Előző számainkban gyakorló bíró szerzőnk sorra vette a vállalkozási szerződéssel kapcsolatos fontosabb tudnivalókat: ki indíthat pert, mit tartalmazzon a vállalkozói szerződés, fizetni kell-e az ajánlatért, költségvetésért, adjunk-e előleget és mennyit, joga van-e a vállalkozónak alvállalkozó igénybevételére, hogyan kell átadni a munkaterületet, milyen mértékben utasítható a vállalkozó, mit jelent az elállási jog, mi a különbség az átalánydíjas és az utólagos elszámolás között. Befejezésül az utólagos felmérés alapján történő díjfizetésről, az átadás-átvételi eljárásról, valamint az utó-felülvizsgálatról ejtünk szót.
A felek az ellenértéket vagy átalánydíjban állapítják meg, vagy utólagos tételes felmérés alapján történő elszámolással. Utóbbi esetben a vállalkozó és a megrendelő a munka befejezésével átadás-átvétel során felméri, és a felmérési naplóban rögzíti az elvégzett beruházásokat, szolgáltatásokat, majd a költségvetésben meghatározott egységárak figyelembevételével elszámolják a vállalkozó szolgáltatását.
Tételes felmérés
Gyakran előfordul, hogy a felek az építési szerződésben a vállalkozói díjat ugyan egy összegben határozták meg, de azt is rögzítik, hogy a vállalkozói díj elszámolása tételes felmérés alapján történik. Ilyen esetekben az építési szerződésben rögzített vállalkozói díj tulajdonképpen csak a tájékoztató irányár szerepét tölti be, vagyis a felek a szerződésükben közös megegyezéssel a véglegesen számlázandó vállalkozói díj kiszámításának a módját határozzák meg. Azaz a munka elvégzése után a kivitelező felmérési naplót készít, ebben rögzíti a ténylegesen elvégzett munkatételeket és a felhasznált alapanyagot, a megrendelő pedig tételesen ellenőrzi a felmérési napló adatait, azokat igazolja, a számlázás pedig az elfogadott felmérési napló tételei alapján történik meg. A tételes felmérés esetén a ténylegesen számlázott vállalkozói díj összege több is, de kevesebb is lehet a szerződésben rögzített vállalkozói díj összegéhez képest.
Átadás-átvételi eljárás
A megrendelő és a vállalkozó az előzetesen egyeztetett időpontra kitűzött átadás-átvételi eljárás során köteles megvizsgálni a munkát, a vizsgálat alapján felfedezett hiányokat, hibákat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket jegyzőkönyvben rögzíteni [Ptk. 405. § (1) bekezdés”>.
Az átadás-átvételi eljárásra meg kell hívni az építésügyi hatóságot, az építmény funkciója által érintett más szakhatóságokat, az érdekelt közműveket.
A bíróság gyakorlata szerint az átadás-átvétel alkalmával a fél képviseletében eljáró személyt minden olyan jognyilatkozat megtételére feljogosítottnak kell tekinteni, mely az átadás-átvétel körében felmerülhet.
Utófelülvizsgálat
Tapasztalatok szerint az építési szerződések esetében az átvételt követően folyamatosan újabb hibák válhatnak észlelhetővé. Ha ilyen esetekben minden egyes alkalommal bejelentenék a hibákat, a szavatossági igényeket, a vállalkozóknak meg kellene azokat tekinteni, és a kijavítás vagy pótlás iránt intézkedni. Vita esetében pedig tömegesen bírósági eljárásokra kerülhetne sor. Ez rendkívüli terheket róna mind a megrendelőre, mind a vállalkozóra. A gyakorlati tapasztalatok hatása alatt alakult ki az utófelülvizsgálat intézménye, amely abban áll, hogy az átadás-átvétel után keletkezett hibákat nem külön-külön, hanem egyszerre érvényesítik, és kijavításuk érdekében is egy intézkedésre van szükség.
A Legfelsőbb Bíróság egyik állásfoglalásában rögzítette, hogy az épületnek (lakásnak) a műszaki átadás-átvételkor a beköltözésre, lakhatásra alkalmas állapotban kell lenni. Nem tekinthető rendeltetésszerű használatra alkalmasnak az a lakás, amelyben több kisebb jelentőségű hiba együttes előfordulása vagy a hiba javítása (pótlása) a lakás zavartalan használatát akadályozza. Ilyen esetben
az épület (lakás) átvételét meg lehet tagadni.
Amennyiben az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül utó felülvizsgálatot tartanak, a jegyzőkönyvben feltüntetett hibákra (hiányokra) vonatkozó szavatossági jogok az utó felülvizsgálati eljárás befejezését követő három hónapon belül akkor is érvényesíthetők, ha az elévülési idő már eltelt, vagy abból három hónapnál kevesebb van hátra.
Hozzászólások