Lakást kiadni kockázatos dolog manapság is. Az esetek többségében vadidegenre bízzuk legnagyobb értékünket. Mire kell felkészülnünk, hogyan kerülhetjük el, elkerülhetjük-e egyáltalán a buktatókat?
A bérlő bűbájos lánykának tűnt, amikor beköltözött a kiadó lakásba, csupa jól szituált szomszéd közé. Pár hét múlva azonban kiderült, hogy összeférhetetlen, agresszív perszóna. Ami korábban jó üzletnek tűnt, rémálommá változott.
Bizalmi kérdés
– Bizony nem ritka, hogy egy kellemesnek tűnő bérlő elviselhetetlenné válik – mondja dr. Hidasi Gábor ügyvéd. – Nem fizet, és még meg is fenyegeti a tulajdonost, hogy megvereti vagy feljelenti az adóhatóságnál. A gondok főleg a nagyobb értékű lakások bérbeadásánál fordulnak elő. Aki ma ki tud fizetni több százezer forint bérleti díjat havonta, az vagy nagyon komoly ember, vagy kalandor. De vajon melyik – Ez csak később derül ki.
– Jó üzlet vagy rémálom a lakáskiadás?
– Induljunk ki abból, hogy a lakáskiadás tipikusan bizalmi kérdés. Nagy értéket adok át, és nem ellenőrizhetem naponta, valóban arra és úgy használja a bérlő, amiben megállapodtunk. – Szerezzen nekem egy megbízható embert! – – kapacitálják gyakran az ingatlanközvetítőt, abban bízva, hogy akit ő ajánl, azt valóban ismeri is. Erről azonban szó sincs. Tisztában kell lennünk azzal, az esetek többségében vadidegenre bízzuk ingatlanunkat, sokszor egyetlen jelentős vagyontárgyunkat. A közvetítők némi rutinnal talán ki tudják szűrni a jelentkezők közül a nagy szélhámosokat, de többnyire nem vállalnak kezességet a bérlőért. Azzal érvelnek, hogy a kaució, az óvadék eleve tartalmazza a fájdalomdíjat ilyen esetekre. De legyünk reálisak! A mai bérleti viszonyok között a közvetítő le sem tudná beszélni a lakástulajdonost, mert anynyira telített a piac. Ha egy bérlő képes letenni két-három hónap kauciót, óvadékot, akkor szóba sem kerül, hogy mivel foglalkozik, s hogy tartósan fizetőképes-e. E piaci helyzet tipikusan alkalmas arra, hogy a lakástulajdonos szemében bájos lánykává szelídüljön a legnagyobb svindler is.
Szerződés – írásban
– A lakásbérleti szerződést nem kell írásba foglalni, de célszerű, mert nehéz utóbb bizonyítani, hogy miben állapodtak meg a felek – mondja dr. Hidasi Gábor. – A szerződésnek a legpesszimistább helyzetre is iránymutatást kell adnia.
A lakáskiadók többsége szerint a legpesszimistább helyzet az, ha a bérlő elmegy. Részben ennek tudható be, hogy sok bérbeadó csak akkor köt szerződést, ha a bérlő legalább egyéves bérletet vállal. Fogalmuk sincs arról, hogy a bérlők egy része bármit aláír gondolkodás nélkül. A bíróságon végződő esetek azonban azt jelzik, nincs igazi garancia a bérleti szerződés betartására, a bérlő akkor lép le s tűnik el nyomtalanul, amikor akar. Kiköltözés előtt egy-két hónappal már nem fizet, a felmondási idő alatt – lelakja az óvadékot?, vagy hatalmas közüzemi számlát hagy maga után. Gyakorta még ő áll elő követeléssel távozás előtt. Előfordul, hogy engedély nélkül végez átalakításokat, és kéri az ellenértéket a tulajdonostól, nemleges válasz esetén pedig szétveri a lakást. Mivel a kiköltözéskor a bérlőnek már semmilyen érdekeltsége nincs a lakástulajdonossal szemben, ezért igényt érvényesíteni vele szemben ebben a fázisban csak költséges és idegtépő perrel lehet, vagy abban sem.
Nem fizetnek és nem költöznek
A legpesszimistább helyzet mégsem ez. A bírósági perekből az derül ki Hidasi Gábor szerint, hogy a bérlők nem fizetnek, de nem is költöznek el. A legtöbb per abból adódik, hogy a bérbeadók rosszul mondanak fel. Nem véletlenül. A felmondás ugyanis nagyon érzékeny, nehéz, odafigyelést igénylő és hibalehetőségeket magában hordozó jogi művelet, amit néha a jogászok is elvétnek, nemhogy a laikusok.
Alapeset: a felmondást írásban kell közölni és el is kell juttatni a címzetthez. Akivel azonban megromlott a kapcsolatunk, nem nyit ajtót, és nem veszi át a küldeményt. A bérbeadók általában szívesen kötnek határozott idejű szerződést, ugyanis ez magától is megszűnik, nem kell felmondani. Ha a bérlő a határozott idejű bérleti viszony megszűnése után is a lakásban marad, birtokháborítást követ el. Viszonylag egyszerű a helyzet, a végrehajtó egy egyszerűsített közigazgatási eljárásban az utcára pakolja.
Általában, de mi történik akkor, ha a bérlőnek gyereke születik – Joga van befogadni a lakásba a gyerekét a tulajdonos tiltása ellenére is (a feleséget nem). Márpedig kiskorút kitenni csak akkor lehet, ha utána megfelelő körülmények közé kerül. Az önkormányzat kötelessége gondoskodni róla, például átmeneti intézeti elhelyezéssel. Nem nehéz belegondolni, hogy ez mivel jár és mennyi ideig tart. A rendszerváltás előtt uralkodó szemlélet, miszerint bérlőt kitenni nem lehet, némileg változott az elmúlt 15 évben a tulajdonosok előnyére. De biztosra nem mehetünk ma sem. A lakáskiadás tartós jogviszony, ami azzal a kockázattal jár, hogy megváltozhat időközben a bérlő személyisége, családi helyzete, anyagi körülménye. A szakértő tanácsa szerint lehetőleg minél kisebb időtartamra kössünk határozott idejű szerződést (fél évre), és csak akkor hosszabbítsuk meg, ha mindent rendben találunk.
A legkimunkáltabb bérleti szerződés mellett is van, amire nem lehet felkészülni. Például a lakásmaffia megjelenésére: a lakást a bérlő eladja. Várhatóan a közeljövőben a földhivataloktól egy új szolgáltatást rendelhetünk, e szerint sms-ben vagy e-mailben értesítenek bennünket, ha valaki ingatlanunkkal kapcsolatban kéréssel fordul hozzájuk. Ezzel együtt is a lakáskiadás kockázatos üzlet marad. Természetesen szép számmal vannak jó, megbízható bérlők is, a baj csak az, hogy utólag derül ki, melyik volt a jó.
Hozzászólások