A kilakoltatási moratórium körüli bizonytalanság miatt a vevők kivártak a piacon a lehetséges feloldást követő előnyös helyzetben bízva. Miután kiderültek a kormányzati intézkedések és a feloldás szabályozásával kapcsolatos részletek, úgy márciustól beállt a piac a havi 6000-7000 körüli adás-vételi mennyiségre országosan. Az év végét a végtörlesztés körüli események uralták, így az utolsó két hónapban az ingatlaneladással végtörlesztők rugalmas árképzése előcsalogatta a befektetőket és a lakhatási vásárlást tervezőket, így a november-december már 8,5 ezres tranzakciós átlaggal zárt. A két hatás nagyságrendileg kioltja egymást, így a havi átlagos tranzakciószám országosan 6 700 lett. A tavalyi év összes eladását a Duna House tehát 80 500-ra becsüli, amely kb. 10%-os visszaesést jelent az előző két évhez képest.
Az Országos Lakásindex 2011 első felében a megelőző szinten stagnált 85 százalékponton, majd fokozatosan tovább esett, így év végére 82 pontra állt be. Az Országos Panel Index 2011 első felében még 83 ponton stagnált, majd év végéig 4 pontot esett, az Országos Tégla lakás Index, a saját esését követően mostanra érte el a 83 százalékpontot. A területileg bontott Lakásindex szerint a nyugat-magyarországi és a budapesti panelek szenvedték el a legnagyobb áresést (23%, 24%), míg legjobban a fővárosi tégla lakások tartják magukat (91%).
Vásárolni szándékozó ügyfeleink az értékesítővel történő személyes konzultáció alkalmával megjelölik azokat a kerületeket (egyszerre többet is), amely számukra érdekes célpont lehet. Ezek alapján a főváros legnépszerűbb célpontjai egész évben a 11. és 13. kerületek voltak, majd a belváros és azt határoló többi kerület.
Vizsgáltuk a vevői és eladói oldalt is szeptembertől. Korcsoport szerint a vevők harmadát mindkét oldalon a harmincasok adják. Vásárlási ok harmadrészben minden hónapban a fiatalok első lakásvásárlása volt. Eladói oldalon az utolsó negyedévben természetesen a végtörlesztők adták a csoport magját, egyre erősödő arányban, ami decemberre az eladók harmadát jelentette.
Az év utolsó havának 8 740 darabos ingatlan adás-vételi száma 2011 csúcshónapja lett és ez egyértelműen a végtörlesztésnek tudható be. A 2011-es teljes évre vonatkozó országos adás-vételi tranzakciók darabszámát a Duna House becslése alapján 80 500-ra lehet tenni. A Keresleti Index alapján a decemberi, szezonális visszaesés nem volt olyan mértékű, mint egy évvel korábban.
A viszonylag hosszas stagnálást követően 2011 második felében elindult árcsökkenés tovább folytatódott az utolsó negyedévben is. Az aktuális, egy százalékpontos csökkenés nem tűnik drámainak, de a teljes utolsó negyedévet tartalmazza, amin belül folyamatos csökkenés volt tapasztalható, vagyis a december hónap ennél mélyebben állt. A területi bontás alapján súlyozva kialakított típusindexek közül országosan a panellakások ára mutatja a nagyobb esést, míg a téglalakások ára csak egyetlen százalékpontot vesztett. A vidéki indexek a végtörlesztés hatására prognosztizált 4-5 százalékpontos esést mutatnak. A budapesti panelek ára újabb mélységi rekordot döntött, nominál értéken 77, reálértéken 64 ponton áll. A téglalakások indexe felfelé görbül (91/76 pont), de 2011 első félévét megnézve ez nem trendforduló, csak az átmeneti mélyvölgyből való visszapattanás. Ezzel mindenesetre továbbra is a legértékállóbb ingatlantípus.
