A gyermekek, a kiskorúak védelme a magyar jog alapelve, amelynek biztosítása a szülők kötelezettségén túl az állami szervek számára is kiemelt feladat. Mindez abban nyilvánul meg, hogy a törvényes képviselő érvényes jognyilatkozatához a gyámhatóság jóváhagyása is szükséges, amelynek során azt ellenőrzik, hogy a törvényes képviselők, szülők, gyámok a kiskorú vagyonával megfelelően, kellő gondossággal és körültekintéssel bánnak-e.
A kiskorúság és az ügyletek
Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött. A törvény megkülönbözteti a cselekvőképtelen kiskorút a korlátozottan cselekvőképes kiskorútól, amelynek életkori határa a tizennegyedik életév betöltése. Főszabály szerint a tizennegyedik életévét be nem töltött kiskorú semmilyen jognyilatkozatot nem tehet, nevében a törvényes képviselője jár el, kivéve a mindennapi életben előforduló csekélyebb jelentőségű és különösebb megfontolást nem igénylő ügyeletek körét, pl. az iskolai büfében való vásárlás esetét.
A tizenegyedik életév és a nagykorúság közötti időszakban a kiskorú tehet önálló jognyilatkozatokat, azonban a törvény az ő vagyona és személye védelmében különös korlátokat állít fel, és ebben az esetben is kiindulópont a törvényes képviselő, azaz tipikusan a szülő jóváhagyása. A szülő jóváhagyása nélkül megtehető nyilatkozatokat a törvény konkrétan nevesíti, ebbe a körbe tartoznak olyan személyes jellegű jognyilatkozatok, amelyre jogszabály kifejezetten feljogosítja, megkötheti a mindennapi élet szokásos szükségleteinek fedezése körébe tartozó kisebb jelentőségű szerződéseket, amennyiben dolgozhat, úgy rendelkezhet munkával szerzett jövedelmével, e körben kötelezettséget is vállalhat, megköthet olyan szerződéseket, amelyekkel kizárólag előnyt szerez, és ajándékozhat a szokásos mértékben. Minden más esetben tehát a törvényes képviselő jár el, és nyilatkozik, azzal, hogy a kiskorú személyét és vagyonát érintő döntéshozatal során a kiskorú véleményét – korának és érettségének megfelelően – figyelembe kell vennie.
Milyen esetekben szükséges a gyámhatósági jóváhagyás?
A gyámhatósági kontroll nem minden ügylet során érvényesül, hiszen egyrészt lehetetlen lenne minden ügyletet egyedileg ellenőrizni, másrészt pedig a családi viszonyokba való indokolatlan fellépés semmiképpen sem szolgálná a kontroll célját. Ennek megfelelően a gyámhatóság szerepe csak egy bizony szint fölött érvényesül, amikor egyrészt a tételesen meghatározott esetkörök tartalma indokolja a fellépést, másrészt pedig a törvényes képviselő és az általa képviselt kiskorú között áll fent érdekellentét. A tételesen meghatározott esetkörök a kiskorút megillető tartásról történő lemondás esetére, a kiskorút öröklési alapján megillető jogra vagy kötelezettségre, az öröklés visszautasítására, a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzésére, ingatlana tulajdonjogának átruházására vagy bármely módon történő megterhelésére, a kiskorú gyámhatóságnak átadott vagyonáról való rendelkezésre, valamint meghatározott összeget meghaladó értékű vagyontárgyáról való rendelkezésre vonatkoznak.
Kiskorúak ingatlanszerzése
A kiskorúak az esetek döntő többségében nem saját akaratukból, hanem szüleik előrelátásából vagy örökség útján szereznek ingatlant. A jog a szülői gondoskodást elismeri és támogatja, így főszabály szerint az állami kontroll csak abban az esetben nem érvényesül, ha a szerzés tiszta, azaz a kiskorút az ingatlannal kapcsolatban csak jogok jogosítják, kötelezettségek pedig nem terhelik. Az ingatlan fenntartási költségei a törvényes képviselőt terhelik ebben az esetben, neki kell gondoskodnia a folyamatos állagmegőrzésről, felújításról, hogy az ingatlan a piaci árát megtartsa, így a kiskorú gyakorlatilag csak jogok alanya. Ebből az alapállásból következik, hogy ingatlan szerzése esetében csak akkor kell gyámhatósági jóváhagyás, ha a tulajdonszerzéssel egyúttal teher is keletkezik. A gyakorlatban ez többnyire akkor fordul elő, ha az ingatlan vásárlásához kölcsönt vesznek fel, és a fedezet maga a kiskorúnak vásárolt ingatlan lesz.
Következésképpen, ha a kölcsön fedezete nem a megszerzett ingatlan, hanem valamilyen más dolog, a gyámhatóság a lényegében véve tehermenetes ingatlanszerzés elé nem gördít akadályt. Jellemzően ez a megoldás akkor, ha a szülők egyéb ingatlanjaikra alapítanak jelzálogot, és a felvett kölcsönösszeget fordítják gyermekük tehermenetes ingatlanszerzésére. Amennyiben azonban a gyermek által szerzett ingatlant a fentiek szerint tiszta forrásból nem lehet finanszírozni, és azt így jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom terhelné, úgy a gyámhatóság engedélye szükséges.
Hasonlóan szükséges gyámhatósági engedély olyan ingatlan esetében, amit valamilyen használati jog terhel, azaz a teher a banki finanszírozás esetétől nem függ, pl. haszonélvezet esetén. Ezen eset alóli kivétel az a gyakorlatban jellemző eset, amikor a kiskorú javára ajándékoznak ingatlant, és egyidejűleg az ajándékozó javára haszonélvezeti jogot alapítanak. Ennek nyilvánvaló oka az ingatlan védelme, azaz a kiskorú sem kiskorúsága, sem nagykorúsága idején a megszerzett ingatlant önállóan nem idegenítheti el.
