Egy új otthon felépítése, bővítése alaposan megterheli a családi költségvetést. Ezért nemcsak a felhasznált anyagok, a tervező, kivitelező kiválasztása, hanem az építésügyi előírások megismerése, betartása is nagy odafigyelést kíván. A szabálytalanság esetén – történjen az – lazaságból?, vagy tájékozatlanságból – kiróható bírság ugyanis súlyos plusz milliókat húzhat ki az építkező zsebéből.
Mielőtt bárki is a házépítés nagy kalandjába kezd, ajánlatos alaposan megismernie az otthonteremtést érintő építésügyi előírásokat: például, hogy az adott telken megvalósítható-e a megálmodott méretű otthon, vagy később, a család bővülésével ráépíthető-e még egy szint, beépíthető-e a tetőtér, az építkezéshez milyen dokumentumok, engedélyek beszerzésére van szükség. A három éve hatályba lépett új építési törvény ugyanis szigorú szankciókat tartalmaz a szabálytalanságokra, és egy viszonylag kisebb építmény létrehozása vagy a lakás jelentéktelennek tűnő átalakítása esetén is több millióra rúghat a kiszabott bírság összege, melyet köztartozásként, adók módjára be is hajtanak a hatóságok. De hol is kezdje a paragrafusokhoz nem szokott polgár a tájékozódást – A szakemberek szerint a legegyszerűbb, ha az építésügyi előírások böngészéséhez a többnyire laikus építtető nem maga fog neki, hanem – az építési engedélyhez és tervkészítéshez amúgy is elengedhetetlen – tervezőt bízza meg a feladattal. Így nemcsak időt, energiát spórol meg, de a későbbi, gyakori félreértelmezésből adódó kellemetlen meglepetéseket is elkerüli. Ugyanakkor a megbízás előtt a tervezőt is ellenőrizni kell: utána kell nézni, hogy szerepel-e a tervezői névjegyzékben, tagja-e a Magyar Építész Kamarának. A törvény szerint ugyanis a tervező csak olyan tervezési munkát végezhet, amelyre az említett névjegyzéki besorolása alapján jogosult, és amelyre szakmai felkészültsége alapján képes; személyében pedig nemcsak az általa készített tervek szakszerűségéért, hanem a biztonsági, minőségi, valamint építési szabályok betartásáért is felelősséggel tartozik.
Építési telek
Az otthonteremtés első, meghatározó, ugyanakkor korántsem könnyű lépcsője az építési parcella kiválasztása. Ha megtetszik egy telek, sokan – félve, hogy az időhúzás miatt esetleg egy újabb vevő elviszi előlük – anélkül belevágnak az adásvételi ügyletbe, hogy a helyi önkormányzatnál ellenőriznék: a kiszemelt terület milyen övezeti besorolású, a helyi építési szabályzat szerint építhető-e rá és mekkora lakófunkciójú építmény (netán üdülőterületnek minősül), esetleg van-e valamilyen korlátozás, változtatási, telekalakítási, netán építési tilalom elrendelve az adott településrészen. A helyhatóság ugyanis természeti, környezeti veszélyezettség miatt e tilalmakat éppúgy előírhatja, mint az ottani épületek maximum homlokzatmagasságát, és azt is meghatározhatja, hogy felhúzható-e a leendő lakóingatlanhoz melléképület vagy különálló garázs. Amennyiben minderről megvan a pontos információ, elkezdődhet az előírt hatósági engedélyek beszerzése, amely éppúgy kellő odafigyelést igényel, mint a szakszerű tervek elkészíttetése, vagy egy megbízható, a szakmát jól értő kivitelező kiválasztása. Ez azért fontos, mert nemcsak a kontármunkából adódó hibák kijavítása húzhat ki utólag súlyos plusz százezreket, esetleg milliókat az építkező zsebéből, hanem a szabálytalan, engedély nélküli építkezés, bővítés, vagy az engedélytől való eltérés is.
Az építésügyi bírság nem kerülhető el
A mostani vagy majdani építkezőknek nem árt azt tudni, hogy 1998. január elsejétől, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény hatálybalépésével visszaállították az építésügyi bírságot. Eredményeként például megszűnt az a korábbi gyakorlat, hogy az engedély nélkül, de szabályosan tető alá hozott építmény – legyen az lakás, nyaraló, garázs vagy kerítés – minden következmény nélkül megkapja a fennmaradási engedélyt. Az új szabályozás alapján nincs mérlegelési lehetősége az önkormányzatoknak, mint elsőfokú építésügyi hatóságoknak, ennek folytán a jogszabályi feltételeknek egyébként megfelelő új építmény ugyan kaphat fennmaradási engedélyt, de egyidejűleg az engedélykérés elmulasztása miatti bírságot is ki kell róni. Ennek összege 1999. év végéig elég tetemes volt, ezért gyakran behajthatatlan is, így tavaly valamelyest csökkentették azt. Mértéke – engedély nélküli épület vagy épületrész-megvalósítás esetén – a szabálytalanul létrehozott építmény vagy építménytoldalék számított értékének 50, engedélytől való eltéréskor 40, míg engedélyezetlen bontás esetén 20 százaléka, védelem alatt álló épület lebontásakor vagy átalakításakor eléri a számított ingatlan értékének 70 százalékát.
