Tovább nő a árbuborék

Tovább nő a árbuborék

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

A piac slágere az év első félévében változatlanul a kislakás. Szakemberek szerint azonban ez a trend a túlkínálatnak köszönhetően megfordulhat, a kislakások ára és vonzereje csökkenhet, és a garzonok eladhatatlanok lesznek.

 

 

Az ingatlanszakma kis lakás alatt olyan ingatlant ért, aminek alapterülete nem nagyobb 60 m2-nél, egy- vagy kétszobás, de jellemzően inkább garzon. Az ára többnyire 10 millió forint alatt van, de egyre kúszik felfelé, ennek ellenére garantáltan nagyon gyorsan gazdára talál. Legalábbis eddig ezt mutatták az adatok. Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója azonban állítja, hogy a nagy kereslet ellenére máris túl sok kis lakás van az országban, legalábbis a nyugat-európai lakásméretekhez viszonyítva. Nálunk az átlagos alapterület 75 m2, az EU-ban 80-100 m2 fölött van. Magyarországon a kis lakások aránya 55 százalék (40 százalék garzon), míg a háromszobásoké 32 százalék, s mindössze a lakások 16 százalékában van négy vagy ennél több szoba. Az uniós arányszámok egészen más képet mutatnak. Ez annak ellenére igaz, hogy 1980 és 2000 között a négyszobás otthonok aránya 3 százalékról 16 százalékra, a háromszobás lakásoké pedig 21-ről 32-re emelkedett.

 


Profik a színen

Hegedűs József szerint az örvendetes folyamat az utóbbi két-három évben megtorpant, noha ebben az időszakban a lakásépítés felgyorsult, és a korábbi évi 20 ezerről 30 ezer fölé emelkedett az új otthonok száma. Igaz, az új lakások mérete - ha nem is jelentős mértékben, de - csökkent. Megjelentek a színen a profi vállalkozók, akiknek a kis lakások építése áll érdekükben. Igaz ugyan, hogy - a közművek kialakításának költségei miatt - ezek előállítási költsége fajlagosan magasabb, mint egy nagy lakásé, de az értékesítési kockázat alacsony. Márpedig a profi fejlesztők nem dolgoznak saját érdekeik ellen.
Hol itt a baj - - kérdezheti az olvasó. Ha az embereknek csak kis lakásra van pénzük, akkor kicsit kell építeni. Hegedűs József szerint azonban a helyzet nem ilyen egyszerű. A vásárlók jelentős része nem azért vásárol, mert lakni akar valahol. A középréteg, a köztisztviselők alkotják azt a jellemző vásárlói kört, amelynek tagjai befektetési céllal vesznek lakást: megtakarított pénzüket államilag támogatott hitellel kiegészítve.

Vásárlási szándékok

A Városkutatás Kft. 2001-ben egy vidéki városban azt vizsgálta, hogy a következő években milyen mozgás várható a lakáspiacon. Azt tudakolták az emberektől, hogy van-e lakásuk, ha nincs, akkor mekkorát és mikor kívánnak vásárolni. A kérdezőbiztosok azt is megtudakolták, hogy a válaszadók terveznek-e költözködést a jövőben és ha igen, mekkora lakást vásárolnának, és mikor. A felmérés szerint a megkérdezettek 27 százalékának nem volt saját otthona, a közeli jövőben szándékozott megvásárolni az elsőt, amely a kis lakás kategóriába sorolható. A megkérdezettek 73 százaléka viszont a meglévő kis lakásából kíván lényegesen nagyobb, 100-120 m2-es otthonban, jellemzően családi házba költözni.
A felmérés is azt bizonyította, hogy abban a városban a következő években megfordul a lakáspiac, a kereslet várhatóan elsősorban a nagy lakások felé fordul majd. Ha ez a tendencia más településre is igaz, akkor számítani lehet a kis lakások elértéktelenedésére, vagy legalábbis arra, hogy a korábbi árbuborék szétpukkan. Pontosabb képet lehetne alkotni a valószínűleg bekövetkező váltásról, ha a fejlesztők kereslet elemző felmérésekre alapoznák fejlesztési döntéseiket, de ez egyelőre csak ritkán fordul elő.