A fentiektől alapvetően tér el az a helyzet, amikor a kiskorú örökségét kívánják ingatlan szerzésére fordítani. A vagyonkezelés természetéből fakadóan a kiskorú örökség útján megszerzett vagyonának befektetése állami kontrollt indokol, így az ilyen ügylethez szintén gyámhatósági jóváhagyás szükséges a tehermentességtől függetlenül. Az ingatlan értékesítése, megterhelése esetén, függetlenül annak jogcímétől, a gyámhatóság jóváhagyása elengedhetetlen. A szabály indoka abban lelhető fel, hogy míg a szerzés esetén a gyámhatósági jóváhagyástól mentes esetekben a kiskorú lényegében csak jogokat szerez, addig az ingatlan értékesítése során súlyos kötelezettségek is terhelik. A gyámhatóság ebben az esetben kizárólag a kiskorú érdekeit vizsgálja. A kiskorú érdekvédelme nemcsak anyagi szempontok érvényesítését jelenti – a vételár elkülönített módon kerül megfizetésre –, de gondosan mérlegelni kell az ügylet egyéb aspektusait is, a kellékszavatosságot, birtokátruházás módját stb. Mindez természetesen a vevői akaratra is kihat, több esetben a kiskorú védelme miatt a jóváhagyás csak olyan fizetési feltételek mellett következik be, amely a kiskorú szempontjából az üzleti kockázatokat a minimumra csökkentik. Így jellemző lehet pl. a magasabb önerő teljesítésének elvárása, vagy akár a teljes vételár megfizetése is, mint a jóváhagyás megadásának feltétele.
A gyámhatósági eljárás szabályai
Az ingatlanügyletek jogi közreműködéshez kötött ügyletek, így az eljáró ügyvéd vagy közjegyző feladata annak feltárása, hogy az adott ügylet tekintetében gyámhatósági jóváhagyásra szükség vane vagy sem. Az ügyletkötési tárgyalások során azonban, ahol még jellemzően nem vesz részt jogi képviselő, értelemszerűen az ingatlanközvetítő, illetve a szülő felelőssége a megfelelő alapok tisztázása, elvégre a gyámhatósági hozzájárulás kérdése, kockázata döntő módon befolyásolja a tárgyalásokat, a szerződési biztosítékokat, az ajánlattételt, a jellemzően az ügyletkötési szándék érdekében átadott foglalóként nevesített pénzösszeget.
A gyámhatóság a kiskorú személy nem tehermentes ingatlanszerzését, ingatlana tulajdonjogának átruházását vagy bármely módon történő megterhelését célzó ügylet jóváhagyása során az eset összes körülményeit mérlegelve azt vizsgálja, hogy a jóváhagyás a gyermek érdekeit szolgálja-e. A gyermek érdekeinek feltárására a kérelem és mellékletei hivatottak. A kérelem kötelező melléklete az ingatlan adásvételi szerződés – amelyet értelemszerűen a törvényes képviselő vagy érdekellentét esetében ügygondnok ír alá – egy eredeti és három másolati példánya, 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslése, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította.
A benyújtott kérelem ezt követően tartalmi értékelés alá esik, a szerződés rendelkezéseit összevetik szükségképpen az értékbecsléssel, de emellett a hivatalból beszerzett ingatlanadatokkal. Az értékelés nem feltétlenül matematikai művelet, azaz nem feltétlenül az értékbecslésben meghatározott érték és a vételár aránya a döntő, hangsúlyos kérdés a gyermek lakhatásának kérdése és annak biztosítása is, valamint az adásvételből fakadó egyéb kötelmek természete. A gyámhivatal a szerződésben foglalt törvényes képviselői jognyilatkozat jóváhagyását és a határozat véglegessé válását rávezeti a szerződésre záradék formájában. A szerződés záradékkal való ellátásának feltétele, hogy a szerződésben meghatározott vételárat ügyvédi letétben, közjegyzői okirat készítése esetén közjegyzői bizalmi őrzésben, gondnokolt és gyámolt esetén gyámhatósági betétben elhelyezték, vagy az ingatlan tulajdonjogának átruházása a Nemzeti Eszközkezelő Programban meghatározott módon történt az arra jogosult részére. Következésképpen a vételár fenti módon való rendezésének hiányában a záradékolás jogszabályi feltételek hiányában nem teljesíthető, és ebből fakadóan kár sem érvényesíthető.
Abban a gyakori esetben, amikor a vételár megfizetése több részletben történik, a gyámhivatal a szerződéses jognyilatkozatokat akkor hagyja jóvá, ha a tulajdonjogot a vételár utolsó részlete kifizetésének időpontjáig fenntartással ruházták át, vagy a kötelezettség biztosítására zálogszerződést kötnek, vagy a szerződés teljesítését készfizető kezes biztosítja, vagy a vételárhoz kölcsönt nyújtó hitelintézet a kölcsön folyósítására egyéb feltételek nélkül kötelezettséget vállal. Ebben az esetben a zálogjoggal kapcsolatos okiratokat, kötelezettségvállalási nyilatkozatokat eredeti példányban a gyámhatóságnál kell letétbe helyezni, illetve szükségképpen igazolni kell a kezes jövedelmi, vagyoni körülményeit annak érdekében, hogy a vállalásának kellő komolysága bizonyítást nyerjen.
Hozzászólások