Drámai mértékben csökkentek a bérleti díjak a fővárosi ingatlanpiacon, már ami a bérlakásokat illeti. Tudunk olyan elegáns budai villáról, amelyet három évvel ezelőtt havi 750 ezer forintért adtak ki, ma pedig 250 ezret sem akar adni érte senki. A hasonló, nagyobb önálló ingatlanok bérleti díjának csökkenése hatással volt a társasházi lakások bérbeadására is.
Aki két éve még 350 ezer forintot is elkérhetett egy-egy igényesebb társasházi otthonért, ma boldog lehet, ha 200 ezerért ki tudja adni. S még jó, ha nem kell hónapokig várakoznia.
Az okok
Manapság tipikusnak mondható az, hogy egy száz négyzetméteres, budai, jó állapotú, igényes lakás 150 ezer forint körüli bérleti díjjal piacképes, s van remény, hogy néhány hét alatt bérlőre talál. A változások hátterében elsősorban az áll, hogy visszatértek hazájukba azok a külföldi cégvezetők, menedzserek, akik a rendszerváltozást követően megjelentek a hazai gazdasági életben. Õk könnyűszerrel kifizették a több ezer dolláros bérleti díjat is. Mióta azonban a multinacionális cégek magyar szakemberekkel kezdik felváltani a külföldieket, a jól fizető külföldi bérlők eltünedeznek, illetve, ha érkeznek is szakemberek hozzánk, már csak három?négy hónapos időtartamra és korántsem több évre, mint korábban. A bérleti díjak csökkenését gerjesztette az is, hogy a jó hitellehetőségek miatt nagyon sokan vásárolnak lakást. Egy részük azért, mert még mindig jobb a részletet törleszteni, mint albérletre költeni. Mások abban a reményben vesznek, hogy a bérbeadás majd jó bevételi forrás lesz. A kis lakásokkal ez még mindig így is van. Magyarországon egyre több ember megélhetési forrása az ingatlan bérbeadása. A KSH adatai szerint ötvenezer – háziúrról” van szó, de ez a szám valószínűleg egy nagyságrenddel nagyobb a valóságban, hiszen a lakáskiadás az a kategória, amit nem szívesen hozunk sem a KSH, sem az APEH tudomására.
Fél százalék
Szakemberek szerint a bérleti díjak csökkenése drámainak mondható, de tudomásul kell venni, hogy most kezdenek közelíteni a realitásokhoz. Általában az ingatlan értékének fél százalékát szokás havi lakbérként felszámolni a fejlettebb lakásbérleti piacokon. Tehát egy 40 milliós luxuslakást reálisan havi 200 ezer forintért kellene kiadni. A valóság gyakran túltesz az elméleten is: minél nagyobb a kínálat, annál magabiztosabbak a bérlők, és ők diktálják a feltételeket. A kemény alkudozás ma tipikusnak számít és rendszerint azzal végződik, hogy a bérbeadó enged, akár fél százalék alá is. Manapság Budán az új házak lakásainak a legnagyobb a keletjük, ha van garázsuk, igényes bútorokkal vannak berendezve, kábeltévével, internettel felszereltek. A divatos bútor minimumnak számít.
Még az ilyen lakás esetében sem mindennapos azonban, hogy a bérlő kötelezettséget vállal a bérleti időt illetően, és garantálja, hogy legalább egy évig marad. Évekkel ezelőtt ez természetes kikötés volt. Most a bérbeadók a kaució megemelésével próbálkoznak, abban a reményben, hogy ha túl hamar – egy évnél korábban – megy el a bérlő, legalább a festést kifizetik a kaucióból. Ez a próbálkozás nem mindig sikerül, egy havi letétnél többet már nehéz kiharcolni, s nem is bizonyos, hogy sokra megyünk vele. Jellemző a viszonyokra, hogy a bérlő gyakran – lelakja” a kauciót, vagyis az utolsó hónapban lakbért már nem fizet.
Ezt a mostani, frusztráló helyzetet igen különbözőképpen élik meg a bérbeadók. Némelyek visszasírják a régi világot, mások alkalmazkodni próbálnak. Nem ritka, hogy ugyanabban a házban két ugyanolyan színvonalú lakás bérleti díja között a különbség akár ötven százalék is lehet, érdemes tehát alaposan tájékozódni a bérlőjelölteknek is.
Előbérlet
Szorult helyzetében mind több bérbeadó fordul ingatlanközvetítőhöz. Míg korábban a közvetítési díj egyhavi lakbérnek felelt meg (plusz áfa), manapság kéthavi bérleti díjat is felkínálnak a tulajdonosok. Tipikus az is, hogy egyre többen akarnak megszabadulni az ingatlantól, és eladásra kínálják.
Terjedőben van egy viszonylag új konstrukció: az opciós joggal összekötött előbérlet. Aki tehát ingatlant akar vásárolni, néhány hónapra vagy évre kibérli a házat, lakást, mielőtt kifizetné a vételárat. A bérleti szerződéssel párhuzamosan opciós jogot, vagyis vételi jogot kér, ami azt jelenti, hogy az adott ideig, mondjuk egy évig egyedül neki van joga a kialkudott áron megvásárolni az ingatlant. Ezt a konstrukciót azok a vevők szeretik, akik még nem teremtették elő a teljes vételárat, de szívesen élnek vele azok is, akiknek megvan az ingatlanfedezetük, de el kell adniuk, hogy az árából vásárolni tudjanak. Az előbérlettel időt nyernek.
A költségek
A lakáskiadás egyik nagy kockázata, hogy a közműszámlákon mekkora tartozást hagy a bérlő maga után. Egy havi kauciót szokás e célból kikötni, ami általában fedezi is a tartozást. Ha rendszeresen ellenőrizzük a számlákat, vagyis nyomon követjük, hogy havonta mindig fizet-e a bérlő, akkor nem kerülhetünk váratlan helyzetbe: szinte lehetetlen villany- vagy gázhasználatból egy hónap alatt akkora fogyasztást csinálni, aminek az ára meghaladja a kaució összegét. Ha a bérbeadó nem akar bajlódni a nyomkövetéssel, egyszerűbb, ha átmenetileg átíratja a bérlő nevére ezeket a számlákat. A telefon átíratása mindenképpen célszerű, mert akár egyetlen nap alatt is összejöhet akkora számla, amire nem elég a kaució, de még az egész éves lakbér sem.
A telefonnal két megoldás is lehetséges. Az egyik szerint mindkét fél beleegyezése alapján meghatározott időszakra átírják a bérlő nevére. Az átírás költsége minimális, 1500 forint. A másik, hogy a bérbeadó átmenetileg szünetelteti a saját vonalát, ezzel egyidejűleg a bérlő új vonalat rendel, új telefonszámmal. Ezt a telefonvonalat a költözéskor a számmal együtt magával viheti. A szüneteltetés havi 800 forint körüli összeggel terheli a bérbeadót.
Hozzászólások