A befektetéseknek számos formája van, amelyek közül az egyik legnépszerűbb az ingatlanbefektetés. Az ingatlanbefektetés azonban több szempontból eltér a hagyományos befektetési formáktól, például az állampapíroktól vagy részvényektől. Mit érdemes tudni az ingatlanbefektetésről, és milyen fő típusait érdemes elkülöníteni?
Kép forrás: freepik.com
Az ingatlanbefektetés
Az ingatlanbefektetés célja az, hogy egy ingatlan vásárlása után profitot generáljunk. Az alacsony kockázatú, fix hozamú állampapírokkal, illetve az adott esetben rendkívül nagy hozammal kecsegtető, ámde a piaci hatásoknak jobban kitett részvényekkel szemben az ingatlanbefektetés számos előnnyel rendelkezik. Egyfelől lehetőséget nyújt arra, hogy komoly nyereséget realizáljunk, ezzel együtt a stratégia kiválasztásával mi dönthetjük el azt is, hogy mekkora kockázatot akarunk vállalni.
A második nagyon fontos előny, hogy nemcsak egy papír tulajdonosai leszünk, hanem egy konkrét, kézzelfogható érték birtokába kerülünk. Az ingatlanok pedig kifejezetten értékállóak, sőt, a legtöbb esetben növekszik az értékük az idő előrehaladtával. Egy inflációkövető befektetésről van tehát szó, amely a legtöbb piaci környezetben stabilan értéktöbbletet generál. A mai magyar piaci viszonyokat nézve valószínűsíthető, hogy az elkövetkező években is egyre többet fognak érni az ingatlanok, ezért manapság is kifejezetten érdemes ingatlanbefektetésben gondolkodni.
Milyen fő típusokat érdemes elkülöníteni?
Természetesen mindez azon is múlik, hogy milyen módon akarunk ingatlanba fektetni. A továbbiakban három tipikus ingatlanbefektetési formát, szituációt mutatunk be.
Ingatlanvásárlás a következő generáció számára
Jellemző forgatókönyv például, hogy egy vidéken élő szülő úgy dönt, megvásárol egy budapesti ingatlant gyermekének, aki várhatóan néhány év múlva költözik föl a fővárosba tanulni, illetve lakni (a szituáció más városok esetén is előfordul, de a legtipikusabb példát vettük alapul). A vásárlás után az ingatlant néhány évig kiadják, amely a lakbérből stabil (kb. 4-6%-os) hozamot generál, emellett az ingatlan értéke is növekszik. Azután a fiatal, akinek a lakást vásárolták, beköltözik, és néhány évig ott él, amíg új otthonba nem költözik. Ezekben az években a lakás nem generál hozamot, bár az értéke tovább növekedhet.
A lakást aztán eladják, általában jóval nagyobb összegért, mint amennyiért anno megvásárolták. Ez a befektetési forma többszörös célt szolgál: az inflációkövetés mellett profitot termel a tulajdonosnak, ezen túl pedig lehetőséget nyújt arra, hogy a szülők támogathassák gyermeküket, a saját lakás hiányában a gyermek lakhatására, albérletére kifizetendő jelentős összeg megspórolásáról nem is szólva.
Kép forrása: freepik.com
Flipping
Elsőre talán idegen lehet ez az angol kifejezés, de máris megmagyarázzuk! A flipping angolul megfordítást, átfordítást jelent, és azt a befektetési formát takarja, amikor valaki megvásárol egy ingatlant, majd rövid időn belül egy nagyobb összegért eladja. Példaként bemutatunk két tipikus szituációt.