Rendkívül változatos képet mutat a 2011 második felében értékesített lakások minőségi preferenciát bemutató ábrája. Nagy eltérések voltak megyénként abban, hogy a vevők milyen állapotú lakást vásároltak. Felújítandó lakást leginkább Fejér megyében vettek. Közepes állagú ingatlan Borsodban fogyott legjobban, meghaladva a 40%-ot az összes adás-vétel közül. A „jó” minőség Somogyban fogyott, míg a „nagyon jó” Bács és Hajdú-Bihar megyékben, ahol ezek közel a felét tették ki a teljes volumennek. Az
A végtörlesztéssel várható volt, hogy növekedni kezd mind az irányár, mind pedig az alku értéke. Ez többnyire be is következett, főleg az irányárváltozás esetében. Az eladók rugalmasabbak az árak kezelésében és a túlkínálati piacon, illetve az ingatlaneladással végtörlesztők versenyében, így jobban hajlanak az árcsökkentésre. Ez az átlagokban 1-2%-ot jelent csupán, de mivel az összeladás harmada végtörlesztő, így ez is jelentős. A leglátványosabb értékek a budapesti házeladóknál mutatkoztak, itt 10%-os árlevitel után további 9%-os alkuval tudtak csak értékesíteni. Országosan Nógrád megyében mutatkozott a legnagyobb teljes árváltozás 2011 második felében, ahol 13%-os irányár csökkentés követően a vevők további 5%-ot alkudtak. Budapesten az összes árváltozás átlaga 11% volt.
A fővárosi vásárlók kb. 60%-a még nem érte el 40. életévét. Közülük a legjelentősebb réteg, a harmincas korosztály, akik átlagban 14 milliót költöttek decemberben, 60 m2 körüli lakásukra. A végtörlesztéssel 10%-ot erősödött a befektetők aránya szeptemberhez képest, most 28%-ban közülük kerülnek ki a vevők. Vidéken hasonlóan alakult a korosztálybeli megoszlás, mint Budapesten, de itt majd’ 1 millióval kevesebbet költenek a harmincasok, ráadásul ezért nagyobb, 80 m2-es lakást tudnak venni. Nagyobb lakásra (átlag 107 m2) a vásárlók 22%-a vágyott decemberben, ők 19 milliónál többet költöttek átlagosan. Budapesten 32%-ra nőtt az elő/végtörlesztők aránya a novemberi 22-ről, így ők teszik ki a legnagyobb eladói csoportot. Átlagban 13,2 milliós, 59 négyzetméteres lakásuktól váltak meg decemberben. Az eladók harmada vállalkozó, közel 17 milliós, átlag 65 m2-es ingatlanjaiktól válnak meg. Vidéken szintén az elő– ill. végtörlesztők teszik ki az eladók legnagyobb, mintegy 34%-os hányadát. Ők drágább, nagyobb lakásoktól válnak meg, mint a budapestiek, ugyanis átlagban 14,5 milliós, 88 négyzetméteres ingatlanok találtak új gazdára. Megnőtt az 50-esek eladási kedve, most 27%-ot tesznek ki, míg egy hónappal korábban 18%-ban voltak jelen.
Összehasonlítottuk 2011 első, illetve második félévének adás-vételi tranzakció paramétereit. Budán csökkent a 40-60 m2 közötti lakások eladási aránya, míg nőtt a 60-100 közöttieké. Négyzetméterárakat tekintve Pesten csökkent a 150-250 ezer Ft közötti négyzetméteráron kínált lakások aránya, de az olcsóbbaké és drágábbaké nőtt. Budán épp a 150-200 ezer közötti kategória iránti kereslet nőtt meg, viszont itt viszonylag homogén maradt az arányeloszlás a kategóriák közt, míg Pesten az árral együtt csökken az arány is. Lakásárakat tekintve Budán az 5-10 milliós lakásokat szinte ugyanannyian veszik, mint a 10-15 millióst. Pesten az utóbbit már csak fele annyian.
A Közép-Magyarországi régión kívüli megyékben sok változás nem történt a két félév összehasonlításában, legfeljebb az 5-10 milliós kategória iránti csökkenés mellet a drágábbak növekedése figyelhető meg. Pest megyében nőtt a 40-100 négyzetméter közötti lakáseladások aránya (80-100 között 5%-kal) az összes többi kategória terhére. Ugyanitt látványosan, mintegy 12%-kal nőtt a 10-15 milliós lakások eladási aránya, míg az összes többié csak csökkent az első féléves adatokkal összevetve.
Forrás: www.ingatlanbefektetes.hu
Hozzászólások