A fejlett lakásgazdálkodással rendelkező országokban a lakhatási problémákra többféle megoldás létezik. A legalapvetőbb lehetőségnek a lakásbérlés, másodsorban a lakásvásárlás számít. A szakemberek a magyarországi lakáshelyzet elemzésénél nem mulasztják el megemlíteni a bérlakásállomány hiányát. Mivel ez a hiány a lakások árára is hatással van, a probléma – közvetve vagy közvetlenül – mindenkit érint.
A bérlakások hiánya az 1990-es évek első felében lezajlott lakásprivatizációra vezethető vissza, amikor a bentlakó bérlők megvásárolhatták bérlakásaikat, új bérlakások pedig csak elenyésző számban épültek. A kialakult helyzetet jól szemlélteti az alábbi nemzetközi kitekintés.
Ország neve Bérlakások aránya a teljes lakásállományon belül
Hollandia 52%
Belgium 48%
Franciaország 46%
Egyesült Királyság 33%
Spanyolország 22%
Magyarország 4-5%
A bérlakások hiánya a lakások áraira is hatással van, hiszen a lakhatás megoldására – más megoldás nem lévén – mindenki saját lakást kénytelen vásárolni. Ez pedig köztudomásúan a keresletet, és a lakások árát is növeli.
Kereslet-kínálat – árak
Felmérve ezt, az új lakástámogatási rendszerbe bekerült célként a bérlakásállomány növelése, a települési önkormányzatok, valamint az egyházak támogatásán keresztül. Ennek értelmében, az Állami Támogatású Bérlakás Program keretében az állam támogatja a szociális elhelyezés alapján, illetve költségelven megállapított lakbérek alkalmazása melletti bérlakások kialakítását, emellett a fiatalok részére bérbe adható garzonházak, valamint a nyugdíjasházak és az idősotthonok létesítését. Miután a beruházási költség 70-80 százalékát az állam fizeti, sok önkormányzat pályázik bérlakásépítésre. A lakásállomány egészére – így a lakások árára – azonban ez várhatóan csak jó néhány év elteltével hat. A következőkben arra keressük a választ, vajon milyen hatással lesz az új bérlakások építése a jelenlegi önkormányzati lakásbérleti díjakra.
A mai rendszer jellemzői
A meglévő bérlakások jellemző bérleti díjait a következő táblázat mutatja be, néhány város vonatkozásában (Ft/m2/hó) A jelenlegi rendszerben szociális és piaci bérű lakásokat különböztetünk meg egymástól. A két kategória között a legmarkánsabb a lakbérek terén a különbség. Miskolc esetében például a szociális és a piaci bérű lakások bérleti díja között akár öt-hatszoros is lehet a differencia. Általánosságban elfogadható ugyanakkor, hogy a piaci bérű önkormányzati lakások lakbére sem éri el a magánforgalomban általánosnak mondható bérleti díjak szintjét.
A várható hatások
Az új támogatási rendszerben – mint már említettük – mind a szociális, mind az úgynevezett költségelvű bérlakások építésére is nyílik lehetőség. A szakemberek egyöntetű véleménye szerint a szociális bérlakások lakbéreiben az új rendszer nem idéz elő változást: a szociális lakbérek többé-kevésbé változatlanok maradnak. Jelentős változás – emelkedés – várható ugyanakkor a költségelvű (korábban piaci) bérlakások lakbérében. A jelenlegi piaci bérű lakások lakbére a legtöbb településen ugyanis kizárólag a karbantartásra, illetve a felújításra nyújt fedezetet, nyereséget nem tartalmaz. A költségelvű bérlakások esetében ugyanis feltétel az, hogy a bérleti díj a bekerülési összeg (építés vagy felújítás költsége) legalább 2 százalékára fedezetet nyújtson. A magas építőanyagárak mellett várható tehát, hogy az így kalkulált bérleti díj magasabb lesz a jelenlegi, piaci alapú bérleti díjaknál. A fentiekre gyakorlati példaként említenénk Kőbánya (Budapest X. kerület) esetét, ahol az összkomfortos lakásokra jelenleg irányadó 111 Ft/m2/hó összeg az új építésű, költségelvű bérlakások esetében 129-141 Ft/m2/hó összegre emelkedik majd. Megjegyezzük azonban, hogy még ez az összeg is jócskán alatta marad a szabadforgalomban tapasztalható bérleti díjaknak.
Hozzászólások