Az egyik példában a befektető „tervezőasztalról” vagy még nagyon korai, szerkezetkész állapotban vásárol meg egy épülő ingatlant. Az épülő lakásoknál ugyanis tipikus, hogy korai stádiumban megvásárolva jóval olcsóbbak, mint majd később készen, a négyzetméterár akár több százezer forinttal is alacsonyabb lehet. A következőképpen néz ki egy tipikus finanszírozási konstrukció: a vevő letesz 10% foglalót, illetve kifizeti a vételár 10%-át, a hátralévő 80%-ot pedig az építkezés során készültségi fok alapján fizeti ki. Amikor pedig kész van az épület, a megvásárolt új építésű lakást magasabb áron eladja valakinek. Meg kell említeni, hogy ehhez az ingatlant építtető befektetővel megkötött szerződésbe bele kell foglalni a vevőkijelölés opciót, illetve ki kell fizetni egy extra adminisztrációs költséget.
A másik példában valaki befektetési céllal megvásárol egy lakást, hogy azt utána felújítva jóval nagyobb összegért adja el. A magasabb ár két tényezőnek köszönhető:
- Az ingatlanon végrehajtott értéknövelő beruházásnak, amely során az ingatlan értéke nagyobb összeggel emelkedik, mint amennyit ráköltöttünk. A felújítás az újraburkolástól kezdve a festésen át a falak mozgatásáig számos módosítást magában foglalhat.
- A második tényező pedig egy profin végrehajtott homestaging, amely során az erre specializálódott szakértők a lehető legjobb fényben mutatják be az ingatlant, amelyet így jelentősen nagyobb összegért lehet értékesíteni.
Ezért fontos az értékbecslés
Az értékbecslés az ingatlanbefektetés fontos része. Nemcsak arra szolgál, hogy választ kaphasson az ember a „mennyit ér az ingatlanom” kérdésre, hanem segít benne, hogy a lehető legnagyobb nyereséget realizáljunk a befektetésen. Amikor tehát azért vesz valaki lakást, hogy felújítva drágábban adja el, akkor nagyon fontos, hogy reálisan lássa, mennyit is ér az adott ingatlan. A nyereség jelentős részét ugyanis a vásárlás során lehet realizálni, amikor sikerül értéken alul megvenni egy ingatlant.
Persze az ingatlant áruló tulajdonosok számára is nagyon fontos az értékbecslés. Azok a tulajdonosok, akik nem fordulnak értékbecslőhöz, sok esetben alulárazzák az ingatlant, amelyet a vásárló utána jelentős nyereséggel tud továbbadni. Emellett a másik véglet is előfordul: sokan nagyon túlárazzák az ingatlant, ami aztán hosszú ideig nem talál gazdára – az eladók pedig gyakran azt hiszik, valami baj van vele, pedig csak az árcímkén szerepel irreálisan magas összeg.
Természetesen nagyon fontos, hogy az ingatlan jó adottságokkal rendelkezzen: egy sötét, rossz térkiosztású lakást például hiába újít valaki fel, így sem lehet jelentős profitot generálni az üzleten. Ezért is javasolt, hogy a leendő befektető megkeressen egy profi értékbecslőt, aki jól fel tudja mérni, mennyit ér a megvásárlásra kiszemelt ingatlan – illetve aki segít majd megbecsülni a felújított ingatlan értékét is.
Konklúzió
Az ingatlanbefektetés egy nagyon előnyös befektetési forma, amely azonban komoly hozzáértést igényel. Aki ingatlan befektetésen gondolkodik, annak kifejezetten ajánlott megkeresni egy profi ingatlanost, aki aztán segít maximalizálni a befektetésen generált nyereséget.
Érdekelné az ingatlanos szakma? Képezze magát!
Az ingatlanos szakma egy nagyon összetett terület, amelynek elsajátításához sok idő kell. És ahogy az élet többi területén, itt is nagyon fontosak az alapok. A profi ingatlanos képzések éppen ebben segítenek: a legjobbaktól tanulhatjuk meg a szakma alapjait, és remek kiindulópontot kaphatunk saját tanulási folyamatunk elindításához.
Az ingatlanos tréningek másik jelentős haszna az, hogy amennyiben valaki bizonytalan, hogy ebbe az irányba mozduljon-e el, jó képet kap a területről, hogy hogyan néznek ki az ingatlanosok mindennapjai, és informált döntést hozhat róla: belevág-e vagy sem.
Hozzászólások