A hazai lakosság jelentős hányada él társasházban vagy lakásszövetkezetben. Az épületek nagy része műszakilag oszthatatlan, míg egyes részei elkülönülnek, így a különböző épületrészek tulajdoni, birtoklási, használati joga, költségviselése is megosztott. A közösségi épületek műszaki állapota többnyire elhanyagolt, a bentlakók önerőből nem képesek a felújításra, e célból hitelt sem igen tudnak vállalni, így sokan az épületbiztosításoktól várják a segítséget.
Biztosítás csak jövőbeni véletlen, váratlan, előre nem látható, szerződésben vállalt biztosítási események káraira köthető, a biztosítók kockázatvállalása tehát csak azzal a feltételezéssel történhet, hogy az épületek karbantartása folyamatosan megvalósul. A biztosítás érvényessége előtt keletkezett károk, karbantartási mulasztásból eredő hibák nem képezhetik biztosítás tárgyát.
n Szükségletek, lehetőségek
A biztosítási piacon manapság tíz társaság foglalkozik épület- és lakásbiztosítással. Értékbiztosításról lévén szó, a biztosítható vagyonértéket, a biztosítási összeget a biztosított határozza meg. Ez az összeg a kártérítés felső határa és a díjszámítás alapja is, a díj pedig ennek valamely százaléka. A biztosítás megválasztható elemekből áll, így épület és ingóság együtt és külön is biztosítható. A balesetbiztosítás (csak egyénileg) és a felelősségbiztosítás (magánjogi és közösségi jogkörben is) szintén választható.
A kártérítés – a helyreállítás és új beszerzés tényleges kiadásait jobban megközelítve – új értéken történik. Az – újértéktérítés – azonban limitált, mert totálkár esetén, a biztosított vagyontárgy meghatározott használati mértéke fölött, csak káridőponti (használati) értéken történik kártérítés. Ez a bűvös avulási határérték vagyoncsoportonként (épület, melléképület, ingóság) változó, s a mai széles piaci választékban az egyes biztosítók különböző, hol előnyös, hol előnytelen avulási határértéket alkalmaznak.
Biztosításkötéskor a díj mellett mérlegeljük, hogy milyen mértékű szolgáltatást vásárolunk a pénzünkért. A biztosítási összeg meghatározásakor választhatjuk a – javasolt érték”-et, melyet elfogadva a biztosító nem vizsgálja az alulbiztosítottságot, illetve nem érvényesít aránylagos térítést.
A biztosítók a korábbiaknál szigorúbb kármegelőzést ösztönző előírásokat alkalmaznak. Épületbiztosítás tekintetében a birtoklási jogviszonyhoz (személyi tulajdon joghoz) igazodnak. A biztosítási események száma biztosítónként változó (kb. 10-16 féle), ezek általában alapbiztosításként jelennek meg, és összevontan érvényesíthetők épületekre és/vagy ingóságokra. A különböző kárveszélyek kiegészítő biztosításként választhatók, egyes biztosítóknál csomagbiztosítások is léteznek. Ilyen pl. a Generali-Providencia – Házőrző” nevű módozata, amelyből különböző bővítményeket tartalmazó (Bázis, Ideál, Optimál) csomag választható. A jelenlegi lakásbiztosításokban alkalmazzák az indexálás (értékkövetés) lehetőségét (a biztosítási összegek és díjak a KSH fogyasztási árindex mértékében, évenként emelkedhetnek).
n Közösségi biztosítások
A forgalomban lévő modul rendszerű lakásbiztosítások lehetővé teszik, hogy a lakóközösségek közgyűlési határozatban foglalt – önkéntes kötelezettségvállalása” alapján közös épületbiztosítást (továbbiakban: ÉB) köthessenek, amely az épület egészére kiterjed. A közös ÉB-tól elválik az ingóságbiztosítás (továbbiakban: IB), így az egyének szabadon eldönthetik, hogy ingóságaikat biztosítják-e és melyik biztosítónál. Mivel jogszabály (Ptk. 549. §) tiltja az azonos vagyontárgy kettős biztosítását, ezért ahol közös épületbiztosítás létesül, ott jogszerűen meg kell szüntetni az egyéni biztosításban szereplő épületbiztosítást. Célszerű az egyéni IB-t ott kötni, ahol a közös biztosítás van, mert pl. a közös ÉB nem tartalmaz betörésbiztosítást, ezért ÉB alapján nem térülhet meg a külön tulajdonon belül betöréskor keletkező épületrongálási kár. A közös ÉB-hez általában köthető bejárati ajtórongálásra szóló kiegészítő biztosítás, ilyenkor csak a lakásbejárati ajtó rongálási kára biztosított, a lakáson belüli további épületrongálási kár nem térülhet.
A lakásbiztosítások közös épületbiztosítása egyes biztosítóknál megköthető csak a közös tulajdonú területekre (lépcsőházak, folyosók, lift, tető, pince stb. értékére) is, amennyiben anyagilag nem tudják a teljes épületet biztosítani. Ma már azonban a biztosítók egyike sem szívesen terjeszti ezt a megoldást.
