Az elővásárlási jog

A közös tulajdon feletti rendelkezési jog nem korlátlan. A Polgári Törvénykönyv előírja ugyanis, hogy a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg a tulajdonostárs tulajdoni hányadára (Ptk. 145. § (2) bekezdése).

 

 

aAz elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha valamelyik tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát a közös tulajdonból harmadik személynek el kívánja adni, a kapott vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve, ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye, vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen mentesítő kivételnek számíthat még a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is (ha például egy 100 lakásos társasházban az alapító okirat előírja a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jogot, és az ő vonatkozásukban nagy nehézségbe ütközne a közlési kötelezettség teljesítése.) Megjegyzendő, hogy önmagában az elővásárlásra jogosult külföldön való tartózkodása nem mentesít a közlési kötelezettség alól.

 

Földhivatali bejegyzés
Amennyiben az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezték – alapuljon az akár jogszabályon, akár szerződésen – , harmadik személy tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha a kérelemhez csatolják az erről lemondó jogosult nyilatkozatát.
Ha a jogosult nem nyilatkozik, az átruházó köteles igazolni, hogy őt a nyilatkozattételre felszólította. Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a szerződő feleknek ezekre a körülményekre, illetőleg az ezeket előidéző tényekre kell nyilatkozniuk.
A vételi
ajánlat közlése
A vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal. A bírói gyakorlat szerint a vételi ajánlatnak a vevő nevét is kell tartalmaznia, és ahhoz, hogy hatályos legyen a közlés, azt írásban kell megtenni. A bíróság egyik esetben az egyik tulajdonostárs és a harmadik személy között létrejött adásvételi szerződés hatálytalanságát állapította meg, mert a vételi ajánlatban csupán felszólították az elővásárlási jogot gyakorló felperest: nyilatkozzék, kívánja-e az ingatlanrész tulajdonjogát megszerezni. Tehát a harmadik személlyel megkötendő adásvételi szerződés teljes tartalmát meg kell küldenie az elővásárlási jogra jogosult tulajdonostársnak.
Gyakran előfordul, hogy a szerződő felek az írásbeli szerződésben a tényleges vételárnál alacsonyabb vagy magasabb összeget tüntetnek fel (az alacsonyabb vagyonátruházási illeték kiszabása, vagy az elővásárlási jog kijátszása végett). Ilyenkor merül fel az a kérdés, hogy az elővásárlásra jogosult milyen feltételek mellett gyakorolhatja jogát.
A Legfelsőbb Bíróság ezzel kapcsolatban kifejtette: a szerződés a felek egyező akaratnyilvánításával jön létre, elsősorban azt kell vizsgálni, hogy az eladó és a tulajdonostársak körén kívül álló személytől eredő vételi ajánlatnak mi volt a valóságos tartalma. Ha tehát a felek szerződési akarata arra irányul, hogy az ingatlan elidegenítése alacsonyabb vételáron történjék, az elővásárlási jog gyakorlásánál is ezt az értéket kell figyelembe venni.

Határidő,
közös tulajdon
A vételi ajánlat közlésekor annak elfogadására olyan határidőt kell szabni, amely alatt az összes körülményre tekintettel – főként a szerződéses feltételek teljesítésének megfontolása végett – a válaszadás általában elvárható. Ha a tulajdonostárs az őt megillető elővásárlási jog gyakorlására való felhívásra nem nyilatkozik, annak ítélettel történő pótlása nem lehetséges.
Fontos megjegyezni, hogy az elővásárlási jog a társtulajdonosokat akkor illeti meg, ha a másik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát adásvételi szerződéssel kívánja értékesíteni. A résztulajdonos saját tulajdoni hányadát ajándékozás útján, vagy tartási szerződéssel minden kötöttség nélkül átruházhatja, tehát ebben az esetben a tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg.
Természetesen a tulajdonostársat megilleti az elővásárlási jog, hogy ha ajándékozással vagy tartási szerződéssel leplezett vételről van szó.

Az elővásárlási
jog megsértése
Ha az eladó résztulajdonos előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, velük is közölni kell a vételi ajánlatot, hacsak a közlés rendkívüli nehézségbe nem ütközik. Fontos szabály azonban, hogy a közlési kötelezettség elmaradásából eredő jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.
Több tulajdonostárs az elővásárlási jogot az eladásra kerülő tulajdoni illetőségre közösen, egymás között egyenlő arányban gyakorolhatja. Ha ilyen értelemben közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki az eladásra kerülő egész tulajdoni illetőségre a vételi ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük az eladó választ, s ez esetben az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.
A bírói gyakorlat szerint az elővásárlási jog sérelmével megkötött adásvételi szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan. Az elővásárlási jogában megsértett tulajdonostárs a bíróságtól kérheti a sérelmére megkötött adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítását, de egyúttal köteles a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is megtenni, ha a szándéka valóban a vételre irányul.
A bíróság a per során ellenőrzi az elfogadó nyilatkozat komolyságát, valamint a tulajdonostárs teljesítőkészségének és képességének a valódiságát is. Az elfogadó nyilatkozat alapján az elővásárlásra jogosult és a tulajdoni hányadát eladó tulajdonostárs között az adásvételi szerződés létrejön. Így a bíróság kötelezi az elővásárlásra jogosultat az ajánlat és az elfogadó nyilatkozatban rögzített vételár megfizetésére, s egyidejűleg intézkedik az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránt.


Ezt követő cikkünk:
Ezt megelőző cikkünk:

Hozzászólások

0
    0
    Az Ön Kosara
    Your cart is emptyReturn to Shop