Feltétlenül szükséges a címbéli legendás generálkivitelező? Esetleg nélküle is tudunk építkezni, be merjük vállalni házunk építését? Ez sok mindentől függ: hogy mennyire értünk a szakmához, mennyit akarunk foglalkozni a kivitelezéssel, mennyi segítségre van szükségünk, és végül, de nem utolsósorban, hogy mennyi pénzünk van.
A generálkivitelező foglalkoztatása azt jelenti, hogy nem egyenként, azaz szakmánként kell megrendelnünk a munkákat, szakmánként keresni a vállalkozókat, szaladgálni az anyagokért, fuvart szervezni, azaz majdnem beleőrülni, esetleg infarktussal. Ha értünk hozzá, benne vagyunk a szakmában, nagyon könnyen elhagyhatjuk a generálkivitelezőt, de persze laikusként sem teljesen megoldhatatlan feladat, bár embert próbáló. Lássuk, milyen az élet generálkivitelezővel, illetve nélküle! Ha generálkivitelezővel kötünk szerződést (pontosabban generálkivitelezésre), neki kell adnia a felelős műszaki vezetőt, mert ő lesz a felelős az egész kivitelezésért. Mivel neki sincs minden szakmára embere, az alvállalkozók közötti koordinációt, anyagbeszerzéseket, szállítások megszervezését is helyettünk kell elvégeznie. Természetesen egy-egy építkezés nagyságától függően a generálkivitelező részéről megjelenik a művezető, építésvezető és projektmanager. Munkáját bármikor ellenőrizhetjük, kritikával élhetünk, ellene viszont tudnunk kell, hogy ennek megvan az ára, azaz a generálkivitelezési szerződés mindig drágább, mint ha nem egyenként kötnénk szerződést a vállalkozókkal (többszintű projektfelépítés).
A megfelelő műszaki ellenőr létfontosságú
Ha generálkivitelező nélkül vágunk bele az építkezésbe, akkor alkalmaznunk kell egy műszaki ellenőrt. Mi is a feladata a műszaki ellenőrnek? Ellenőrzi a vállalkozókat, a kivitelezést, a jogszabályoknak, az előírásoknak megfelelőség mellett a kivitelezés minőségét is vizsgálja, segít a szerződések megkötésében, megtartja a heti rendszeres kooperációkat. Jó, ha már a tervezési folyamatban is részt vesz, de a legjobb esetben a telekválasztástól jelen van a folyamatban. Válasszunk jó műszaki ellenőrt, és hallgassunk rá, fogadjuk meg a tanácsait, sok pénzt meg tud takarítani nekünk, és igen sok hibát, amit mi esetleg észre sem vennénk, megelőz. Szokták mondani, hogy a műszaki ellenőr az építtető szeme, szája és pénztárcájának őre, s ez bizony így is van! No, de honnan tudunk jó műszaki ellenőrt választani? Ha van megbízható ismerősünk, rokonunk, aki mostanában építkezett, az ő ajánlásaik megfelelőek lehetnek, de körülnézhetünk az építész kamara, mérnök kamara honlapján is. Nézzük meg a kiválasztott személyek referenciáit, beszéljünk az előző megbízóival, hogy mennyire voltak megelégedve a munkájával.
Ütemterv készítése
Mielőtt bármibe is belefognánk, készítsünk magunknak ütemtervet, amelynek elkészítésében szintén segítséget kérhetünk műszaki ellenőrünktől. Az ütemtervhez elég a kockás papír is, bár célszerű, ha számítógépen készül. Alaposan gondoljuk végig a munkafolyamatok időtartamát, hagyjunk elegendő időt az egyes részmunkákra, mivel az egyik vállalkozó késése esetén később tud kezdeni a folyamatában utána következő, és az ilyen késésekből nagyon komoly problémák, viták keletkezhetnek: a csúszás miatt a soron következő munkafolyamat vállalkozója a későbbi időpontban már nem ér rá, tele a naptárja, és manapság egy vállalkozóra előfordul, hogy akár fél évet vagy többet is várni kell. Ne csak a munkákat ütemezzük, hanem gondoljuk át, hogy mikor kinek mennyit kell fizetni, és hogy azt miből finanszírozzuk (fontos, hogy mindig legyen egy kis tartalékunk!). Akkor vágjunk bele a munkába, ha megvan az összes munkára a fedezet, jövőbeli pénzígéretekkel ne kezdjünk bele építkezésbe, mert lehet, hogy az csak ígéret marad, viszont bajba kerülhetünk. A szükséges összeget saját jövedelmünkből, családi kölcsönökből tudjuk összeszedni, a banki kölcsönnel vigyázzunk, azokat mindenképpen vissza is kell fizetni.
