A használatbavételi engedély megszerzését törvény és rendelet szabályozza. Az eljárás nem egyszerű, s az építtetők számára számtalan buktatót rejt magában. Vannak tipikus hibák, melyek kellő ismeretek birtokában talán elkerülhetők.
A használatbavételi engedélyezési eljárást Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.), valamint az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM-rendelet (továbbiakban: rendelet) szabályozza.
Nyilatkozatok
Az Étv. 44. § (1) bekezdése szerint – Az építtetőnek minden olyan építményre, építményrészre, amelyre építési engedélyt kellett kérnie – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – , annak használatbavétele előtt használatbavételi engedélyt is kell kérnie.
A kérelem elbírálásához szükséges a jogszabályban meghatározott esetekben az érdekelt szakhatóságok, az érintett infrastruktúrahálózatot működtető közüzemek és a kéményseprő (építésügyi szakértő) nyilatkozata, valamint az építési napló részét képező, a felelős műszaki vezetők jogszabályban meghatározott nyilatkozatai arról, hogy az építmény, építményrész (önálló rendeltetési egység), elvégzett szakmunka a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervnek megfelel, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas?.
A használatbavételi engedélyt meg kell adni, ha az építményt vagy egy részét – építési engedélyhez kötött építési munka esetén – az engedélynek megfelelően, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon építették meg. Használatbavételi engedély hiányában az építményt nem szabad használni.
A rendelet 22. § (1) bekezdése szerint – Az építési engedély a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két év elteltével érvényét veszti, kivéve, ha az építési tevékenységet ez alatt megkezdték, és az építés megkezdésétől számított öt éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására alkalmassá válik?. Ezt követően a rendelet megismétli az Étv. fenti rendelkezéseit.
Tehát a fent idézett jogszabályok szerint akkor kell kérni az épület használatbavételi engedélyét, ha az rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.
Biztonságos használat
Rendeltetésszerű használatra alkalmas az épület, ha azt céljának megfelelően tudjuk használni. Ha lakás, akként, ha iroda, irodaként, ha az műhely, üzlet stb., akkor annak megfelelően. Biztonságos a létesítmény, ha rendeltetésszerű használatához biztonságos feltételeket nyújt, és nem okoz balesetet, sérülést, például n elcsúszást, elesést (pl. közlekedés közben),
n megbotlást, mellélépést (pl. nem megfelelő világítás miatt),
n leesést (pl. váratlan szintkülönbség vagy korlát, mellvédfal hiánya, kialakítási hibája miatt),
n fejsérülést (pl. nem megfelelő szabad belmagasság, szabad keresztmetszet miatt),
n ütközést (pl. nem megfelelő megvilágítás, vészvilágítás hiánya, tükröződés miatt, vagy építményen belüli járműmozgásból),
n égési sérülést (pl. védelem nélküli forró felülettől, folyadéktól, gőztől),
n áramütést (pl. földelési, szerelési hibából),
n robbanást (pl. energiahordozó, hőtermelő vezeték, berendezés hibája miatt),
n elakadást, beszorulást (pl. szűkös méretű terek vagy nyílások miatt).
Például az 1 méternél hosszabb vízszintes vetületű lépcsőt, rámpát, lejtőt fogódzkodóval kell megépíteni. Azt a járófelületet, amelynek szintje a csatlakozó szintnél 0,80 m-nél magasabban van, továbbá a csatlakozó szinthez képest 0,17 m feletti akadálymentes közlekedésre szolgáló járófelületet, amelyhez nem tartozik lecsúszás elleni védőperem, legalább 1 m magas kiesést gátló korláttal, mellvédfallal vagy ráccsal kell határolni. A magasság legfeljebb 0,80 m-re csökkenthető, ha a korlát vagy a mellvéd felső vízszintes lezárása (pl. könyöklője) legalább 0,30 m széles, stabil szerkezet. A lépcsőkar legalább egyik – a 2 m-nél szélesebb lépcsőkar mindkét – oldalát fogódzásra alkalmas módon kell megvalósítani.
