Mindenkinek van egy elképzelése arról, hogy hol szeretne élni, de nem biztos, hogy talál is megfelelő eladó ingatlant. Akkor sem egyszerű a választás, ha az önkormányzatok újonnan parcellázott telkei közül kell választani. Egy biztos, ilyen esetben szembe kell néznünk a különböző közműbekötések okozta nehézséggel is.
Bár 2020-tól az építési hatósági jogkör az önkormányzatoktól átkerült a kormányhivatalokhoz, a helyi építési szabályzatot (HÉSZ) az önkormányzat határozza meg., így ennek a település önkormányzatánál tudunk utána nézni. Ez fontos is, mert ebből derülnek ki az ingatlanunk beépítésére vonatkozó szabályok, mint például: milyen a beépített terület/zöldfelület aránya, az is igen fontos, hogy a ház helyének kijelölésekor az utcafronttól, illetve a szomszédoktól mekkora előkertet, oldalkertet, hátsókertet kell elhagyni, lényeges az is, mekkora lehet a homlokzat magassága, hogy a tetőtér beépítésénél milyen magas épületet lehet építeni, esetleg lehet-e emeletet építeni, vagy csak a tetőtér beépíthető. Vannak olyan települések, ahol nemcsak a tető formáját, de a tetőfedő anyagot és annak színét is meghatározzák, és nézzünk utána annak is, hogy milyen a telekadó és építményadó mértéke az adott településen.
Mérlegelendő szempontok a választáshoz
Elképzeléseink megvalósíthatóságához nagyon fontos tisztában lenni a telek adottságaival. Meg kell nézni, hogy mennyire lejtős a terület, mélyebben fekszik-e a szomszéd teleknél, mert ez a feltöltések miatt megdrágítja földmunkákat. Milyen az uralkodó széljárás, van-e valamilyen üzem, ahonnan a szél rossz szagokat hoz felénk, a vasúti pálya, autópálya milyen közel esik a telkünkhöz. Fontos a telek tájolása (a tájolás ebben az esetben az utcafront irányát jelenti). Ha a nappalinkat a kert felé szeretnénk építeni, akkor a déli tájolású telek nem megfelelő. Érdemes felmérni, hogy milyen a kilátás a telekről, nincs-e ezt korlátozó nagyobb építmény a környéken, nem terveznek-e nagyobb épületet, és fontos, hogy ne legyen nagyfeszültségű villamosvezeték a közelben, mert az értékcsökkentő tényező. Vizsgálódjunk, hogy milyen messze van a kiszemelt telkünktől az óvoda, iskola, orvosi rendelő, patika, vannak-e üzletek, milyenek a közlekedési lehetőségek, terveznek-e tömegközlekedést, lesz-e és hol megállója. Nézzük meg a rendezési tervet, hogy nem terveznek-e valami számunkra zavaró dolgot építeni a telkünk szomszédságában, például buszvégállomás, repülőtér vagy benzinkút.
Fontos a telek kimérése
Az önkormányzatok által újonnan parcellázott telkek kiválasztása és megvásárlása során számolnunk kell a gyorsasággal, mert vannak, akik befektetési céllal vásárolnak ingatlant, egyszerre akár többet is. Semmit nem kezdenek vele, nem építenek rá, de 10-15 év múlva eladják a vásárlási érték többszöröséért (általánosságban évente az infláció kétszerese a telekingatlanok értéknövekedése). Egy jó ingatlan kiválasztásában az építész sokat tud segíteni. Ha a kiszemelt telek minden szempontból megfelelőnek tűnik, a megvásárlás előtt pontosan ki kell méretni. Ha a telek nincs bekerítve, mindenképpen szükség van a megvétel előtti kiméretésre, ezt a munkát geodéta tudja elvégezni, ha pedig be van kerítve, akkor azért érdemes kiméretni, hogy tisztázzuk a szomszédokkal, pontosan hol húzódnak a telekhatárok. Sok későbbi félreértéstől kímélhetjük meg magunkat, ha már a kezdetektől nyilvánvaló mindkét fél számára, hogy a kerítés esetleg nem esik egybe a pontos telekhatárral. A kerítés bontásához a szomszédok közötti közös megegyezésére vagy hatósági határozatra van szükség, utóbbi nem feltétlenül ideális kezdete egy hosszú távú jószomszédi viszonynak.
Mit kell tudni a közműbekötésekről?
