A piac slágere az év első félévében változatlanul a kislakás. Szakemberek szerint azonban ez a trend a túlkínálatnak köszönhetően megfordulhat, a kislakások ára és vonzereje csökkenhet, és a garzonok eladhatatlanok lesznek.
Az ingatlanszakma kis lakás alatt olyan ingatlant ért, aminek alapterülete nem nagyobb 60 m2-nél, egy- vagy kétszobás, de jellemzően inkább garzon. Az ára többnyire 10 millió forint alatt van, de egyre kúszik felfelé, ennek ellenére garantáltan nagyon gyorsan gazdára talál. Legalábbis eddig ezt mutatták az adatok. Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója azonban állítja, hogy a nagy kereslet ellenére máris túl sok kis lakás van az országban, legalábbis a nyugat-európai lakásméretekhez viszonyítva. Nálunk az átlagos alapterület 75 m2, az EU-ban 80-100 m2 fölött van. Magyarországon a kis lakások aránya 55 százalék (40 százalék garzon), míg a háromszobásoké 32 százalék, s mindössze a lakások 16 százalékában van négy vagy ennél több szoba. Az uniós arányszámok egészen más képet mutatnak. Ez annak ellenére igaz, hogy 1980 és 2000 között a négyszobás otthonok aránya 3 százalékról 16 százalékra, a háromszobás lakásoké pedig 21-ről 32-re emelkedett.
Profik a színen
Hegedűs József szerint az örvendetes folyamat az utóbbi két-három évben megtorpant, noha ebben az időszakban a lakásépítés felgyorsult, és a korábbi évi 20 ezerről 30 ezer fölé emelkedett az új otthonok száma. Igaz, az új lakások mérete – ha nem is jelentős mértékben, de – csökkent. Megjelentek a színen a profi vállalkozók, akiknek a kis lakások építése áll érdekükben. Igaz ugyan, hogy – a közművek kialakításának költségei miatt – ezek előállítási költsége fajlagosan magasabb, mint egy nagy lakásé, de az értékesítési kockázat alacsony. Márpedig a profi fejlesztők nem dolgoznak saját érdekeik ellen.
Hol itt a baj – – kérdezheti az olvasó. Ha az embereknek csak kis lakásra van pénzük, akkor kicsit kell építeni. Hegedűs József szerint azonban a helyzet nem ilyen egyszerű. A vásárlók jelentős része nem azért vásárol, mert lakni akar valahol. A középréteg, a köztisztviselők alkotják azt a jellemző vásárlói kört, amelynek tagjai befektetési céllal vesznek lakást: megtakarított pénzüket államilag támogatott hitellel kiegészítve.
Vásárlási szándékok
A Városkutatás Kft. 2001-ben egy vidéki városban azt vizsgálta, hogy a következő években milyen mozgás várható a lakáspiacon. Azt tudakolták az emberektől, hogy van-e lakásuk, ha nincs, akkor mekkorát és mikor kívánnak vásárolni. A kérdezőbiztosok azt is megtudakolták, hogy a válaszadók terveznek-e költözködést a jövőben és ha igen, mekkora lakást vásárolnának, és mikor. A felmérés szerint a megkérdezettek 27 százalékának nem volt saját otthona, a közeli jövőben szándékozott megvásárolni az elsőt, amely a kis lakás kategóriába sorolható. A megkérdezettek 73 százaléka viszont a meglévő kis lakásából kíván lényegesen nagyobb, 100-120 m2-es otthonban, jellemzően családi házba költözni.
A felmérés is azt bizonyította, hogy abban a városban a következő években megfordul a lakáspiac, a kereslet várhatóan elsősorban a nagy lakások felé fordul majd. Ha ez a tendencia más településre is igaz, akkor számítani lehet a kis lakások elértéktelenedésére, vagy legalábbis arra, hogy a korábbi árbuborék szétpukkan. Pontosabb képet lehetne alkotni a valószínűleg bekövetkező váltásról, ha a fejlesztők kereslet elemző felmérésekre alapoznák fejlesztési döntéseiket, de ez egyelőre csak ritkán fordul elő.
Túlfűtött piac
Hegedűs József azt nem tudta megmondani, hogy pontosan mikor kezdődik a garzonfrász. Nagyon valószínűnek tartja azonban, hogy legfeljebb néhány év van hátra a kialakulásáig. Következtetését arra alapozza, hogy megítélése szerint nagyon felpörgött a kislakáspiac. Ezt a pörgést mérsékelheti a lakáshitel támogatások változása, jelesül az, ha az állam nem preferálja majd a befektetési célú ingatlanvásárlást.
Mindazonáltal más folyamatok is hatnak a piaci viszonyok alakulására. Az életmódváltozás újabb keresletet teremthet a kis lakások iránt. Sokan kezdenek visszaszivárogni agglomerációs otthonaikból a belvárosi garzonokba tipikusan kétlaki életet élve: hétköznap a gyerekek iskolája miatt a városi lakásban húzzák meg magukat, hétvégén pedig kiköltöznek a vidékibe. Új vásárlóként jelentkezhetnek a szingli fiatalok is, akik – jó nyugati szokás szerint- már az érettségire lakást kapnak, hogy egyetemi éveik alatt megkezdjék önálló életüket.
Nehéz megjósolni, hogy ezek a társadalmi változások mikor és miként hatnak majd a lakáspiacon. Ám úgy tűnik a Városkutatás Kft. vizsgálatai nyomán: ma már a kislakás sem biztos befektetés többé.
Hozzászólások