Közös tulajdon megszüntetése - új bírói gyakorlat

Közös tulajdon megszüntetése - új bírói gyakorlat

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Idén májusban a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 1/2008. (V.19.) Pk. véleményt alkotott a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről, mivel az utóbbi évek megváltozott társadalmi-gazdasági és jogszabályi környezete meghaladottá tette eddigi iránymutatását.

 

 

A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az ingatlanon fennálló közös tulajdonnak megváltás vagy értékesítés útján történő megszüntetése esetén többnyire a bennlakó tulajdonostárs érdekét is az szolgálja, ha a megváltásra nem képes tulajdonostárs kiköltözésre kötelezését a bíróság elrendeli. Ebben az esetben a tulajdoni hányad megváltása vagy az ingatlan árverési értékesítése az ún. beköltözhető érték alapulvételével történik - vagyis nem a lakott, hanem az üres lakás kerül eladásra -, és a kiköltözésre kötelezett tulajdonostárs az ennek megfelelően megállapított megváltási árat, illetve az árverési vételárból reá eső összeget önálló lakásvásárlásra fordíthatja, hogy abból lakhatását megoldja.

 


A lakásban maradni - hátrányos lehet
Abban az esetben, ha a lakásban bennlakó tulajdonostárs lakottsága mellett értékesítik az ingatlant, vagy azt az ellenérdekű fél lakottságával váltja magához a tulajdonostárs, ez a bennlakó számára kifejezetten hátrányos. Ekkor ugyanis a lakás használatáért a környéken általában szokásos lakbérnek megfelelő ellenérték rendszeres megfizetésére köteles, tulajdoni hányadának ellenértékét pedig a lakottságra tekintettel a bíróság lényegesen alacsonyabb összegben állapítja meg, mintha a lakás üres lenne. Természetesen ekkor kétséges, hogy az így átvett összeg - a lakás használatának megszűnésekor - az elhelyezéséhez elegendő lesz-e.
A Legfelsőbb Bíróság korábbi kollégiumi állásfoglalása szerint közös tulajdon megszüntetése esetén, ha a bennlakó tulajdonostárs nem vállalt olyan kötelezettséget, hogy a közös tulajdon megszüntetése esetén kiköltözik az ingatlanból, nem lehetett arra kötelezni, hogy azt hagyja el, mégha a másik tulajdonostárs váltotta magához az ő tulajdoni hányadát.

A bíróság - kiköltözésre kötelez
A Legfelsőbb Bíróság új iránymutatása szerint az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése során az abban lakó volt tulajdonostársat a bíróság kiköltözésre kötelezi. Amennyiben ez a méltányos érdekét súlyosan sértené, a bennlakó tulajdonostárs kivételesen az ingatlanban való bennmaradásra is feljogosítható. Ilyenkor a bíróság az ítéletében meghatározza a bennlakó tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét a felek megállapodása alapján, vagy haszonélvezeti jog, illetve használati jog alapításával. A lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit általában maga viseli.
Így a bíróságok a közös tulajdon megszüntetésével a bennlakó volt tulajdonostárs használati jogosultságát is megszüntethetik. Tehát a bennlakó így jogalap nélküli birtokossá válik, és köteles a lakrészét az arra jogosult tulajdonostárs vagy árverési vevő birtokába bocsátani. Ezért, ha vele szemben erre irányuló keresetet, kérelmet terjesztettek elő, a bíróságnak a kiköltözésre kötelezést általában el kell rendelnie.

Mikor maradhat a tulajdonostárs?
Előfordulhatnak olyan élethelyzetek, amikor a bennlakó tulajdonostárs nem kötelezhető a kiköltözésre, például amikor a lakás a volt házastársak közös tulajdonában áll, és a lakás használatát a felek megállapodása vagy bírói ítélet a családjogi törvény alapján rendezte. Ilyenkor a házastárs csak akkor kötelezhető a lakás elhagyására, ha a használat újrarendezésének a feltételei fennállnak, és távozása indokolt.
Felmerülhetnek még további különös méltánylást érdemlő körülmények is, pl. élettársi kapcsolatból származó, és a volt tulajdonostárs, élettárs által a lakásban nevelt kiskorú gyermek érdeke, tulajdonostárs életkora, egészségi állapota. Ha fennmarad a lakáshasználat, a bíróság a visszamaradó volt tulajdonostárs lakáshasználatát a tényleges szükségleteire korlátozza, és az életviteléhez nem szükséges ingatlanrészek kiürítését és birtokba bocsátását rendeli el.
Abban az esetben, ha a tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetése ellenére az ingatlanban marad, a bíróságnak meg kell határoznia a lakáshasználat jogcímét. Ez történhet a felek megállapodása szerint, de lehetséges haszonélvezeti jog vagy a használati jognak a bíróság által történő alapításával is. Az új jogviszony tartalmának azonban lehetőleg olyannak kell lennie, amely a használat átengedésére nem nyújt lehetőséget, más személyek befogadását meghatározott körre szorítja, és a használat időbeli határait is megszabja.

