Használt ingatlan vásárlásának rengeteg a buktatója és nagyot hibázhatunk, hiszen sok probléma kívülről nem vagy csak korlátozottan látszik. A vásárlás során legyünk körültekintőek, alaposak, „ne szeressünk bele” elhamarkodottan egy-egy vonzó részletbe, hiszen egy nem kalkulált munka fölboríthatja anyagi biztonságunkat. A vásárlás során vizsgáljuk át vagy vizsgáltassuk át szakértőkkel alaposan a ház/lakás állapotát, hogy tiszta képünk legyen az elvégzendő munkálatokról és költségvonzatukról.
Alapvetően nem is az a baj, ha egy épületnek ezer hibája van, hanem ha ezekről a vásárláskor nem tudunk. Az eladók túlnyomó többsége jóhiszemű, a hibákat maga sem ismeri, de nekünk az anyagi lehetőségeink ismeretében kell dönteni, hogy megvásároljuk-e az adott ingatlant vagy sem. Az alábbiakban sorra vesszük a vizsgálandó elemeket és a szükséges javítás lehetőségeit.
Az épületszerkezet állapota
A szerkezet állapotfelmérését kezdjük azzal, hogy a falakon keressünk repedéseket. Ha ilyeneket találunk, főként a sarkoknál, ablakoknál, mindenképpen hívjunk statikus szakembert, aki pontosan meg tudja állapítani a repedések, süllyedések okait, tud talajmechanikai szakvélemény adni, és javaslatot tesz a javítás módjára, egyúttal megbecsüli a javítások költségét a tervezéssel együtt. A megsüllyedt épületet többféleképpen lehet javítani, például aláfalazással, alácölöpözéssel – ennek is több fajtája létezik –, alábetonozással és még egyéb módokon. Itt az a fontos, hogy hallgassunk a tervezőre, ekkor el tudjuk dönteni az ár-érték arányt. Vannak cégek, amelyek nemcsak a tervezést, hanem a kivitelezést is vállalják. Ha belevágunk egy ilyen ingatlan megvásárlásába, nem kell megijedni az aláfalazástól/cölöpözéstől, csak a süllyedt részeken fogják a földet „feltúrni”, nem az egész ház körül. Lehetnek azonban annyira rosszak is egy épület alapjai, hogy javításuk már igen nagy költséget igényel, ekkor megint csak a döntésünkön múlik, hogy mit teszünk.
A repedezett falakat – a hézagokba ragasztott betonacéllal – össze is lehet „varrni”, természetesen csak az alap megerősítés után, anélkül igen ritkán ér valamit. Ne ijedjünk meg attól sem, ha találunk a falban más, eltérő téglával gyengén falazott részeket, lehet, hogy valaha egy nyílást falaztak be. Ezeket a részeket, ha a tervező így rendelkezik, bontsuk el, és falazzuk újra utasításai szerint.
A födémek (pince és padlás) állapotának felmérését először szintén szemrevételezéssel végezzük, hibára utaló repedések esetén hívjunk szakértőt (célszerű az egész épület teljes statikai felülvizsgálatát egyszerre kérni). Régi alápincézett épületeknél általában dongaboltozatos a pincefödém, ennek nemigen szokott állékonysági problémája lenni. Padlásfödém esetén viszont az készülhetett fából is, ezért itt az a kérdés sokat mondó, hogy mire akarjuk használni a padlást, és egyébként is milyen állapotú a födém. Tetőtérbeépítésre egy régi deszkafödém nem alkalmas, ekkor új monolit vasbeton, illetve előre gyártott vasbeton-gerendákból kell új födémet készíteni, és a tetőt is bontani kell. Számolni kell azzal is, hogy a falaknak és pilléreknek viselniük kell ezeket az esetenként egyenlőtlenül ható többletterheket, amely miatt érhetik meglepetések az embert.
A tetőszerkezetet, lévén meglévő épület, sok behatás érhette. A szarufák meghajoltak a fa lassú alakváltozása miatt, még ha nem is ázott a tető. A tetőléceket, ha hullámos a tetőhéjalás, szinte biztosan cserélni kell. Ha a cserepek jó minőségűek, akkor 70-80 százalékuk felhasználható/visszaépíthető. A cserép és lécezés bontása után a szarufák síkba hozhatók, az esetlegesen korhadt elemeket pedig cserélni kell. Gombásodásra utaló jelek esetén kérjünk faanyagvédelmi szakértői véleményt, és a szakvélemény szerint járjunk el.
Hőszigetelés vastagsága, javíthatósága
Az épület hőszigetelése, annak megléte vagy teljes hiánya, a mai energia árrobbanásnál nagyon nem mindegy, ezért fontos a megvásárlandó épület hőszigetelésének vizsgálata. Hideg évszakokban a fűtési idényben könnyedén megállapítható hőkamerás vizsgálattal, hogy hol van a legnagyobb hővesztesség, hogy hol szökik a legtöbb hő a házból. Energiakorszerűsítésnél két dolgot vehetünk figyelembe: a meleget ne engedjük ki a házból, és a fűtési (és elektromos) energia legnagyobb részét, akár az egészet, próbáljuk meg magunk előállítani. Egy átlagos családi házban a meleg 20-35 százaléka a falakon, 15-25 százaléka a tetőn, további 10-25 a nyílászárókon, újabb 10-15 pedig a födémen és a padlón át távozik. Házunkat tehát „körbe” kell szigetelni, nemcsak az oldalfalakat, hanem a tetejét (padlásfödém) és az alját (talajon fekvő padló) is.
