Ha használt ingatlant/lakást vásárolunk, jellemzően alacsonyabb áron tudunk hozzájutni, mint az új építésűekhez. Használt ingatlan vásárlásánál nem szabad mindjárt a legolcsóbbat megvenni, mert lehet, hogy végül az lesz a legdrágább. A legfontosabb, hogy tisztában legyünk az ingatlan műszaki állapotával, persze ezen túl még további körülményeket is meg kell vizsgálnunk (tulajdoni lap, tehermentesség, illeték, ügyvédi díj stb. Lássuk sorban, mire kell feltétlenül odafigyelünk.
Forrás: freepik.com
Mire terjed ki a műszaki állapot felmérése?
Egy ingatlan műszaki állapota lehet akár rossz is, és amennyiben ezzel tisztában vagyunk, meg is megvásárolhatjuk, de természetesen jóval olcsóbban, mert a felújításra, rendbehozatalára sokat kell költenünk. Mindenképpen személyesen tekintsük meg a megvásárlandó épületet, ne fényképek alapján döntsünk, és tanácsos, hogy vigyünk magunkkal egy olyan szakembert is, aki már ránézésből is sokkal jobban látja a dolgokat, mint mi.
Szemrevételezéssel ellenőrizzük az épület hordozó-, tartó- és tetőszerkezetét, különös tekintettel a falazatokra, a födémekre és a tetőszerkezetre. Vannak-e repedések a falakon, salétrom nyoma látszik-e a lábazaton (vízszigetelés hiányra vagy hibájára utal). Kellő távolságból jól szembetűnik, hogy van-e behajlás a tető ívében, ez ugyanis gyenge vagy elöregedett tetőlécezés/tartószerkezetről árulkodik, akár beázás miatti gombásodás vagy rágcsálók okozta károsodás következményeként. Tekintsük meg alaposan a csatornahálózatot is, a lefolyó csatornából miként történik az esővíz elvezetése.
Feltétlenül menjünk fel a padlásra, ahol vizsgáljuk meg a fa tetőszerkezetet, vannak-e a gerendákon, tetőléceken beázások nyomai, amelyek kívülről nem láthatók. Menjünk le a pincébe is, ahol a vizesedés nyomai egyértelműen láthatók. Kérdezzünk rá, hány évesek a nyílászárók, fából vagy műanyagból készültek-e, tekintsük meg állapotukat. Természetesen a fa nyílászáró is lehet kiváló, az állapot a lényeg! Nézzük meg, hogy a vizes helyiségekben van-e penészesedés, vizesedik-e valamelyik fal, mert ez a vízszigetelés hiányosságát jelzi, rendelkeznek-e megfelelő szellőzéssel ezek a helyiségek.
Mérjük fel a burkolatok minőségét, állapotát, esetleg elfogadhatónak találjuk egy ideig, ha szűkös a költségvetésünk. Győződjünk meg a fűtési rendszer állapotáról is, központi vagy egyedi fűtés van-e, milyen a fűtőberendezések állapota, milyen idős a kazán vagy konvektor. Rendszeresen szervizelték-e vagy sem, milyen a kémények állapota, sor került-e korábban bélelésre. Nézzük meg, hogy milyen az elektromos rendszer: kérdezzünk rá, mikor volt az utolsó felújítás, még régi alumínium vezetékek vannak-e a falakban, vagy már kicserélték rézvezetékre. Mennyi a bejövő áram, elég lesz-e nekünk, vagy bővítenünk kell a villanyóra-kapacitást is (újabb költségek). Természetesen a „megvizsgáljuk”, „megnézzük”, nem jelenti azt, hogy szétszedjük a házat, nem is engednék, de mindenképpen kérdezzünk rá, és ha kétségeink vannak, kérjünk dokumentációt az állítottakra.
Az ingatlan jogi helyzete
Nagyon fontos, hogy mi az ingatlan jogállása, azaz jogilag „tiszta-e”, mert elengedhetetlen, hogy ez rendezett legyen. Egy jogilag rendezetlen ingatlan megvásárlása igen sok meglepetést okozhat, és nagyon sokba kerül. Volt már rá példa, hogy nem is a tulajdonostól vásároltak ingatlant, ami természetesen csalás, de ha már fizettünk, futhatunk a pénzünk után. Feltétlenül szükséges tehát, hogy lássuk a friss tulajdoni lapot, amelyből egyértelműen megállapítható a tulajdonos személye, megbizonyosodhatunk arról, hogy vele tárgyalunk-e, kiderül a tulajdoni lapból, hogy be van-e jegyezve haszonélvezeti, elővásárlási, visszavásárlási jog, jelzálog, hitel vagy egyéb nehezítő, pereskedéssel járó jog. Fontos, hogy előzetesen tájékozódjunk a helyi önkormányzati szabályokról is, 2025-től például egyes kistelepüléseken korlátozhatják az ingatlanvásárlást, különösen nem helyben élő lakosok számára. Tisztázhatjuk, hogy ha hitel terheli a házat vagy lakást, fizetik-e, mennyi van még hátra, ha bizonytalanok vagyunk a kapott tájékoztatás hitelességében, kérjünk közműtartozás-igazolást. Ha több tulajdonos van, nekik is alá kell írni az adásvételi szerződést, de mivel az adásvételi szerződéshez kötelező ügyvédi közreműködést igénybe venni, aki mindezt intézi, de azért legyünk mi is tisztában a részletekkel.