Árverés esetén
Ha a bíróság a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetését rendeli el, akkor jár el helyesen, ha az árverés sikerétől függően a bennlakó volt tulajdonostársat kiköltözésre, és a lakásnak az árverési vevő birtokába bocsátására kötelezi. Az is elképzelhető, hogy a jogcím megjelölésével a volt tulajdonostárs lakáshasználata egészben vagy részben továbbra is fennmarad, de ekkor a bíróság az ingatlan árverési értékesítését ezzel terhelten rendeli el. A bíróságnak mind az árverési értékesítés, mind megváltás esetén meg kell állapítania az ingatlan értéket, ezt pedig lényegesen befolyásolja az a körülmény, hogy a volt tulajdonostárs a lakást továbbra is használja vagy sem. Mivel ezt az ékcsökkenést a tulajdonostárs bennlakása okozza, így ennek hátrányos következményeit is a lakásban visszamaradó tulajdonostársnak kell viselnie, vagyis a forgalmi értéknek csak csökkentett részét kaphatja meg.

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Magyar Zene Háza – Európa legjobb középülete

Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. A 26 éves International Property Awards nemzetközi verseny neves szakmai díját nyolcvan nemzetközi szakemberből álló zsűri ítélte oda tíz különböző kategóriában a Londonban megrendezett ceremónián. A testület minden esetben vizsgálja a projekttervezést, a minőséget, az innovációt, az egyediséget és a fenntarthatóság iránti elkötelezettséget. A Magyar Zene Háza épülete a nemzeti szinten befutó győztes projektek között bizonyult Európa legjobb középületének. A kontinens legkiválóbbjaként pedig a világ 10 régiójának kategóriagyőzteseivel együtt jelölték a “World’s Best” díjra is, amelyről december 2-án dönt a zsűri. A Liget Budapest Projekt újabb nemzetközileg is egyedülálló fejlesztése került a világ legjobbjai közé. „Az új zenei ismeretterjesztő központ, amely egyben Budapest egyik ikonikus épülete is lesz, 2021 végén nyitja meg kapuit a látogatók előtt. A világhírű japán sztárépítész, Sou Fujimoto által tervezett különleges épület, amely az egykori Hungexpo irodaházak helyén jön létre. Az épület háromnegyed éven belül szerkezetkész lesz” – hangsúlyozta Sághi Attila, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese. A Magyar Zene Háza a gazdag magyar zenei hagyományt viszi közelebb minden hazai és külföldi látogatójához a 21. századi technikán alapuló interaktív kiállításokkal, zenepedagógiai műhelyekkel, zenei és a zenéhez kötődő eseményekkel és az egykori zenepavilonok hangulatát idéző szabadtéri koncertekkel. Az épület a Városligeti-tó mellett, a Vajdahunyad vára és a Műjégpálya épülete közelében kap helyet, a hajdan volt, évekig használaton kívüli lerobbant Hungexpo irodaházak helyén. Az eddig a látogatók elől elzárt, 10.000 négyzetméter nagyságú területen épül fel a mintegy 3.000 négyzetméter alapterületű új intézmény, így többezer négyzetméternyi, megújított zöldfelületet kapnak vissza a parkhasználók. A világhírű építész környezetbarát épülete kifejezetten törekszik arra, hogy a külső és belső tér között teremtett folytonossággal, harmonikus átmenetet alakítson ki a természetes és a mesterséges környezet között, és hogy egyben maximálisan szolgálja a ház egyedi funkciójából fakadó igényeket. Sou Fujimoto, a Magyar Zene Háza tervezője hangsúlyozta: „A Liget Budapest Projekt kivételes fejlesztés, és példaként szolgálhat a jövő városfejlesztői számára, hiszen a zöld és az épített környezet kivételes összhangját valósítja meg.” Mint mondta, nagyon izgalmas feladat volt megtervezni az épületet, mivel itt nem csak egy épületet hozunk létre, hanem aktiváljuk a park élményt is a házban. Stuart Shield, az International Property Awards elnöke kiemelte: „A Liget Budapest Projekt Európa legjelentősebb kulturális beruházása, amelynek során a nemzetközi mezőnyben is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósul meg. Nagy örömünkre szolgál, hogy a Néprajzi Múzeum tavalyi sikere után a projekt az idén ismét eredményesen szerepel az International Property Awards széleskörű nemzetközi megmérettetésen.” A rangos elismerés nem az első nemzetközi siker, amely a Városliget megújítása kapcsán született. A nemzetközi figyelem tavaly is Európa legnagyobb kulturális beruházására irányult, mert az új Néprajzi Múzeum nemcsak Európa legjobbja, hanem a világ legjobb középülete lett az International Property Awards-on, sőt a World’s Best Architecture különdíjat is elnyerte. 2017-ben Cannes-ban, a MIPIM ingatlanszakmai kiállításon és vásáron a Liget Budapest Projekt a legnagyobb és legátfogóbb fejlesztéseket bemutató Best Futura Mega Project kategóriában Európa legjobb városfejlesztési nagyprojektjeként bizonyult a legjobbnak. A Liget Budapest Projekt tervezése során az első pillanattól kezdve az volt a cél, hogy egy nemzetközileg is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósuljon meg, egy vonzóbb városi parkot vehessenek majd birtokba az idelátogatók, amellyel Budapest jelentősen megerősíti pozícióit az európai kulturális térképen. Nemzeti közgyűjteményeink számára a Liget Budapest Projekt száz év óta nem látott intézményfejlesztési lehetőséget biztosít. www.ligetbudapest.hu  

