Kis korrekciókkal, de három éve azonos ívet lát reálisnak az új lakások építése területén az Építési Piaci Prognózis vezető elemzője, Varga Dénes közgazdász. A független előrejelzés idén 21 500 lakással várja a 2016-ban indult élénkítési kísérlet csúcsát, 2020-ra pedig 16 000 lakást tart reálisnak.
Az anyag részét képező, ősszel közel 420 szakember által kitöltött kérdőív válaszadói 2020-ra minden részpiacon és minden megrendelői szektorban stagnálást jeleznek. Véleményük szerint, az előző évekhez képest minden megrendelői csoportban csökken a várható kereslet, és ez a részpiacokon is általános lesz. A válaszadók a legoptimistábban a lakásfelújítási piacot ítélik meg, amit a falusi CSOK bevezetése is támogat. 2017-2019 között, azaz három év alatt, a 2015. év szintjéhez képest 60 százalékkal nőtt az építőipar teljesítménye, a 2016-os jelentős visszaeséshez képest majdnem megduplázódott. Az építési piaci gyorsítás, az EU támogatások koncentrált elköltése, és ezzel egyidőben a lakáspiaci élénkítés nehéz helyzetbe hozta az építőipart: a hiányzó munkaerőt mennyiségileg sem sikerült teljesen pótolni, minőségileg viszont sokkal nagyobb a probléma. A piacon működő vállalkozásoknak az elfogadható szintű munkaerő biztosításán kívül gazdasági, és jogi problémákkal is meg kell küzdeniük.
Új lakások és építési engedélyek
Az új lakások volumene 2020-ra 16 000 lakásra eshet vissza, míg 2021-2022-ben 12-13 000 új lakással további visszaesést lát reálisnak az elemzés. Az árak emelkedését a visszaállított 27 %-os áfa feltehetőleg nem befolyásolja jelentősen.
2018-ban 36,7 ezer új lakásépítési engedélyt adtak ki és 17,7 ezer új lakás épült fel. Ez a szám a 2017 évhez képest az engedélyek tekintetében 3,4 százalékos csökkenést, míg az átadott lakások számát illetően 23 százalékos növekedést jelentett. A fejlesztők tervei alapján az MNB májusi Lakáspiaci jelentése az újlakás-átadások tekintetében a tetőzést 29 ezer lakással várja. 
Forrás: Építési Piaci Prognózis 2023
Az áfa-különbség a befektető zsebében
Az MNB e témában kiadott elemzése szerint, az új és használt lakások áremelkedése közötti különbségre alapozott számítások alapján, a 27-ről 5%-ra csökkentett áfa miatt keletkezett árelőny 60 %-a befektetők, 40 % a lakásvásárlók zsebében landolt. A Prognózis készítői azonban egyértelműen hibás eszköznek értékelik ez a kifejezetten kínálati oldali támogatást, amely a lakásárak és az albérleti árak elszabadulásához vezetett, így a lakáshoz jutást éppen hogy nem segítő, hanem azt nehezítő eszközzé vált. A KSH piaci lakásárakról és a lakásépítési költségekről, abban a munkaerő és anyagköltségek változásokról szóló adatsora jól mutatja, hogy az áfa-csökkentésből semmi nem kerülhetett a lakásvásárlóhoz. A lakásépítési költségek növekedése a hivatalos adatok alapján ugyanis kisebb volt, mint az áremelkedés mértéke, így az átmenetileg bevezetett kedvezményes áfa haszna nem került a lakásvásárlókhoz, hanem a beruházók nyereségét növelte.
Ugyan a 2016-ban kezdődött élénkítési kísérletnek időről-időre, különböző, keresleti oldalt támogató eszköze is megjelent, ezek egyike sem eredményezte a piac olyan mértékű élénkülését, mint az átmeneti, 5 %-os áfa, amelynek eredményeképpen, számítások szerint nagyjából 300 milliárd forint támogatás a befektetőknél maradt. „Teljesen egyetértünk azzal, hogy mind a kedvezőtlen demográfiai folyamatok megfordítására, mind az építési, és ezen belül a lakáspiac élénkítésére az államnak költségvetési forrásokat kell biztosítania, még a jelenlegit meghaladó mértékben is. Nagy hiba ugyanakkor, hogy a beavatkozásokkal a politika rövid távon akart látványos eredményeket elérni, és azok sem szakmailag, sem politikailag, sem társadalmilag nem voltak előkészítve, emiatt súlyos hibákat is elkövettek. Olyan hosszútávú folyamatokról van szó, melyek szabályozásánál elképzelhetetlenek a két-három éves határidők, melyektől tízmilliós nagyságrendű támogatások függenek.” – hangzott el a bemutatón.
Tovább nőtt a régiók közötti különbség
Az Építési Piaci Prognózis szerzői évek óta figyelmeztetnek a regionális különbségekre, amelyek különösen a lakáspiacon szembetűnőek. „Egyes régiókra, vagy befektetési célú lakásvásárlásokre koncentrálva nem lehet a lakásépítési piacon tartós, és jelentő növekedést elérni!” – szögezte le a szakember.
A felfutás után következő visszaesés negatív hatásai mellett további hátrány, hogy miközben Budapesten, Győr-Moson-Sopron megye és néhány kiemelt terület, a Balaton melletti és a nyugati országhatárnál lévő települések jobban reagáltak az élénkítésre, addig annak a szegényebb területeken mélyen az átlag alatti, vagy éppen semmiféle hatása nem észlelhető. Ez jelentős különbség a 2000-ben indult konjunktúrához képest, ahol kevésbé volt érzékelhető annak fővároscentrikussága. Ott a támogatások részben a bankszektort gazdagították, de a kedvezményes hitelek az ország bármely pontján elérhetők voltak, míg most a befektetők a támogatással az ország vonzóbb környékein építettek.
Lakásépítések volumene a három régióban 
A három megyecsoport népességszám tekintetében közel azonos, az ország lakosságának egy-egy harmadát adja. „A” csoport: Budapest, Pest, Győr
„B” csoport: Hajdú, Vas, Zala, Fejér, Veszprém, Somogy, Csongrád
„C” csoport: Borsod, Heves, Nógrád, Bács, Békés, Baranya, Jász, Tolna, Komárom, Szabolcs
Várakozások a három utolsó felmérésben, megrendelői csoportok 
Várakozások a három utolsó felmérésben, saját megye részpiacai 
A lakásépítés alakulása a hét régióban – lakás/1000 fő, db 
HÁTTÉRINFORMÁCIÓ
Az Építési Piaci Prognózis, független, középtávú előrejelzés, amelynek 2019. november végi kiadása 2023-ig ad részletes elemzést. A munka része, hogy a szerzők a rendre ősszel megjelenő előrejelzéseket a következő év tavaszán frissítik, azaz 2020 májusában. A kérdőíves felmérést 2019 tavaszán 306, ősszel közel 420 szakember töltötte ki, ennek eredményeit hasonlította össze a kutatásvezető
További információ: http://buildmarketing.hu/epitesi_piaci_prognozis.html
Szakmai kérdések: Varga Dénes közgazdász, kutatásvezető Tel.: 20/429 8296
Build-Communication: Rajki Diana Tel.: 30/919 5505
Az Építési Piaci Prognózis 2019-2022 kiadvány megvásárlása: Podmaniczky Anita Tel.: 70/608 2653, iroda@buildmarketing.hu
Hozzászólások