az ár-érték arányt. Vannak cégek, amelyek nem csak a tervezést, hanem a kivitelezést is vállalják. Ha belevágunk, nem kell megijedni az aláfalazástól/cölöpözéstől, csak a süllyedt részeken fogják a földet feltúrni, nem az egész ház körül. Lehetnek annyira rosszak az épület alapjai, hogy javításuk már igen nagy költséget igényel. Ez megint csak a döntésünkön, mérlegelésünkön múlik, hogy mit választunk.
A repedezett falakat – a hézagokba ragasztott betonacéllal – össze lehet „varrni”. Természetesen a falvarrás csak az alap megerősítése után jöhet szóba, e nélkül igen ritkán ér valamit. Ne ijedjünk meg attól sem, ha találunk a falban más, eltérő téglával, gyengén falazott részeket. Lehet, hogy itt régebben egy nyílást falaztak be, ezeket a részeket bontsuk el, és falazzuk be a tervező utasításai szerint.

Födém és tetőszerkezet átvizsgálása
A födémek állapotának felmérését először szintén szemrevételezéssel végezzük. Hibára utaló repedések esetén hívjuk a szakértőt (célszerű az egész épület teljes statikai felülvizsgálatát egyszerre kérni). Régi épületeknél a pincefödém, ha alápincézett az épület, általában dongaboltozat. Ennek nemigen szokott állékonysági problémája lenni. A padlásfödém viszont lehet fából, ilyenkor az a kérdés, hogy mire akarjuk használni a padlást, és milyen állapotban van a födém. Tetőtér-beépítéshez egy régi deszkafödém nem alkalmas, megerősítéséhez ismerni kell a fagerendák keresztmetszeti méreteit, kiosztásukat, állapotukat. Faanyagvédelmi szakértő vizsgálata szükséges ahhoz, hogy kiderüljön, érte-e biológiai (rovar, illetve gomba) vagy nedvesség okozta károsodás a faanyagot, s a kár milyen mértékű. Ezt követően statikus döntheti el, hogy a födém megtartható-e teherhordó szerkezetként, meg kell-e, meg lehet-e erősíteni, esetleg zsaluzatként felhasználható-e, ennek megfelelően a továbbiakban csak álmennyezet szerepet játszik, vagy egészében el kell bontani. Ritka az az eset, amikor a fafödém mindenféle beavatkozás, erősítés nélkül megfelel a tetőtér-beépítés miatti terhelésre. Az előre gyártott vasbetongerendákból készített új födém esetén ne feledkezzünk meg a koszorú készítéséről sem.
A fagerendás födémeknél a tetőt is el kell bontani a térdfal építése miatt. A meglévő szarufák általában meghajoltak a fa lassú alakváltozása miatt, még ha nem is ázott át a tető. A tetőléceket szinte biztosan cserélni kell, ha pedig a cserepek jó minőségűek, akkor 70-80 százalékuk felhasználható/visszaépíthető. A cserép és lécezés bontása után a szarufák síkba hozhatóak az esetlegesen korhadt elemek cseréje után. (A témához kapcsolódóan lásd még előző cikkünket: Tetőtér beépíthetősége, lépcsőház, hőszigetelés, nyílászárók.)

romoshazbontasvagy 1
Egy szépen, átgondoltan helyreállított régi épület sokáig szolgálja lakóit, de ne feledkezzünk meg a rendszeres karbantartásról. Tető, csatornatisztítás és foleg a felszíni vizek elvezetése legyen rendben, mert a víz a ház fő ellensége.

Nyílászárók állapota
Az előzőekben leírt héjazatcsere a felülről történő beázásokat megszünteti, de beázni nem csak felülről tud egy épület, hanem a nyílászárókon át is. Alaposan vizsgáljuk át a nyílászárókat is az elvetemedett fa részeknél, de a rossz vagy hiányos bádogozásoknál is befolyhat a víz, különösen erős csapóesőnél vagy tél végi olvadáskor. A nyílászárók javítása szinte kötelező. Cseréjük vagy átalakításuk megint csak mérlegelés kérdése, és itt már a hőszigetelést is figyelembe kell venni. Egy régi épületben általában kapcsolt gerébtokos ablakokkal találkozunk, igen ritkán talán még pallótokos ablakokkal is (ezeknél a külső szárny kifelé nyílik). A kapcsolt gerébtokos ablakok légzárását illesztéssel, gumiprofil beépítésével tudjuk javítani, hőszigetelésüket pedig a belső szárnyakra hozzáépített üvegtáblával és keménybevonattal, vagy a szárnyak cseréjével vastagabb profilozásúra, ahová már a hőszigetelő üveg beépíthető. Az épület utólagos hoszigetelésénél vegyük figyelembe a régi épület homlokzati architektúráját, amennyiben éppen emiatt vettük meg a házat. A hőszigeteléssel sajnos mindez a szépség teljesen eltűnik, megszűnik. Az új építésű ingatlanok esetén a mai szabványoknak kb. 18-22 cm vastag hőszigetelés felel meg, a téglafal vastagságától és anyagától függően. Az utólagos hőszigetelésnél ugyan nem kell megfelelni ezeknek az előírásoknak, de döntésünk hosszú évekig befolyásolja házunk havi rezsiköltségét.

Vízszigetelés, fűtés, elektromos hálózat
Mint az előzőekben láttuk, a ház ázhat a tető és a nyílászárók felől is, de vizesedhet alulról is. Az utólagos pince- vagy fal vízszigetelés költséges és bonyolult feladat, de mindenképpen megoldható. Gondoljuk komolyan át, hogy a pincét, ha van, feltétlenül por szárazzá akarjuk-e tenni. A vízszigetelés egy belső padló- és falszigeteléssel és egy vasalt aljzattal megoldható kívülről egy szivárgó paplan- és drainrendszer (esetleg szigetelés) kiépítésével. Talajvíznyomás esetén bonyolultabb a helyzet, ekkor ellene vasbetonfödémre és vasbetonfalakra is szükségünk lesz, és a falat is le kell szigetelnünk keresztben. Ehhez mindenképpen talajmechanikai szakvéleményre és szigetelési szakvéleményre van szükség. Ha egy építészt bízunk meg ezzel a feladattal, ő rutinból tudja a megoldásokat, de a konkrét adatokat ő is csak a szakvéleményekből fogja megismerni. A fűtési és elektromos hálózat egy régi házban gyakorlatilag használhatatlan, teljes cseréje szükséges, amit fel tudunk belőle használni, az talán csak a csengő.

 
Ezt megelőző cikkünk:

Hozzászólások

0
    0
    Az Ön Kosara
    Your cart is emptyReturn to Shop