Megújul a Lánchíd és környéke

A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. Az elfogadott javaslat szerint a Lánchidat 12 milliárd 146 millió forintból, a Széchenyi István tér alatti aluljárót 5 milliárd 220 millióból, a budai váralagutat 6 milliárd forintból újítják fel. A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Hidak és Szerkezetek Tanszékének vizsgálata szerint a járda szélesítése a láncok jelentős statikai megerősítését és ezzel együtt jelentős többletköltséget indukált volna, ezért a járdák felújítása a jelenlegivel azonos módon, 2,2 méter szélességben valósul meg, az e célra megállapított egymilliárd forint többletköltséget pedig a kormány visszaadta a hídhoz kapcsolódó, környező közterületek rekonstrukciójára és fejlesztésére a Duna mindkét partján. Ennek keretében a Pest – Buda vonalban tervezett gyalogosfolyosót is kialakítják. A Lánchídon a felújítást követően nem lehet kerékpárral közlekedni, de a felújított Alagútban mindkét irányban külön biciklisáv készül, így a hangzavar nem akadályozza egymás közlekedését. A jellegzetes mozaikburkolatot visszabontják, az alapot megerősítik és új mozaikot építenek, a szellőzést ventilátorok segítik. Mivel a Lánchíd és az Alagút is UNESCO Világörökség oltalma alatt áll, a látványon nem változtathatnak: visszaépítik a világháború utáni helyreállításkor elhagyott láncdobokat, eredeti helyére kerül Sina báró és gróf Széchenyi István címerpajzsa is. A közvilágítást ledesre cserélik, az eredetileg háromágú kandelábereket újragyártják, hogy a világháború előtti pompájukban ragyogjanak. A teljes, több elemből álló rekonstrukciót 2022. május 31-ig be kívánják befejezni.  

Nemzeti Hauszmann Program

Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Ennek érdekében először rendbe teszik a várbeli utakat, sétányokat, várfalakat, parkokat és kerteket. Az Orbán-kormány több határozatában határozta meg Nemzeti Hauszmann Terv név alatt a budai Várnegyed megújításáért indított tízéves, átfogó rekonstrukciós programot. A Nemzeti Hauszmann Terv keretében újjáépült a budai várpalota több része is: a Lovarda, a Csikós udvar, a Főőrségi épület, a Stöckl-lépcső és a Szent István-termet is restaurálják. A következő hároméves fejlesztési ciklusban megindul a Várnegyed 1945 után lerombolt épületeinek újratervezése és a Budavári Palota teljes építészeti "átvilágítása". Megvalósul a Palota út és a Csikós-, Hunyadi udvar közötti terület akadálymentesítése, továbbá északi irányban egy új, több száz férőhelyes mélygarázs is épül. A Szent István-terem 2021. augusztus 20-án nyílik meg a közönség előtt, a Főőrségi épületet és a korábban teljesen lerombolt Lovardát idén nyáron át is adják. A vár látogatói a Hunyadi-udvarról is megközelíthető főőrségi épület szolgáltatásait élvezhetik először, hiszen a Lovarda körül egy ideig még zajlanak az akadálymentesítési munkák. A Dísz tér déli fele a kormány döntése értelmében újra régi fényében tündökölhet, a tér helyreállítása után pedig a Szent György tér krisztinavárosi oldalán lévő rommező is eltűnhet, az egykori királyi külügyminiszté¬rium épülete pedig korhű külsővel, de modern belsővel, irodaházként születik újjá. {igallery id=4799|cid=1043|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}