Amikor a lakásbérlők végre lakástulajdonosokká válnak, első felbuzdulásukban szépen rendbeteszik lakásukat. Varázslatra új fürdőszobák, konyhák, burkolatok és festések készülnek, s ez nagyszerű dolog. A privatizáció azonban nem csupán a jól elkülöníthető tulajdonrészekre, hanem a közös tulajdonba kerülő épületrészekre, szerkezetekre is vonatkozik. S itt kezdődnek a problémák. Hiszen többnyire elhanyagolt műszaki állapotú épületek kerültek magántulajdonba, elviselhetetlen terhet róva az új tulajdonosokra.
Az a szerencsés társasház, ahol a problémákat előre látva stratégiát alakítanak ki a várható problémák leküzdésére, s az még szerencsésebb, ha tisztában vannak a teljes épület értékével, annak valós avultságával, s az épületen belüli rejtett tartalékokkal. Melyek ezek a rejtett tartalékok – Valójában azok a közös tulajdonban levő épületrészek, helyiségek, vagy lehetőségek, melyek átalakításával, eladásával, kiépítésével a társasház jelentős bevételekhez juthat.
Két ilyen lehetőséget vizsgálunk meg közelebbről: ezúttal a lapostetős épületek átalakítását magastetősre, következő számunkban pedig a meglévő padlásterek utólagos hasznosítását tetőtér-beépítéssel.
A tetőszerkezet az épület kényes része. A mi éghajlatunk mellett a szerkezeteknek igen szélsőséges körülmények között is funkcionálniuk kell, s ehhez a szerkezeteket folyamatosan ellenőrizni, időnként karbantartani szükséges. Családi háznál természetes, hogy vihar után meg kell nézni a cserepeket, helyükön maradtak-e. Társasháznál már nem éreznek az emberek ilyen közvetlen felelősséget a közös tulajdonban lévő tetőért. Csak az az egy-két család lesz ideges, ahol a beázás megjelenik. Mi hát a teendő?
A húszas évek végétől megjelenő Bauhaus épületeknél igen kedvelt megoldás volt a lapostető, sok esetben kéthéjú hidegtetőként (a két héjréteg közötti átszellőzéssel), külső vagy belső csapadékvíz-elvezetéssel, majd a lakótelep-építés is ezt az épületformálást favorizálta, anyagában, kivitelezésében a korra jellemző minőségromlással.
A tetőszerkezet elemei, mint a teherhordó födém (vasbeton, fa, acél), hőszigetelés (salak, salakgyapot tégla, könnyűbeton, polisztirol stb.), vízszigetelés (bitumenes lemezek, műanyagok), magukban hordják a meghibásodási lehetőségeket.
A beázó, avult lapostetős szerkezet felújítására általános receptet nem szabad adni. Ha az egyértelmű, hogy az épületen csak a tető felújítására van szükség, úgy a közösségnek célszerű legalább három szakkivitelező cégtől a felújításra vonatkozó ajánlatot kérni, melyben a szakkivitelező saját szaktervezőjének adatai alapján ajánlkozik. Az ajánlatokat a közgyűlésnek kell értékelni, ebbe – nagyobb költség esetén – független szakembert bevonva.
Az épületek egy részénél elképzelhető, sőt, kívánatos a lapostető helyett magastető kialakítása. Annak eldöntéséhez, hogy adott épület esetében ez lehetséges vagy sem, egyáltalán érdemes vagy sem, építész és statikus szaktudásra van szükség.Az értékelés szempontjai a következők:
– városképi, utcaképi, épületformálási szempontból javasolható-e,
– városrendezési előírások milyen kötöttséget jelentenek az adott helyen (tetőforma, homlokzatmagasság, beépíthető terület stb.),
– meglévő szerkezetek alkalmasak-e (alapozás, tartófalak, tetőfödém),
– lépcsőház, felvonó, strangok továbbvezetése,
– a létrehozható új érték (lakásszám, összes lakásterület), a közösség nyereségei és veszteségei.
Általánosságban elmondható, hogy a magastetős átalakítás abban az esetben tekinthető előnyösnek a közösség számára, ha a tetőráépítési jog ellenértékeként sikerül a társasház közös részeinek egy jelentős részét – lépcsőház, felvonó és homlokzatok – teljesen rendbe hozatni.
A tetőráépítési jog vagy lehetőség (amivel a közösség rendelkezik) értéke az adott helyen létrehozható tetőtéri lakás piaci ára, és az adott helyen megvalósítható lakás bekerülési összegének különbsége. Az előnyös megállapodáshoz – a fentieken túl – a társasházi közösségnek szüksége van az érdekeit jól képviselő, műszaki ismeretekkel rendelkező megbízottra.
Hozzászólások