Azaz ki és milyen igazolás birtokában foghat hozzá az építkezéshez – Köztudomású, hogy bizonyos esetekben az építési munkára hatósági engedélyt kell kérni, és az ingatlant arra jogosult tervezővel meg kell terveztetni. Az is elfogadott, hogy az építési engedélyhez a szükséges műszaki terveket mellékletként be kell nyújtani. Ugyanakkor talán kevésbé közismert, hogy az építési engedély iránti kérelemhez más jellegű, lényegében az építési tevékenységgel érintett ingatlan jogi helyzetére, illetőleg az építtetőre vonatkozó okiratokat is csatolni kell. Ilyenek például az építési jogosultság igazolására szolgáló különféle okiratok.
Az építési jogosultság igazolására szolgáló okiratfajták bemutatása előtt röviden nézzük meg, mit is jelent az építési jogosultság fogalma.
Az építési jogosultság alapvetően a tulajdonjoghoz kötődő jogi kategória, kissé leegyszerűsítve azt jelenti, hogy valaki egy meghatározott ingatlanon azért építkezhet, mert annak tulajdonosa, vagy nem tulajdonosa ugyan, de az építkezéshez az ingatlantulajdonos (az ingatlannal rendelkezni jogosult) hozzájárulását adta. Az tehát, hogy az építési jogosultság igazolására milyen okirat alkalmas, attól függ, hogy milyenek az adott ingatlan tulajdonjogi viszonyai.
Tekintsük át ezek után az építési jogosultság igazolásának legfontosabb módozatait.
Tulajdonos építkezése saját ingatlanán
A legegyszerűbb eset az, amikor valaki a saját ingatlanán – annak kizárólagos tulajdonosaként – önmaga kíván építkezni. Az ilyen építtetőnek csupán a telek helye (fekvése) szerint illetékes földhivatalnál ki kell váltania a tulajdonjogát feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap (korábbi közkeletű elnevezéssel telekkönyvi szemle, birtoklap stb.) hiteles másolatát, és azt kell az építési engedély iránti kérelméhez csatolnia.
Fontos tudnivaló, hogy a tulajdonilap-másolat 3 hónapnál nem lehet régebbi.
A földhivatalok a városokban működnek, illetőleg a városi földhivataloknak vannak kirendeltségei, amelyek – az ország egész területét behálózva – a meghatározott körzetükben lévő települések tekintetében járnak el (például a Kecskeméti Körzeti Földhivatal Kunszentmiklósi Kirendeltsége). A hiteles tulajdonilap-másolatokat a földhivatalok – 2000 Ft igazgatási szolgáltatási díj befizetése ellenében – ügyfélfogadási időben azonnal kiadják az ügyfeleknek. A földhivatalok munkatársai számára a telek számítógépes azonosításához rendszerint elégséges a telek helyrajzi számának ismerete.
Napjaink megnövekedett ingatlanforgalma miatt gyakran előfordul, hogy a földhivatalok jelentős munkaterhei vagy valamely egyéb ok miatt az építtető tulajdonjogát még nem jegyezték be a nyilvántartásba. Adminisztrációs lemaradások miatt azonban nem kerülhet senki hátrányos helyzetbe, ezért ilyenkor az építési jogosultság igazolására elfogadják a kérelmező tulajdonjogát vitathatatlanul igazoló jogerős hagyatékátadó végzést, amelyet a közjegyző ad ki öröklés esetén, a jogerős és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozatot (pl. árverés útján történő tulajdonszerzés esetén), az ügyvéd által ellenjegyzett szerződést adásvétel, csere stb. esetén.
Építkezés haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanon
Gyakori, hogy valakinek a tulajdonában lévő ingatlant harmadik személy jogszerűen birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja. Ezt nevezi a jogi nyelvezet haszonélvezetnek.
A haszonélvezeti jog tulajdonképpen az ingatlanon fennálló bizonyos terhet jelent, mégpedig olyan terhet, amely még az ingatlan tulajdonosával szemben is érvényesül. Így tehát, ha az ingatlant haszonélvezet terheli, azon csak akkor lehet építkezni, ha a haszonélvező a munkálatok elvégzéséhez hozzájárul. Ez alól még az ingatlan tulajdonosa sem kivétel, a haszonélvező hozzájárulását neki is meg kell szereznie. Az építési engedély iránti kérelemhez tehát csatolni kell a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatát is.
