Utóbb számos vita forrását képezi bérbeadó és bérlő között, hogy ki viseli a bérbeadás ideje alatti károkat, kinek mi a joga egyéb vitás kérdésekben. Mindezt megelőzhetjük, ha írásba foglaljuk a bérleti szerződést, részletezve a legfontosabb jogokat, kötelezettségeket, kitérve gyakori élethelyzetekre. A lakásbérlettel kapcsolatos jogviszonyt, így a bérbeadó és bérlő jogait és kötelezettségeit az 1993. évi LXXVIII. törvény szabályozza.
A bérleti szerződés definíciójából adódóan a bérleti szerződésnek tartalmaznia kell a bérbe vett helyiséget, ennek állapotát, jellemzőit és a felek fontosabb jogait, kötelezettségeit, és a későbbiekben vitára adó okok rendezésének módját.
Mit foglaljunk a bérleti szerződésbe?
A bérleti szerződésben a bérbe vett helyiség jellemzőin túl részletesen rögzíteni kell az ingóságokat, egyéb felszerelési tárgyakat. A szerződés elengedhetetlen pontja, hogy a felek határozott vagy határozatlan időre kötik-e a bérleti szerződést, továbbá milyen összegű bérleti díjban állapodtak meg. A bérlő a bérleti díjon felül rendszerint viseli a közüzemi díjakat is, így ennek körét is részletezni kell.
A bérleti szerződésben célszerű továbbá rögzíteni a felek jogait és kötelezettségeit, illetőleg az ingatlanban végzett értéknövelő beruházásoknak a bérleti szerződés megszűnése után történő elszámolását.
A bérlő kötelezettségei
A bérlő elsősorban is a szerződésben meghatározott bérleti díjat köteles megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta, előre, egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.
A bérlő és a vele együtt lakó személyek természetesen a lakást rendeltetésszerűen, illetőleg a szerződésnek megfelelően használhatják. Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. Ezt a lakbér megállapításakor figyelembe kell venni.
Ha az épületben, berendezéseiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek kárt okoznak, a bérbeadó követelheti a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését. E tételek biztosítékául, továbbá a bérleti szerződés megszűnése után esedékes közüzemi számlák fedezetére a bérbeadó jogosult bizonyos összegű kaució (1-2 havi bérleti díj) megfizetését előírni. A szerződésben célszerű rögzíteni, hogy milyen káresemények esetén élhet beszámítással a bérbeadó, illetőleg ha ilyen tételek nem merültek fel, a letétbe helyezett kauciót köteles visszafizetni. A meg nem fizetett közüzemi díjak, telefonszámla ellenértékét is e kaucióba kell beszámítani a bérleti jogviszony megszűnésekor.
A bérbeadó és bérlő megállapodhatnak abban is, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. Ekkor a megállapodásba kell foglalni azt is, hogy a munkák költségei melyik felet mennyiben terhelik. Lehetőség van arra is, hogy e beruházás ellenértékét a bérleti díjba beszámítsák.
A bérlő a bérleti jogviszony tartalma alatt a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokája kivételével – a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat csak be.
A bérbeadó kötelezettségei
A bérbeadó elsődleges kötelezettsége, hogy az ingatlant a lakásberendezésekkel együtt rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át, a fűtési rendszer stb. üzemképesek legyenek. A bérbeadó a bérleti jogviszony tartalma alatt köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában keletkezett hibák megszüntetéséről.
A bérbeadó az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul köteles intézkedni, míg az azonnali beavatkozást nem igénylő hibákat az épület felújításával összefüggésben köteles kijavítani.
Ha a bérbeadó a kötelezettségének nem tesz eleget, és a bérlő az azonnali beavatkozást igénylő munkát helyette elvégzi, a felmerült költségek megtérítését egy összegben igényelheti a bérbeadótól, feltéve, ha ez a bérbeadónak méltánytalan megterhelést nem okoz. Ha a bérbeadó az azonnali beavatkozást nem igénylő hibákat nem szünteti meg a bérlő felszólítása ellenére, a bíróságtól kérhető a bérbeadó kötelezése.
A lakásbérlet megszűnése
A bérleti szerződés egyebek között megszűnik, ha a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik, ha a fix időre szóló idő eltelt, ha a lakás megsemmisült, ha akár a bérlő, akár a bérbeadó törvényesen felmondja a szerződést, a bérlő meghal és nincs, aki a lakásbérleti jogviszonyt folytassa.
A lakásbérlet megszűnésének fajtái közül leginkább a felmondást érdemes kiemelni.
A felmondás joga mind a bérlőt, mind a bérbeadót megilleti. A bérbeadó a szerződést csak írásban mondhatja fel és csak akkor, ha a bérlő a lakbért határidőre nem fizeti meg, vagy szerződésben, illetve a törvényben előírt lényeges kötelezettségét nem teljesíti, ha a lakást a bérlő vagy vele együtt lakó személyek nem rendeltetésszerűen használják, illetőleg rongálják, ha a bérbeadóval és a lakásban (társasházban) élő más lakókkal szemben botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsít, vagy a bérlő részére a bérbeadó megfelelő cserelakást ajánl fel. A felmondási idő a felmondás okaitól függően eltérő lehet, amit az 1993. évi LXXVIII. törvény részletesen szabályoz.
A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja, a felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de nem lehet rövidebb 15 napnál.
Hozzászólások