Házunk tartószerkezeti falaival utóbb nem lehet mit kezdeni, a téglákat nem cserélhetjük korszerűbbre, viszont a hőszigetelés elkészíthető többféle anyagból is. XPS, EPS, szálas, üvegszálas, kőzetgyapot, melyiket válasszuk? Általánosságban elmondható, hogy oldalfalra az előzőek közül az XPS hőszigetelő lemez kivételével bármelyiket rakhatjuk, utóbbi ára miatt nem javasolt oldalfalra, viszont lábazatra, földdel érintkezően a talajba csak XPS hőszigetelőt szabad tenni. Padlásfödém hőszigeteléséhez a szálas, üvegszálas, kőzetgyapotlemezek javasoltak.
Az új hőszigetelés vastagságánál vegyük figyelembe a 2018-tól bevezetett új energetikai értékeket, ami a falak hőátbocsátási tényezőjét U=0,24 W/m²K értékben határozza meg. Egy ’60-70-es években épült átlagos családi ház B 30 téglafalának hőátbocsátási tényezője ~U=1,57 W/m²K. Ha ezt csupán a korábban megszokott 5 cm vastag EPS habbal szigeteljük, messze vagyunk még az előírt értéktől, mindössze ~U=0,52 W/m²K hő átbocsátási tényezőt kapunk. Ahhoz, hogy az előbb jelzett értéket elérjük, 14-16 cm vastag EPS vagy 12-14 cm vastag EPS grafit hőszigetelést kell használnunk, de szálas, üvegszálas, kőzetgyapot hőszigetelő lemezekkel is szigetelhetünk, nagyjából hasonló vastagsággal számolva.
A különbség a két anyag között az, hogy a szálas hőszigetelő anyagok inkább páraáteresztőek. Lakásunkból a feldúsúlt pára kétféleképpen távozhat: a páradiffúzió révén a parciális nyomáskülönbség hatására átjut a külső falakon, vagy természetes úton, szellőztetéssel, illetve tervezett gépi szellőzéssel távozik. Számos vizsgálat azt találta, hogy a falakon átdiffundáló pára mennyisége átlagos szellőztetés mellett mindössze 1 százalék, ezért a hőszigetelő anyagok fajtája érzékelhetően nem befolyásolja az eredményt. Padlásunk födémének hőszigetelése eltér az előzőektől, ugyanis nem mindegy, hogy vízszintes vagy függőleges a hőszigetelendő szerkezet.
A hőszigetelés vastagságának itt legalább 20 cm-nek kell lennie, akár egy, akár két rétegben (2×10 cm). Amennyiben két rétegben rakjuk a hőszigetelést, úgy a második réteget eltolással fektessük le. A szigetelés alá a födém kialakításától függően páratechnikai réteg szükséges, amely megakadályozza a födémen átjutott pára bekerülését a szigetelésbe, és esetleges lecsapódását. Itt a legcélszerűbb szálas hőszigetelést használni. A réteg elhelyezéséről páratechnikai méretezés alapján lehet dönteni. Ez a kialakítás természetesen nem terhelhető, így ha igény van a padlás járhatóságára, kéményekhez, tetőkibúvókhoz stb., „közlekedési útvonalak” kiépítése szükséges, pallók, építőlemezek elhelyezésével.
Meglévő épületgépészet ellenőrzése
Az épület meglévő gépészeti rendszerét se felejtsük el átnézni/átnézetni! Egy húsz éve korszerűnek számító gázkazán ma már elavult, még ha működik is, ráadásul hogy működik-e, arra az esetek többségében csak a fűtési idény kezdetén gondolnak az emberek. Vizsgáljuk meg, hogy a kötések szelepek, radiátorok nem folynak-e, a szelepek nincsenek-e beragadva, azaz működnek-e. Érdemes megbízni egy épületgépészt, hogy csináljon próbafűtést, képet kapva a kazán, a szelepek, kötések állapotáról. Ha a gázkazán megfelelően működik, de régi/elavult, dönthetünk a cseréjéről is.
A fűtési rendszerek koszolódását vagy akár eltömődését a rendszerben megtalálható vas alkatrészek korróziója okozza. A régi gázkazánok könnyedén megbirkóztak a fém iszappal, de a mai korszerű kondenzációs kazánok nagyon érzékenyek a szennyeződésre. Kazáncsere előtt ezért nagyon fontos a teljes fűtésrendszer tisztítása, mivel akár két-három hónap működés után is eltömődhet a kazántest, és akár százezres nagyságú is lehet egy kazántest tisztítása, mert az eltömődés nem garanciális probléma egyik kazángyártónál sem. A másik, amiért a fűtésrendszer tisztítása nagyon fontos, az, hogy a hőleadók – padlófűtés, fal, mennyezetfűtés, de akár radiátorok is – visszakapják teljes hőleadó képességüket. Padlófűtés esetén, ha már csak foltokban érezzük a hőt, érdemes hőkamerával megvizsgáltatni, hogy hol és mennyire van elkoszolódva a hőleadó felület, majd a tisztítás után megismételni, hogy nem maradt-e tisztítatlan rész. A szükséges részeket természetesen cserélni kell, még a fűtési idény előtt.
Az alapos szemrevételezésből az ingatlan elektromos hálózata sem maradhat ki. Tájékozódjunk, mennyi energia áll rendelkezésre, mennyire lesz szükségünk, nézzük meg, nincsenek-e kicsit égett dugaljak, milyen vezetékek mennek a falakban, szükség esetén nézessük meg elektromos szakemberrel, aki az összes kötést nem bontja ugynan, de egyet-egyet szúrópróbaszerűen megnéz.
Hozzászólások