A kiparcellázott telkek általában közművesítettek vagy összközművesítettek. Ez azt jelenti, hogy a közműhálózat az utcán ki van építve, így hát megvan a rácsatlakozási lehetőség (akár telken belül van a csonk, akár nem, ez építésigazgatási szempontból közművesített). Ez alól az üdülőtelkek lehetnek kivételek, üdülőtelkek területét lehet közművesítés nélkül is kiparcellázni, ekkor a vevőkből alakult ún. közműtársulás intézi a közműveket. Ez ugyan sok utána járást igényel, és pénzbe kerül, viszont a telekárak jóval mérsékeltebbek. A lakóingatlanok részére parcellázott telkek mindig közművesítettek, víz, villany, csatorna, gáz, telefon, kábeltévé lehet kiépítve, a felsoroltak közül víz és villany mindig van, és igen nagy részben csatorna is, mivel szikkasztókat, derítőket környezetvédelmi szempontok miatt már nem nagyon engedélyeznek. A közművesítés módjáról, mértékéről az önkormányzatoknál tudunk felvilágosítást kapni. A gerincvezetékek az utcán haladnak, a bekötéseket, ha nincsenek a telken, saját magunknak kell intézni. De hogyan és mennyibe kerül mindez?
A 2017. évi LVII. törvény, valamint az ennek végrehajtását szolgáló 157/2017. Kormányrendelet rendelkezéseinek túlnyomó része már 2017. július 1-jén hatályba lépett, amely szerint meghatározott fogyasztási mértékig díjmentessé váltak a közműcsatlakozások. Díjmentes a legfeljebb 4 köbméter/óra névleges teljesítményű fogyasztásmérő beszerelése, a legfeljebb 32 Amper névleges teljesítményű fogyasztásmérő beszerelése, a 32 mm átmérőjű ivóvízvezeték és a 160 mm átmérőjű szennyvízvezeték bekötése. Ezek a közműbekötések egy nagyobb lakás vagy átlagos méretű családi ház ellátásához, illetve egy átlagos méretű üzlethelyiség (pl. fodrászat, pékség) energiaigényének kielégítéséhez elégségesek. A díjmentesség három szektorra: a villany, gáz, víz (ivóvíz- és szennyvíz) bekötésekre vonatkozik. Ezen felül gázbekötéseknél az elosztó 250 méterig a közcélú vezetéket is ellenérték nélkül építik ki, ami teljesen új szabály. A villanyszektorban az eddigi mérték kétszeresére emelkedett az a vezetékhossz, amelyet az elosztó társaság ingyenesen biztosít a következők szerint: ha kisfeszültségű közcélú elosztó hálózat kiépítése szükséges, akkor felhasználási helyenként legfeljebb egy csatlakozási pontra rendszerhasználóként szabad vezeték esetén legfeljebb 100 méter, földkábel esetén legfeljebb 50 méter hosszúságú közcélú vezeték díjmentes.
Ez mit jelent a mi szempontunkból? Azt, hogy a szolgáltatóknak az általuk rendszeresített nyomtatványon/módon be kell jelenteni az igényünket, és azok díjmentesen kiépítik a telkünkre a bekötést, a bekötéstől (mérőórától, csonktól) azonban a kiépítés már a mi feladatunk, az adott közmű pontos előírásai szerint elkészített engedélyezett tervek alapján. Ne feledjük, hogy rákötni, már a telken belül és használni csak a közműfejlesztési hozzájárulás kifizetése után lehet (ekkor kapunk mérőórát).
A gáz bekötésének menete
A gáz bekötésénél elsőként a tulajdonosnak elvi engedélyt kell kérnie a gázművektől a szolgáltatás igénybevételéhez (amennyiben a gáz az utcán vagy a telken belüli csonknál rendelkezésre áll). A gázművek elvi engedélye után meg kell bízni egy gáztervezőt a telken-házon belüli gázhálózat megtervezésére. Ezek elkészülte után a tervező a közműfejlesztési hozzájárulás befizetését igazoló bizonylattal együtt benyújtja a terveket a gázművekhez engedélyezésre. Ha a gázművek elfogadja, rányomja a pecsétet, azaz engedélyezi, így lesz egy „pecsétes gáztervünk”, majd ez után bízhatunk meg egy gázszerelési jogosultsággal rendelkező gépész szerelőt, hogy építse ki a gázvezetéket. A munka elkészültét követően a szerelő kihívja a gázműveket a megszerelt hálózat „átvételére”, majd és öt napon belül kihozzák és felszerelik a gázórát.
Hozzászólások