A nyilatkozat készülhet úgy, hogy az egészet a haszonélvező saját kezűleg írja és aláírja, úgy is, hogy más írja – akár írógéppel – a nyilatkozat szövegét, de azt két tanú jelenlétében a haszonélvező saját kezűleg írja alá, illetve az aláírást magáénak ismeri el.
Amennyiben a haszonélvező elzárkózik a hozzájárulás megadása elől, az építtető keresettel kérheti a bíróságtól e nyilatkozat pótlását. Ha a bíróság helyt ad a kérelemnek, és jogerős ítéletével pótolja a nyilatkozatot, ezt az ítéletet kell az építési engedély iránti kérelemhez csatolnia az építtetőnek.
Eljárás idegen ingatlanon való építkezés esetén
Amennyiben az ingatlan, amelyen építkezni szeretnének, másnak a tulajdonában van, az első részben foglaltakon túl az igazoláshoz csatolni kell ezzel az idegen ingatlannal rendelkezni jogosult(ak) hozzájáruló nyilatkozatát is. Ha a nyilatkozattételre jogosult megtagadja a hozzájárulást, ennek pótlását ugyancsak a bíróságtól lehet keresettel kérni. Amennyiben az eljárás eredményeként a bíróság a hozzájáruló nyilatkozatot pótló ítéletet hoz, e jogerős ítéletet kell az építtetőnek csatolnia az építési engedély iránti kérelméhez.
Ha az ingatlan tulajdonjogát kisajátítási eljárás útján szerzik meg, már az ingatlan birtokba adását, vagy a kisajátítási határozat azonnali végrehajtását elrendelő határozattal is igazolhatja az építtető az építési jogosultságát.
Építkezés közös tulajdonban lévő ingatlanon
Ha az építési munkát olyan ingatlanon kívánják végezni, amelynek több tulajdonosa van – tehát közös tulajdonú ingatlanon – az építtető építési jogosultságának igazolásához – ugyancsak az első és az előző pontokban említetteken túl – szükséges a társtulajdonos(ok) hozzájáruló nyilatkozata is. Ennek megtagadása esetén úgyszintén a bírósághoz lehet fordulni, kérve, hogy a bíróság ítéletével pótolja a társtulajdonosi nyilatkozatot. Ilyen esetben – ha a bíróság helyt ad a kérelemnek – a nyilatkozatot pótló jogerős ítéletet kell mellékelni az építésiengedély-kérelemhez.
Eljárás társasházi tulajdon esetén
A társasházi tulajdon körében a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény rendelkezéseit kell alapul venni az építési jogosultság igazolására alkalmas okiratok megállapításához. Elsősorban a szerint kell különbséget tenni, hogy a tervezett építkezés a társasházi külön tulajdont (lakások, garázsok, üzlethelyiségek stb.), vagy a közös tulajdont (épületberendezés, lépcsőház, tetőtér, mosókonyha, gyermekkocsi-tároló stb.) érinti-e.
Külön tulajdon esetében az építtető tulajdonostárs a lakásában (nem lakás célú helyiségében) tervezett építkezéséről köteles értesíteni a társasház közös képviselőjét, illetőleg az intézőbizottság elnökét. E bejelentési kötelezettségen túl az építési jogosultság igazolásaként az építésiengedély-kérelemhez a már említettek szerint – lényegében a külön tulajdonra nézve kell a tulajdonjogot, illetve a tulajdonosi (társtulajdonosi, haszonélvezői) hozzájárulást igazolnia az építtetőnek.
Közös tulajdon esetében az építtetőnek építési jogosultsága igazolásához – a fenti okiratokon túl – a társasház közgyűlésének beleegyező határozatát is meg kell szereznie.
A szomszéd hozzájárulása nem feltétel
Végezetül számos – évek óta visszatérő – félreértés eloszlatása végett hangsúlyozni kell, hogy az építési jogosultság igazolásához nincs szükség a szomszédok hozzájárulására, az építési engedély iránti kérelmet velük aláíratni nem kell. Természetesen ez a tény nem változtat azon, hogy az építtető csak mások jogos érdekeinek sérelme nélkül építkezhet. Ennek érdekében jogszabály rendeli el, hogy az építési engedély megadásáról vagy elutasításáról rendelkező hatósági határozatot kézbesíteni kell – egyebek között – a közvetlenül szomszédos építési telekkel rendelkezni jogosultaknak, akik így – ha a határozatot önmagukra nézve sérelmesnek tartják – élhetnek a jogorvoslati jogukkal.
Hozzászólások