Ez az eredeti tulajdonszerzési forma igen gyakori a hétköznapi életben. Leginkább a megműveletlenül, gazdátlanul álló ingatlanokat, telkeket veszélyezteti a nem éppen dicséretes eljárás.
A Ptk. 121. § (1) bekezdése kimondja, hogy elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként, ingatlan esetében tizenöt, más dolgok esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja. Ez a szöveg 2001. május 1-jétől hatályos. (Korábban minden dologra egységesen tíz év volt az elbirtoklási idő.)
Gyakran előfordul, hogy a dolog birtoklása közben a birtokos személyében változás következik be. A Ptk.. 122. paragrafusa lehetővé teszi azt, hogy két vagy több birtokos esetén az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámítsa elődje elbirtoklásának idejét. Ekkor megszakítás nélküli a birtoklás.
Sajátjaként használja
A törvényi rendelkezés szövegéből egyértelműen megállapítható, hogy csak az szerezhet elbirtoklás útján tulajdonjogot, aki sajátjaként birtokolja a dolgot, függetlenül attól, hogy úgy véli-e, hogy a sajátját birtokolja, illetőleg tudja-e, hogy a dolog másé. Azonban mégis véglegesnek tekinti a maga birtoklását. A Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntésében azt is kimondta, hogy pusztán az ingatlan használata nem vezet elbirtokláshoz, ha ahhoz nem társul olyan megnyilvánulás, amely a sajátjaként való birtoklást objektív módon (külsőleg) kifejezi. Ilyen objektív megnyilvánulás lehet például a hatóságok előtti önálló fellépés, a más személyek előtt tett kijelentés, az előttük vagy velük szemben tanúsított magatartás, vagyis az, hogy a birtokos viseli az esetleges közterheket.
Az viszont tény, hogy az idézett törvény nem kívánja meg az elbirtokló jóhiszeműségét. A sajátjaként történő birtoklás azt is jelenti, hogy a birtokos maga is alapos okkal feltételezi azt, hogy sajátjaként birtokol. A bírói gyakorlat szerint a birtokosnak abban a tudatban kell lennie, hogy birtoklását jogszerűen kívülálló személy, így a tulajdonos sem szakíthatja meg. (Nem sajátjaként birtokol valaki, ha tudja, hogy a dolgot bérlőként, haszonélvezőként vagy szívességi használat jogosultjaként tartja birtokában, s ha tudomása szerint birtoklása nem végleges, mert például a tulajdonos bármikor követelheti a dolog kiadását.)
Az elbirtoklás megállapítására rendszerint akkor kerül sor, ha a birtokosnak tulajdonszerzési jogcíme van, vagy akkor, ha ez a jogcím érvénytelen, illetőleg fogyatékos; így például, ha az ingatlanra korábban adásvételi szerződést kötöttek, s a vevő birtokba is lépett, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést vagy a szerződés írásba foglalását azonban elmulasztották. Igen gyakori eset, hogy az ingatlan társtulajdonosa ismeretlen helyen tartózkodik, tulajdonával nem törődik, a másik tulajdonos viszont változatlanul birtokolja az egész ingatlant, fizeti az adót. A szakadatlan birtoklás pedig azt jelenti, hogy az elbirtoklás időtartamát nem szakítja meg semmilyen tény vagy körülmény.
Kizáró körülmények
Ha a feltételei meg is valósulnak, mégsem következik be az elbirtoklás akkor, ha valaki bűncselekménnyel, erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához. Ingatlan tulajdonjogát ilyen úton akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható. Ugyanakkor elbirtoklás útján a tulajdonostárs megszerezheti a másik tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorral kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeit és azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása öszszeegyeztethető-e a tulajdonostárs jogaival és a dologhoz fűződő törvényes érdekeivel – mondta ki a Legfelsőbb Bíróság a 4. PK állásfoglalásában.
Az elbirtokló a tulajdonjogot ex lege megszerzi, még ingatlan elbirtoklása esetén sincs szükség ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre. Ha azonban az elbirtokló a tulajdonjogát nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva az ingatlanon ellenérték fejében jogot szerzett. E szabály arra kívánja szorítani az ingatlan elbirtoklóját, hogy kérje tulajdonosi minőségének mielőbbi feltüntetését, ezáltal csökkentse az ingatlan-nyilvántartási, valamint a tényleges birtokállapot közötti eltéréseket.
Elveszett idő
Az elbirtoklás megszakad, ha – a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja, vagy ez iránt bírósághoz fordul, – a tulajdonos a dologgal rendelkezik, – a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.
Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, elvész. Az elbirtoklási idő csak a megszakadást okozó körülmény elmúltával kezdődik újra.
Az elbirtoklás megállapítása iránt benyújtott kereseteket az ingatlan tulajdonosával szemben kell előterjeszteni, de perben kell állnia minden jogosultnak, aki az ingatlannyilvántartásban akár haszonélvezőként, akár jelzálogjogosultként be van jegyezve. Ha az ingatlan tulajdonosa ismeretlen helyen tartózkodik vagy egyébként az alperes számára ismeretlen, ügygondnokot kell kirendelni. Õ fogja képviselni az ismeretlen helyen tartózkodó alperest, és a nevében jognyilatkozatokat terjeszt elő. Az elbirtoklónak az eljárás során nemcsak az elbirtoklás időtartamát, hanem azt is bizonyítania kell, hogy birtoklása szakadatlanul fennállt és sajátjaként történt. Ez leginkább tanúvallomásokkal vagy okirati bizonyítékokkal igazolható.
Hozzászólások