Hazánkban évtizedeken keresztül nem volt jótállási kötelezettség az új lakások építésére. Ha a kivitelező hibásan teljesített, a vitákat a Polgári Törvénykönyv szavatossági szabályai szerint kellett elrendezni, és csak 1988 elején lépett hatályba az 53/1987. (X. 24.) MT rendelet. Az alábbiakban gyakorló bíró foglalja össze a fontosabb tudnivalókat, azzal a megszorítással, hogy még elenyésző a jogerős ítéletek száma, amelyek a gyakorlat számára iránymutatásul szolgálhatnának.
Lakásépítés, illetőleg építtetés esetén a vállalkozói szerződés megkötésekor célszerű nagyobb figyelmet fordítani az abban kikötött jótállási felelősségre, és ha az átadás-átvételt követően hibát vagy hiányosságot észlelünk a felépítményben, célszerű azt haladéktalanul közölni a vállalkozóval. E közlés lehetőség szerint írásban történjen, mivel egy esetleges perben bizonyítékul használhatjuk. Ha az építtető jótállási igényét késedelmesen jelenti be, az ebből eredő kárt maga viseli, sőt rendkívüli késedelem esetén a számára kedvező jótállás már nem is érvényesíthető, csak a szélesebb körű és a perben rá sokkal terhesebb bizonyítási kötelezettséget jelentő szavatosság vagy kártérítés.
Ki, mikor és miért perelhető?
A jótállási kötelezettség mind a vállalkozások, mind a magánszemélyek által épített új lakásokhoz kapcsolódik, kivéve a jogosulatlanul végzett építéseket. A 2003/1987. (Ép. Ért. 43.) ÉVM irányelv szerint a jótállási kötelezettség nem terjed ki a házilagos kivitelezésben készülő, a meglévő lakóépület bővítését szolgáló új lakásépítésre, valamint a felújítási, fenntartási munkákra (emeletráépítés, tetőtér-beépítés stb.), ezeket a szavatosság szabályai alapján kell megítélni. Ennek magyarázata az egyes szakipari munkát végzők felelősségének bizonyítási nehézségében rejlik. A házilagos kivitelezés esetén az építtető az építési munka egészét vagy annak jelentős részét maga végzi, illetve csak egyes részmunkákra alkalmaz szakipari vállalkozót. Márpedig az egyes szakipari munkák vállalkozóját nem terhelheti jótállás ilyen esetben, hiszen nem tudnák kimenteni felelősségüket, mivel csak az olyan hibáért nem felelnének, amelynek oka az épület átadása után keletkezett. Azaz felelősek lennének a munkájukat követő szakmunkák hibájáért is, ha az közvetlenül a saját munkájukban jelentkezne (például a falfestő felelne a korábban végzett vízvezeték szerelési munka hibájáért, pusztán azért, mert esetleg az a falfestés elszíneződésében jelentkezik).
Mennyi ideig áll fenn a jótállás?
A jótállási igény érvényesítésére három év áll rendelkezésre, mely időt a lakóépület, vagy lakás átadás-átvételi eljárásának befejezésétől kell számítani (az utófelülvizs-gálati eljárásnak e jótállási idő szempontjából nincs jelentősége). Ha a megrendelő és a vállalkozó ennél rövidebb időt határoz meg, a kikötés érvénytelen, a három év nem rövidíthető, ugyanakkor hosszabb kötelezettségvállalás megengedett. Amennyiben a felek a kérdésről nem rendelkeztek a szerződésükben, az automatikusan kiegészül a jogszabály jótállási feltételeivel.
Ki és milyen módon érvényesítheti a jótállási jogokat?
A jótállási jogokat a rendelet mindazok számára biztosítja, akik lakással, lakóépülettel rendelkeznek, így a lakás tulajdonosa, kezelője, a lakás tulajdonba adásáig a megrendelő. A jogosult a választása szerint követelheti a hiba kijavítását, a vételár megfelelő leszállítását, vagy a hibás dolog kicserélését, illetőleg a hibás munka újbóli elvégzését. A hibás dolog kicserélésére, vagy a munka újbóli elvégzésére akkor van lehetőség, ha a hiba megfelelő határidő alatt értékcsökkenés nélkül nem javítható ki, és a kijavítás az építtető érdekeinek sérelme nélkül nem lehetséges. A rendelet nem tartalmazza, hogy mi tekinthető megfelelő határidőnek, ez azonban indokolt is, mivel a javítási munkák igen sokfélék lehetnek, és az építőiparban a külső körülményeknek (például időjárás) fokozott jelentőségük van. Így e határidő tekintetében elsősorban a feleknek kell megegyezésre jutniuk. Ha erre mégsem kerül sor, a bíróság is csak az eset összes körülményeinek mérlegelésével dönthet arról, hogy a vállalkozó által megjelölt határidő megfelelőnek minősíthető-e, illetve, hogy az építtetőtől megkövetelhető-e a határidő leteltének kivárása. Az is lehetséges, hogy az építtető a vállalkozó költségére mással is elvégeztesse a hibás teljesítés folytán szükséges munkát, ha a vállalkozó a kijavítást megfelelő határidőre nem vállalja, illetőleg nem végzi el, vagy azt ismételten hibásan teljesíti.
A jótállási kötelezettség megszűnése
A hibás dologra vagy annak részére megszűnik a jótállás, ha a hibát a jogosult maga kijavítja vagy mással javíttatja ki. E szigorú szabálynak az a magyarázata, hogy az a vállalkozó tudja a leggazdaságosabban elvégezni a munkát, az a legalkalmasabb a kijavításra, aki azt korábban építette (kivéve, ha a vállalkozó nem vállalja, vagy nem végzi el).
Jótállási igény érvényesítése
Az építtető a hibát a felfedezését követően haladéktalanul köteles bejelenteni és a szükséges kárenyhítési feladatokat ellátni, a vállalkozó pedig a bejelentett jótállási igény alapján köteles a hibát megvizsgálni, és az építtető igényéről nyilatkozni. Ha a megadott határidőt a vállalkozó elmulasztja, az építtető a jótálláson alapuló igényének érvényesítése érdekében bírósághoz fordulhat. A vállalkozónak a jótállási kötelezettségéből adódó feladatokat úgy kell ellátnia, hogy az az építtető számára a lehető legkisebb érdeksérelmet okozza, így lehetőség szerint a lakóépület vagy lakás használatának akadályozása nélkül. Többlakásos ház esetében az építtető a jótállási igényét jótállási jeggyel érvényesítheti, melyet a vállalkozónak lakásonként külön-külön kell kiállítania, és azt az átadás-átvételi eljárás során köteles az építtetőnek vagy a lakás tulajdonosának átadni, az általa készített jótállási szabályzattal együtt, melyben tájékoztatást nyújt a jótállási jogokról és az igény érvényesítésének módjáról.
Hozzászólások