Korlát és kémény
Nagyon sokan gondolják úgy, ha a lakáson belül a burkolat, festés és minden más egyéb elkészült, akkor a lépcső, az erkély vagy teraszkorlát hiánya nem akadálya a használatbavételnek. De igen, mert a biztonságos használatra alkalmas kitétel sérül. Ez esetben sem adható meg a használatbavételi engedély.
A másik tipikus hiba, hogy a tervvel ellentétben az égéstermék-elvezetőket (kéményeket) nem építik meg, hanem helyette homlokzati kivezetéssel oldják meg az égéstermék elvezetését. A kéményeket az emberiség több száz évvel ezelőtt azért – találta ki?, hogy a keletkező füstgázt a magasabb légrétegekbe tudja elvezetni, megvédve magát a környezetbe – az alsóbb légrétegekbe – kikerülő káros gázok belégzésétől. Sajnálatos módon a közelmúltban tapasztalható, rövid távú takarékossági elveket előtérbe helyező okok miatt ez az elv gyakran sérül.
A jelenleg érvényben lévő szabályozás azonban ezt nem engedi meg. Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) 74. §- a rendelkezik a gáznemű égéstermék elvezetésének szerkezeteiről. Ennek (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy – A tüzelőberendezések gáznemű égéstermékét a szabadba, minden lehetséges esetben a tető fölé kell kivezetni. – Új épület építése esetén nincs akadálya, hogy a tető fölé épített kémény épüljön, ez az engedélyezési eljárás során megkövetelhető.
Fentiek alapján új építés esetén csak olyan terveket engedélyez az építéshatóság, melyben kémények épülnek mind a főfűtés, mind a tartalékfűtés céljára. Ha a használatbavételi engedélynél azt tapasztalja az építéshatóság, hogy a kémények nem épültek meg, mindaddig nem kaphatnak az építtetők használatbavételi engedélyt, amíg azok nem épülnek meg. Mivel a kémény megépítése utólag csak rendkívül nehezen – és ezért aránytalanul drágán – kivitelezhető, nagyon fontos ennek az elvnek a szem előtt tartása.
Tereprendezés
Építésiengedély-köteles a telek természetes terepszintjének tartós, végleges jellegű megváltoztatása a telekhatárok melletti 3 m széles sávon belül, valamint a telek egyéb részein 1 m-t meghaladóan;
A tereprendezésből következik sok esetben a telken belüli csapadékvíz-elvezetés, amely sok szomszédi vita alapja. Hogyan kell megoldani a csapadékvíz-elvezetést?
A telek, terület csapadékvíz-elvezetési rendszerét úgy kell kialakítani, hogy a víz a terepen és az építményekben, továbbá a szomszédos telkeken és építményekben, valamint a közterületen kárt (átázást, kimosást, korróziót stb.) ne okozzon, és a rendeltetésszerű használatot ne akadályozza.
A csapadékvíz a telken belül elszivárogtatható, ha ez a telek és a szomszédos telkek, továbbá az építmények állékonyságát és rendeltetésszerű használatát nem veszélyezteti.
A oldalhatáron álló épület eresze a terepcsatlakozás felett legalább 2 m magasságban és legfeljebb 0,5 m-re a szomszédos ingatlanra átnyúlhat a csapadékvíz saját telekre való visszavezetésével.
A telekről csapadékvizet a közterületi nyílt vízelvezető árokba csak zártszelvényű vezetékben és az utcai járdaszint alatt szabad kivezetni. Amennyiben a vízelvezető árok a közút tartozéka, úgy abba a környezetéből – a telkekről – csapadékvíz bevezetése csak az út kezelőjének hozzájárulásával történhet.
Zöldfelület és szennyvíztárolás
Sokan nem biztosítják a tervezett, engedélyezett zöldfelületet. Pedig ez szigorúan szabályozott valamennyi helyi építési szabályzatban, valamint az OTÉK-ban. Az ingatlan túlzott mértékű leburkolásával a környezeti ártalmak nőnek, végső soron az emberi lét feltételei sérülnek azáltal, hogy a környezeti elemek – újrahasznosítása – sérül.