Építőanyagok vásárlása
Az anyagok megrendelésénél alaposan járjuk utána, hogy hol, mit adnak alacsonyabb áron, mert nagyot nyerhetünk, illetve bukhatunk is, főleg a tömeganyagokon (egyszer 80 Ft az egyszer 80 Ft, de 6000×80 Ft már majdnem félmillió)! Próbáljunk meg egy helyről több mindent rendelni, így valószínűleg nagyobb engedményt kaphatunk, ezzel együtt gondolkodjunk rendszerben, azaz ugyanazon gyártótól rendeljük meg a homlokzatszigetelés minden elemét (hőszigetelés, ragasztó, színező, stb.), mert csak így tudjuk érvényesíteni kárigényünket, ha az anyaggal problémánk van. A számlákat mindig tegyük el. Természetesen kérjünk több helyről is ajánlatot, vannak anyagkereskedők, akik ki is szállítják a náluk vásárolt anyagot, ezt érdemes kihasználni.
A munkaterületen biztosítani kell a különböző építőanyagok tárolásához szükséges helyet, amennyiben lehetséges, a gépjárművel való beállást, a hulladék elszállítását, valamint a biztonságos őrzést.
Koordinálási feladatok
A munkaterületen mindig érjük el, hogy rend legyen, mindenki takarítson ki saját maga után, mert ha ez nem sikerül, előbb-utóbb óriási sitthalmaz válik az építkezésünkből. Szervezzük meg, találjuk ki, azaz tervezzük meg, hogy melyik vállalkozó anyagát hová rakjuk, hol alakítható ki a teherautóval is hozzáférhető hely, hová állhat a mixer, esetleg a betonpumpa (a betonpumpa leginkább az utcán szokott állni, ha szükség van rá) Egyszóval készítsünk egy organizációs vázlattervet ezekről a részletekről is, nem megfeledkezve a vízvételi helyről sem! Ha nincs generálkivitelezőnk, akkor minden vállalkozónak saját magának kell adnia a felelős műszaki vezetőt, természetesen csak a saját vállalására. Például, ha két asztalostól rendelünk munkát, az egyiktől az ablakokat, a másiktól az ajtókat, mindegyik vállalkozó csak a saját munkájára biztosítja a felelős műszaki vezetőt. A felelős műszaki vezető nem műszaki ellenőr, sok minden máson kívül alapvető különbség közöttük, hogy a felelős műszaki vezető a kivitelező embere, nem pedig a miénk, mert ő bízza meg és fizeti.
Garanciális visszatartás rögzítése
Ha nincs generálkivitelezőnk, az egyes szakmunkákra kötött vállalkozói szerződésekben le kell szabályoznunk a garanciális kérdéseket is. Mi történik például, ha valamelyik kivitelezőnek javítania kell, de ahhoz fel kell bontani más közreműködő egyébként hibátlan munkáját? Helyreállítja-e a bontást, vagy kifizeti a javítást? És mi történik abban az esetben, ha egy garanciális javításnál a vállalkozó nem hajlandó javítani, akkor kivel és milyen keretből javíttatunk? Természetesen nem nekünk kell fizetni, ha a szerződésben rögzítettük a garanciális visszatartás jogát és összegét/hányadát, ami tulajdonképpen egy pénzügyi megállapodás. Minden egyes vállalkozóval ebben a kérdésben is külön-külön meg kell egyezni, a megállapodást írásba foglalni, ám a vállalkozónak ezt nem kötelező elfogadni. Amennyiben ez a helyzet áll fenn, a törvények értelmében akkor is felelősséggel tartozik a munkájáért, de egyáltalán nem ritka, hogy ilyen utólagos javításnál eltűnik, elérhetetlenné válik. Ennek megakadályozására nagyon fontos a visszatartás, hogy mi legyünk döntési helyzetben: várjuk vissza a javításra, ha a pénzét meg akarja kapni, vagy megfelelő határidő után kereshetünk a javításra másik vállalkozót. Generálkivitelező esetén ezzel a feladattal csak egyszer van dolgunk, a saját alvállalkozóival mindezt ő maga intézi.
Hozzászólások