Túlfűtött piac

Hegedűs József azt nem tudta megmondani, hogy pontosan mikor kezdődik a garzonfrász. Nagyon valószínűnek tartja azonban, hogy legfeljebb néhány év van hátra a kialakulásáig. Következtetését arra alapozza, hogy megítélése szerint nagyon felpörgött a kislakáspiac. Ezt a pörgést mérsékelheti a lakáshitel támogatások változása, jelesül az, ha az állam nem preferálja majd a befektetési célú ingatlanvásárlást.
Mindazonáltal más folyamatok is hatnak a piaci viszonyok alakulására. Az életmódváltozás újabb keresletet teremthet a kis lakások iránt. Sokan kezdenek visszaszivárogni agglomerációs otthonaikból a belvárosi garzonokba tipikusan kétlaki életet élve: hétköznap a gyerekek iskolája miatt a városi lakásban húzzák meg magukat, hétvégén pedig kiköltöznek a vidékibe. Új vásárlóként jelentkezhetnek a szingli fiatalok is, akik - jó nyugati szokás szerint- már az érettségire lakást kapnak, hogy egyetemi éveik alatt megkezdjék önálló életüket.
Nehéz megjósolni, hogy ezek a társadalmi változások mikor és miként hatnak majd a lakáspiacon. Ám úgy tűnik a Városkutatás Kft. vizsgálatai nyomán: ma már a kislakás sem biztos befektetés többé.

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Széllkapu függőkerttel, találkozóhelyekkel

A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A fenntarthatóság érdekében elsősorban honos, a városi klímát és az ökológiai adottságokat jól tűrő fákat és cserjéket, illetve úgynevezett stressztűrő évelőfajokat választva sokszínű, biodiverz környezet jött létre mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel. A rengeteg pad, a lankás részeknek nézőtérjelleget adó ülőtámfalak és a tér tagoltsága lehetővé teszi, hogy a parkban több program is fusson egy időben, különböző helyszíneken. A sétautak három, gomba formájú, árnyat adó építményben futnak össze, tetejükön napelemekkel, így tágas, agóraszerű találkozóhely jött létre. A megnyíló kétszintes Millenáris2 mélygarázs 500 gépkocsi befogadására alkalmas, ezzel helyreállítva a terület beruházás előtti parkolóhelyszámát. Nagyobb összefüggő állomány a százötven díszcseresznye fa, amelyek cseresznyevirágzás idején különleges hangulatot árasztanak, de vannak a területen nagyobb méretű lepényfák, tölgyek, fenyők, almák, nyírek és gyertyánok is. Emellett ötvenezer évelő növény, rengeteg díszfű, nagyméretű cserje és negyvenezernél több hagymás növény színesíti a nagyközönség előtt is megnyíló parkot. A Széllkapu terveit a TSPC Mérnökiroda, Kádár Mihály és Könözsi Szilvia készítette. A park tájépítészei, Majoros Csaba és Balogh Andrea változatos domborzatú parkot terveztek. A bevásárlóközpont felé méretes függőkertet építettek, amelynek akár panorámalifttel is megközelíthető felső szintjéről kilátás nyílik a Margit körút, a Vár és a budai hegyek felé. A szemközti oldalon, a park középső traktusában elhelyezett vízfelület felé déli irányba lejtő, pihenésre alkalmas domboldalt alakítottak ki. Nem messze a tótól kapott helyett a párásító fúvókkal is felszerelt vízjáték. A színes fényekkel megvilágított, programozható vízsugarak dizájnbetonlapokból törnek elő, amelyek felületébe stilizált növény- és állatfajtákat megjelenítő grafikákat martak. {igallery id=4799|cid=1101|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új kilátó a Naplás-tó partján

A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A Naplás-tó Budapest legnagyobb kiterjedésű állóvize, valójában a Szilas-patak árvízvédelmi tározója Cinkota mellett, amely mára a fővárosiak egyik kedvenc pihenőhelyévé nőtte ki magát, nem mellesleg pedig színes állat- és növényvilága miatt is érdemes meglátogatni. A tó és közvetlen környezete 1997 óta természetvédelmi terület, a cinkotai parkerdővel és a Merzse-mocsárral együtt számos vízimadár fontos pihenőhelye a tavaszi és őszi madárvonulási időszakban. A kilátó megvalósítását a fővárosi Tér-Köz pályázat és a XVI. kerületi önkormányzat finanszírozása tette lehetővé, terveit a Robert Gutowski Architects készítette, a kivitelező pedig a Prédikálószéki-kilátót is építő Fitotron System Kft. A terepi munkálatok a szükséges engedélyek birtokában augusztus első hetében indultak, a várható befejezés és átadás idén ősszel lesz. A kilátó koncepciójának megfogalmazása során a helyszín adottságait figyelembe véve fontos szempont volt, hogy a kilátó a fák fölé magasodjon, ezzel teljes panorámás kilátást téve lehetővé a környékre. Ez az átalakulás az erdők funkcióját és az erdei turisztikai lehetőségeket is megváltoztatja: szerencsésen felértékelődnek, ökológiai és turisztikai szempontból egyaránt méltó helyükre kerülhetnek a főváros pesti oldalának erdőterületei. {igallery id=4799|cid=1102|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.