A bírság mértéke, bontás elrendelése
A bírság mértéke független az érintett ingatlan (ingatlanrész) tényleges műszaki vagy forgalmi értékétől: annak funkciója, térfogata és a készültségi foka alapján – a mellékelt táblázatok segítségével – határozzák meg. A fővárosban például a korábbi 96 ezer forint helyett a tavalyi évtől 36 ezer forintot számítanak fel légköbméterenként szabálytalanság esetén a lakóépületekre, míg a községekben 14 ezret. Az említett ingatlan térfogata, helye, funkciója és a szabálytalanság módja alapján megállapított érték a bírság alapja, melyet felszoroznak a készültségi fokkal arányos korrekciós tényezővel, amelynek végeredményeként például egy fővárosi 100 négyzetméteres, alápincézett, tetőteres ház esetében kiróható bírság összege elérheti akár a 20 millió forintot is. Amennyiben a szabálytalanul felhúzott építmény, toldalék nem tehető szabályossá, vagy a kiszabott bírság nem behajtható, a hatóság elrendelheti lebontását is, sőt amennyiben ez utóbbinak a tulajdonos az erre vonatkozó határozat, esetleg bírósági végzés ellenére sem tesz eleget, a hatóság kényszerbontást is elrendelhet a saját költségén, melyet szintén behajt a tulajdonoson.
Miért fizetünk –
De lássuk, milyen szabálytalanságokat bírságolnak a hatóságok – Jelenleg építési engedély kell új lakó- vagy egyéb épület létrehozásához, a már meglévő bővítéséhez, – elmozdításához – a jogszabályban meghatározott kivételekkel. Ha például valaki egy kerti pihenőként szolgáló, négy lábon álló pergolát szeretne tető alá hozni, nem kell építési engedélyért folyamodnia. ha azonban ez a kerti építmény gépkocsi-tárolóként funkcionál, már engedélyköteles. A kerti fürdőmedencék esetében a törvény az engedélyeztetést a köbméterhez köti: 10 köbméter alatt nem, de fölötte már szükség van az építési engedély megszerzésére, mint ahogy a közterülettel határos kerítés építését is engedélyeztetni kell. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy ha például a megvásárolt telken lévő régi kis épületet szeretné lebontani az új tulajdonos, csak bontási engedély birtokában foghat hozzá, melyet szintén az érintett elsőfokú hatóságtól lehet beszerezni.
Eltérhetünk-e az eredeti tervektől –
Az építkezés folyamatában előfordulhat, hogy valamely okból szeretnénk eltérni az eredeti tervtől, illetve engedélytől: például egy lakrészt magasabbra, nagyobb méretűre szeretnénk építeni. Az ilyen jellegű, engedélyköteles változtatáshoz minden esetben ún. módosított építési engedélyt kell kérni. Amennyiben az eltérés csak egy nyílászáró vagy belső válaszfal helyének megváltoztatását eredményezi, elegendő a használatbavételi engedély igénylésekor egy állapottervet benyújtani a hatóságokhoz. Az építési törvény az új otthon kialakításához felhasznált anyagok mellett a kivitelezés, az építési munkák vonatkozásában is számos előírást tartalmaz. Ezek figyelembevétele az építtető malmára hajtja a vizet, hiszen neki is az az érdeke, hogy ne kontár – mesterekkel?, hanem megbízható, szakmailag felkészült, referenciákat felmutató kivitelezővel, és a munkálatokat koordináló műszaki vezető szakmai ellenőrzésével épüljön fel a család otthona. Az építési vállalkozó ugyanis személyében felel az elkészült lakóépület rendeltetésszerű, biztonságos használhatóságáért, és a hatóság által jóváhagyott építési tervekben előírtak biztosításáért.
Használatbavételi engedély, áltozási vázrajz
Ha minden az építésügyi előírásoknak megfelelően történik, és a lakóház végül már biztonsággal alkalmassá válik a beköltözésre, a fészekfoglalás előtt használatbavételi engedélyt kell kérnie a tulajdonosnak, melynek kiadhatóságát a hatóság a helyszínen ellenőrzi. E dokumentum kézhezvétele után még egy, a korábbiakhoz képest már korántsem idegpróbáló feladat vár az építkezőre: a ház elkészültéről ún. változási vázrajzot kell benyújtania a helyileg illetékes földhivatalhoz, ahol bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.
Hozzászólások