1995 óta számos biztosító kínál önálló, csak közösség által köthető, az épület egészére vonatkozó épületbiztosítást is. Ezekhez csak közösségek által létesíthető kiegészítő modulok (pl. lapos tetőről való csapadékvíz-, kaputelefon-rongálási károkra), vagy bővítmények (pl. víz-, villám-, üvegkárokra) köthetők. Ezek tényleges hasznát alaposan mérlegelni kell, a bővítmények pedig előnytelen díjtöbbletet okozhatnak azon biztosításokkal szemben, amelyek külön díj nélkül is adják a bővítményekben foglaltakat.
n Egyéni
biztosítások
Ahol közös biztosítás nem jön létre, ott egyéni épületbiztosítások alapján keletkezik közös épületbiztosítási fedezet. Mivel ezek nem fedik az épület egészét, így alulbiztosítottság miatt csak a biztosítási telítettség arányában történik a kártérítés.
E fedezeti módot több tényező nehezíti. Így például az egyénileg kötött, közös ÉB tartalmú biztosítások több biztosítónál szétszórtan, különböző feltételekkel érvényesülnek. A közös képviselő feladata volna felmérni az egyes tulajdonosok ÉB-jeit, a szerződések változásait naprakészen vezetni, közös épületkár esetén minden érintett biztosítónál eljárni (közölve a biztosított nevét, közös tulajdoni részarányát, az összes tulajdon adatait stb.). A kárigények többirányú ügyintézése bonyolult, a közös képviselők azonban e munkába beszervezhetik az aktívabb tulajdonosokat.
A helyzetet bonyolítja, hogy egy-egy biztosítón belül is történhetett módozatváltás, így a közös károk rendezése akár több biztosító, azon belül is többféle biztosítási feltétele alapján történik.
n Külső szereplők
A biztosítók a szerződéskötés gyakorlatát kisebb részben saját üzletkötőikre, nagyobb részt külső biztosításközvetítő megbízottaikra, bróker- vagy alkuszcégekre bízzák. A saját üzletkötők nyilvánvalóan cégük termékének előnyeit, a konkurenciának viszont a hátrányait hangsúlyozza, így a választék tárgyilagosan nem ismerhető meg. A biztosításközvetítő bróker- vagy alkuszcégek felelőssége jelentős, mert akár valamennyi biztosító egyéni épület- és lakásbiztosítását, vagy közös épületbiztosítását kínálhatják, segítve a termékek összehasonlítását. Itt arra kell ügyelni, hogy ajánlatukat ne befolyásolja a biztosításközvetítő jutalékérdekeltsége.
Korábban a közös biztosítás megkötése után az üzletkötő felkereste a tulajdonosokat az egyéni biztosítás érdekében, manapság a közös képviselővel együtt csak rövid írásbeli tájékoztatást jelentetnek meg (közös szerződés száma, kezdete, biztosítási események felsorolása, az épületkár-bejelentés módja, rövid figyelmeztetés az egyéni biztosítások módosításának szükségessége, az üzletkötő elérhetősége). A legtöbb lakó e tájékoztatókat észre sem veszi és feleslegesen fizeti tovább a közös költségben az egyéni biztosítását is.
A biztosításban kulcsszerepet töltenek be a közös képviselők, közgyűlési felhatalmazás alapján. Tevékenységük gyakran kifogásolható, mert nem érvényesítik a közérdeket, nem segítik a szolgáltatókat. A közösségeknek éppen ezért célszerű volna a biztosításválasztásról is közgyűlésen határozniuk. Ismerve azonban a közügyek iránti gyér érdeklődést, a közgyűlés – a számvizsgáló vagy intézőbizottságot kiegészítve – , jelöljön ki külön biztosításügyi ellenőröket, jóváhagyási jogkörrel.
A közös képviselő által előnytelen feltételekkel kötött közös épületbiztosítás (pl. 20 százalékos avulási határértékkel) mindazon tulajdonosoknak nagy kárt okozhat, akiknek addig jóval kedvezőbb (pl. 50 vagy 75 százalékig új értéken térítő), egyénileg kötött épületbiztosítása volt. Az egyéni épületbiztosítást ugyanis a közgyűlési határozat kötelező ereje, a kettős biztosítottság jogi tilalma, a dupla díjfizetés elkerülése érdekében kénytelen megszüntetni. A társasházi törvény 32. §-a alapján ilyenkor a kisebbségi tulajdonosok a jogos érdeksérelem miatt bíróság előtt is megtámadhatják a közgyűlési határozatot.
Közösségben lévő egyéni tulajdont érintő hitel esetén a hitelnyújtás feltétele a lakásbiztosítási kötelezettség. A vagyonérték alapján történő lakásbiztosítások bevezetése óta a hitelügygyel együtt járó biztosítási kötelezettség teljesítésekor gyakran megesik, hogy nem a biztosítandó épület tényleges értékére, hanem – takarékoskodási okból – csak a hitelösszeg erejéig kötnek szerződést az ügyfelek. Ily módon számtalan alulbiztosított épületbiztosítási szerződés születik, csupán amely alapján egyéni és közös kár esetén is csak aránylagos térítés nyújtható.
Mi a megoldás – A közösségi épületek állagát, műszaki állapotát fel kell javítani, hogy biztosíthatóvá váljanak (és stabilizálni a lakók gazdasági helyzetét). Szükség van az egész épület biztosításában gondolkodó, egységesebb biztosításfedezeti rendszer kidolgozására, elfogadható díjjal, tiszteletben tartva az önálló választási jogokat, kezelhető biztosításkötési gyakorlatot teremtő módszerekkel.
Hozzászólások