A csapadékvizet a burkolt felület elnyelni, elpárologtatni nem tudja, a hiányzó növényzet a levegő oxigéntartalmát nem növeli – és sorolhatnánk az ebből fakadó káros következményeket. Nem véletlen, hogy jogszabályok által meghatározott a minimálisan meghagyandó zöldterület nagysága.
Még mindig előfordul, hogy a szennyvíztárolókat nem zárt rendszerűnek építik meg, pedig az kikötés volt az építési engedélyben. Az OTÉK szerint a zárt szennyvíztárolás csak végső megoldásként és ott jöhet számításba, ahol a csatornarendszer nincs kiépítve. Csatornarendszer megléte esetén már csak a vezetékre történő rácsatlakoztatás engedélyezhető.
Bejáró, kerítés
Nem gondolunk arra, hogy közterületen minden építési tevékenység engedélyköteles. Engedély nélkül építjük meg a közterület-kapcsolatot, azaz a személyi és gépjárműbehajtókat, valamint e nélkül parkosítjuk az előttünk lévő közterületet. Ennek következménye pénzbírság, bontás stb. lehet.
Szintén engedélyt kell kérni az utcafronti kerítés építésére. Keserűen szembesülhetünk a használatbavételi engedély benyújtását követő építéshatósági helyszíni szemlén emiatt várható következményekkel, a jelentős összegű pénzbírsággal (általában fél- és egy millió körüli egy kerítés esetében), vagy a várható bontási, átalakítási kötelezettséggel.
Gyakran okoz gondot, hogy az építési engedélyben az ingatlanon meglévő épületet (melyet az építéshatóság az építmény kivitelezése célját szolgáló, annak befejezéséig felvonulási épületként engedélyezett) a használatbavételi engedély megkéréséig nem bontják el. Ez ugyan a használatbavételt nem akadályozza, de a lebontás végrehajtással való kikényszerítése az építtetőre nézve csak hátránnyal (pénzbírság stb.) járhat.
Eltérés a tervtől
A felelős műszaki vezetők sokszor nyilatkoznak úgy, hogy az építési munkát a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a jóváhagyott építészeti-műszaki tervdokumentációnak megfelelően végezték el, a megvalósítás során tervtől való eltérés nem történt. Az építéshatóság munkatársai a helyszíneléskor ennek ellenkezőjét tapasztalják.
Leggyakoribb a homlokzatokon a nyílászárók helyének, méretének, darabszámának, a tetőablakoknak a megváltoztatása, teraszok lefedése, vagy nem tervezett terasz- és lépcsőépítés.
Sajnos ezekben az esetekben az eljárás elhúzódik, mert a rendelet 35. §-a szerint ha csak engedély alapján végezhető építési tevékenységet engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően végeztek el, az így megépített befejezett építményre az építtetőnek fennmaradási engedélyt kell kérnie.
A fennmaradási engedély pedig csak akkor adható meg, ha arra egyébként építési engedély adható lett volna, azaz valamennyi jogszabálynak, így a helyi előírásoknak is megfelel. Ha ez nem teljesíthető, a szabályossá tételtől – tehát a bontástól – az építéshatóság nem tekinthet el. Ha viszont a fennmaradási engedély megadható, akkor kötelező az építésügyi bírság kiszabása, ami az eltérés mértékétől függően súlyos százezres, milliós többletköltséget jelent az építtetőnek. Mindez megelőzhető azzal, ha építkezés közben tudjuk, hogy változtatni szeretnénk elképzeléseinken, s azt minél hamarabb terv formájában módosításként benyújtjuk az építéshatóságra.
A szakhatóságok bevonásával kiadott építési engedélyeknél figyelni kell arra, hogy a szakhatósági hozzájárulásban megszabott feltételeket a használatbavételi engedély megkéréséig teljesíteni kell, mert ellenkező esetben a használatbavételi engedély a tervezett időpontban nem adható meg, és ezzel csúszhat más eljárás (telepengedélyezés, működési engedély stb.) ideje is.
Valicskó Ilona
Hozzászólások