A hitelintézeteknek és ingatlanirodáknak az év első három hónapjára jelentősen csökkent forgalma áprilisra érte el az átlagot. Tapasztalatok szerint a vásárlók egyre magabiztosabban mozognak a piacon, árérzékenyebbek és igényesebbek. A jó elrendezés, az ideális szobaméretek, a minőségi kialakítás, a vonzó lakókörnyezet és mindezek mellett a reális árazás mind fontosabbá válik.
A telekáfa idén januári bevezetése után a fejlesztők átlagosan 7?8 százalékkal emelték meg az új projektek árait a fővárosban, attól függően, mennyire voltak értékesítési kényszerben az év elején. A tavasszal szokásos néhány százalékos áremelést viszont nem szívesen kockáztatták meg. Örülnek annak, hogy az év eleji pangás után áprilisra normalizálódott a forgalom. Szeptemberben azonban – a nyári uborkaszezont követően – újabb 2?4 százalékos áremelkedésre lehet számítani – vélekedett Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország ingatlan-tanácsadó cég ügyvezető igazgatója
Az átlagot elérő forgalmi statisztikák ellenére a fejlesztők már nem lehetnek annyira magabiztosak, mint a 2001?2003 közötti nagy mértékű keresletnövekedés idején. Bár volumenében még mindig nagy lehetőségeket rejt az újlakás-piac (különböző kutatások mintegy 20 és 90 ezer közé teszik a látens újlakás-keresletet a fővárosban), a fejlesztőknek mindenképpen a kereslet változásával kell szembenézniük.
n A szobaszám a meghatározó
Az új lakásoknál egyre kevésbé különül el a budai és a pesti oldal iránti kereslet. A Duna mindkét felén a 41?60 négyzetméter közötti lakások és a 40 négyzetméter alatti garzonok a legnépszerűbbek. A méret helyett a szobaszám a meghatározó. Ez egyrészt a funkcionalitásból, másrészt a hitelfelvételi megkötésekből (méltányolható lakásigény) adódik. Ennek megfelelően a másfél-, kettő, illetve az egy + két félszobás lakások iránt a legnagyobb az érdeklődés. A II. és III. kerületben a kissé nagyobb (50-70 négyzetméteres) lakásokat keresik, míg a fajlagosan drágább belvárosi területeken – mind a budai, mind a pesti oldalon – a 40-50 négyzetméter a sláger.
A lakásárakat tekintve – a folyamatos kiegyenlítődés ellenére – egyelőre nagy különbség tapasztalható a Duna két partján. Míg Pesten mindössze 3 százalékot képviselnek az 50 millió forint fölötti lakások, Budán minden tizedik vevő ezt a kategóriát jelölte meg az elmúlt évben. Egyébiránt a pesti oldalon érdeklődők több mint fele 15 millió forint alatti áron keres lakást, a budai oldalon a 15-25 millió forintos kategória a legkeresettebb.
A kínálatban jelenleg a budai oldalon is ugyanakkora arányú a négyzetméterenkénti 250-300 ezer forintos árkategória, mint Pesten. Ez nagyrészt a XI. kerületben tavalyi értékesítéssel meginduló nagy volumenű tömbberuházásoknak köszönhető. A két városrész közötti különbséget jól mutatja ugyanakkor a legolcsóbb (négyzetméterenként 250 ezer forint alatti) kategória iránti keresettség jelentős különbsége (Budán 7, illetve Pesten 24 százalék).
n Árérzékeny vásárlók
Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője úgy tapasztalta, hogy csekély mértékben változott a preferencialista. Míg Budán a közlekedési szempontok, Pesten a környezet minősége lett meghatározóbb. A vásárlók árérzékenységét mutatja azonban, hogy még mindig az ár a döntő tényező, és ebben hosszabb távon sem várható változás.
Az új lakások árai legnagyobb mértékben az egyre népszerűbb pesti belvárosban, valamint a Corvin-Szigony rehabilitációs projekt hírére a VIII. kerületben, a fejlesztők által mostanában felfedezett és jelentős tartalékterületekkel rendelkező X. kerületben, továbbá a nagy lehetőségeket rejtő II. és XII. kerületben, valamint a pesti kertvárosi területek között legnépszerűbb XIV., XVI., és XVIII. kerületben nőttek. Az elmúlt szűk évtized sikerterületein, a IX. és XIII. kerületben ugyanakkor – a túlkínálat jeleire reagálva – az átlagosnál alacsonyabb volt a százalékos áremelkedés.
A használtlakás-árak a növekvő keresletre reagálva a legnagyobb mértékben az I., VI., XIV. és XVI. kerületekben, valamint az igen alacsony 2002-es szinthez viszonyítva a XX. és XXIII. kerületekben nőttek.
n Egyedi projektek
Mind nagyobb igény mutatkozik az egyedi projektek iránt. Ez adódhat az elhelyezkedésből (Belváros, Duna-part), a nyújtott szolgáltatásokból, vagy az építészeti kialakításból. Ez azonban gyakran a felső-közép kategóriához vezet, annak magasabb áraival és limitált vevőkörével.
Növekvő érdeklődés jósolható az alacsony épületekből álló, de sűrű beépítettségű fejlesztések iránt. A sorházakat és kisebb társasházakat magukba foglaló beruházások nem ismeretlenek az agglomerációs településeken és Pest külső részén.
A belvárosi területek kiüresedett épületeinek felújítása a nyugat-európai példa alapján vonzó befektetési lehetőségeket kínál.
Országos kitekintő
Az utóbbi időben a vidéki városokban is egyre magabiztosabbá váltak az ingatlanfejlesztők. Számos nagy értékű újlakás-fejlesztésbe kezdtek, ami részben azzal magyarázható, hogy a fővárosi piac kezd telítődni, továbbá néhány vidéki városban is megjelentek a külföldi vásárlók, elsősorban az izraeliek, akik leginkább a Balaton környékén kívánnak tulajdonjogot szerezni befektetési céllal. Egyes városokban a telek, illetve az új lakások árai megközelítik a budapesti árakat. Például Debrecenben, illetve Székesfehérvár belvárosában egy-egy frekventált helyen lévő új lakás ára négyzetméterenként eléri akár a 300 ezer forintot is – tudtuk meg Valkó Dávidtól, az Otthon Centrum vezető elemzőjétől. Ami a telkeket illeti, a nagyobb vidéki városokban igen borsos árat kérnek, Győrött például a közművesített építési telkek ára fekvéstől függően négyzetméterenként 5-18 ezer forint közötti, míg Sopronban 8-12 ezer, Miskolcon pedig átlagosan 10 ezer forint. Ám a lakóparki fejlesztésre alkalmas telkek még ennél is jóval drágábbak. Ezen ingatlanok Sopronban, illetve Debrecenben például 9-25 ezer forint között kelnek el négyzetméterenként.
Hozzászólások