Társasházi lakás vásárlása
Ha társasházban szeretnénk lakást vásárolni, ne csak a lakás állapotát, hanem a társasházét is meg kell vizsgálnunk. A közös képviselőtől kérjünk igazolást a közös költség, vízdíj, fűtés, szemétdíj összegéről, a tulajdonos esetleges tartozásáról, a felújítási alap egyenlegéről, kérjünk tájékoztatást arról, hogy esetleg rendszeresen emelik-e, például inflációkövetően, hogyan kell befizetni, és mit tartalmaz a közös költség. Például a közös költség tartalmazza-e a vízdíjat, lift karbantartást stb., van-e külön felújítási alap, mennyi a nagysága, külön kell-e fizetni, szoktak-e célbefizetések lenni stb. Kérjük el a társasház Alapító Okiratát és a Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ), mert ebből is sok körülmény tisztázása segít a döntés meghozatalában (osztatlan közös tulajdon használata,
pincerész, udvari parkolás mikéntje, háziállat tartása stb.). Ha a megvásárolni kívánt lakás ki is elégíti az elképzeléseinket, az előzőekben leírtak alapján nézzük meg magát a társasházat is, mert nem célszerű egy „romos” házban lakást vásárolni: milyen a vakolat, mennyire újszerű a festés, van-e lift, milyen a működése, milyen gyakran romlik el. Ha van pince, nézzük meg azt is, esetleg vannak-e vizesedés nyomok, és ha van rá mód, nézzük meg a tetőt is, mivel a közeljövőben szükségessé váló tetőfelújítás sok pénzbe fog kerülni, nekünk is.
A lakókörnyezet az életminőség meghatározója
Jövőbeli életminőségünket nagyban befolyásolja, hogy milyen a házunk, lakásunk környezete. Feltétlenül menjünk el többször, különböző napszakokban az ingatlan helyszínre, megfigyelni a zajokat, az esetleg szagokat, parkolási viszonyokat, a szomszédokat, a benapozást, az épület általános állapotát. Mivel a lakóközösség jellege, a szomszédok minősége nagyban befolyásolja a mindennapokat, érdeklődjünk a lakók összetételéről, kedvesek, barátságosak-e, jó-e a lakóközösség. Egy-két elégedetlenkedő lakó ne tántorítson el bennünket, ha egyébként mindent megfelelőnek találtunk, mert ilyen lakótársakat szinte minden társasházban találni. Nézzük meg az infrastruktúrát is: közlekedés, tömegközlekedés, parkolási, bevásárlási lehetőségek, bölcsőde, óvoda, iskola, mennyire csendes a környék, mellékutcában van-e az ingatlan/lakás, vagy a főútvonal mellett és ezért zajos. A zaj sok embert nem tántorít el, mert hangszigetelt ablakokkal nem zavaró, de nyáron a nyitott ablakoknál mindez már nem igaz, nem is beszélve a levegő minőségéről). Személyesen meggyőződünk a helyi megközelíthetőségekről is.
Költségek számbavétele
Fontos, hogy tisztában legyünk az ingatlanvásárlással együtt járó sokféle költséggel, és az lehetőleg mindenre terjedjen ki. A költségek egy része magával az ingatlanvásárlás folyamatával kapcsolatos, másik része a tervezett felújítás mértékétől függ. A vételáron kívül számolni kell statikus, földmérő, építész vagy más műszaki szakember díját, aki segíthet az ingatlan állapotának felmérésében, rejtett hibák felismerésében (50-200 000 Ft), ingatlanközvetítői díjjal, ügyvédi vagy közjegyzői költségekkel (általában a vételár 0,5-1%.), földhivatali díjjal (új tulajdonos bejegyzésének díja 10 600 Ft, vagyonszerzési illetékkel (általában a vételár 4%-a).
Ha tisztába kerültünk a megvásárolni szándékozott ingatlan/lakás állapotával, el kell döntenünk, mennyire akarjuk vagy mennyire szükséges felújítani: vannak-e halaszthatatlan cserék (vezetékcsere, kazáncsere) vagy esetleg ennél komolyabb munkálatokat is szeretnénk. Ehhez először ajánlatokat kell kérnünk vállalkozóktól, lehetőleg több vállalkozótól. Érdemes erre időt fordítani és egy költségvetést készíteni, amibe mindent beleveszünk. Azt is gondoljuk át, hogy mennyi időt vesz igénybe a felújítás, és mikor szeretnénk beköltözni az új lakásba, találunk-e vállalkozót, aki minden munkát elvégez, vagy nekünk kell utánuk rohangálni szakmánként (nagyon nem mindegy az sem, hogy milyen vállalkozót találunk).
Ha mindezekkel megvagyunk, és összeadjuk az összes költséget, akkor kapunk teljes képet (és ne feledkezzünk meg Murphy törvényeiről sem: „Ha több dolog is elromolhat, először az fog, ami a legnagyobb kárt okozza.” és „A hibák sosem maradnak rejtve”.) És most kell megnéznünk a rendelkezésünkre álló anyagi erőforrásainkat. Ha ezek nem elegendőek, akkor lehet gondolkodni a kölcsönön vagy hitel felvételen. Természetesen a beköltözést követően is akad számos olyan teendőnk, amiket el kell végeznünk, szánjunk erre kellő időt és körültekintést (közműszolgáltatói, távközlési szerződések megkötése, módosítása, lakcímmódosítás stb).
Hozzászólások