Bizonyos információkra egy ember életében csak egyszer-kétszer van szükség. Ezek közé tartozik a családi ingatlan értékének megállapítása. Igen nagy a valószínűsége, hogy három értékbecslő három eltérő összeget mondana ugyanarra az épületre. A szakértői honoráriumok is tág határok között mozognak (tizenöt és százezer forint között), tehát érdemes közelebbről szemügyre venni, mit is várhatunk el e szakma képviselőitől.
Némi túlzással azt lehet mondani, hogy az értékbecslő szakma nemzetközi fejlődése a becsléseknél előforduló rossz találati arányoknak köszönhető. Amint azt Rostás Zoltán egyetemi tanár írja egyik munkájában: a szakma reneszánszát a 70-es évek brit ingatlanpiacának fellendülése hozta magával, amikor a becslések eljárási és tartalmi sokfélesége, szakmai színvonalának rapszodikussága (és az ebből következő feltehetően rossz találati arány) elégedetlenséget szült a megrendelők körében. Az értékbecslők szakmai összefogásának eredményeként született meg az az útmutató, amely lefektette és egységesítette az értékelési tevékenység szakmai alapjait. Ebből született az egységes európai irányelv, a TEGOVA, amelynek Kék könyve az értékbecslők számára európai szabványként szolgál. Nálunk a rendszerváltás után jelentek meg azok a – főképpen külföldi – befektetők, akik pontosan szerették volna tudni egy vállalkozás – és a hozzá tartozó ingatlanállomány – piaci értékét. Rostás szerint ők hozták magukkal azokat a külföldi értékbecslőket, akik jól ismerték az értékelés módszertanát, de nem ismerték a hazai viszonyokat. A magyar szakembereknek volt helyismeretük, de korszerű módszerekkel készült értékelési bizonyítványokat nem tudtak kiállítani. Ez a helyzet hívta létre a 90-es évek elején a két-, majd háromszintű szakmai képzést. A rendszerváltás óta körülbelül tizenegyezren vizsgáztak sikeresen értékbecslésből Magyarországon, és többen közülük ma is bejegyzett szakértők.
Fontos a jó hírnév
Értékbecslést ma csak bejegyzett szakember végezhet. Ez könnyen kideríthető, mert az értékbecslőnek saját azonosító száma van, ezzel veszik lajstromba az ingatlanközvetítői névjegyzékben. Ez az első rosta a szakmában, a következő szint a többéves becslői gyakorlat vagy a szakirányú diploma. Ekkor már inkább ingatlanértékelőről beszélhetünk, és nem becslőről. Az értékelő komolyabb gazdasági és statisztikai elemzéseket is végez, tőle kérjünk segítséget, ha bonyolultabb esetről vagy befektetésről van szó. Szakmai berkekben azt tartják, hogy a legfontosabb a jó hírnév.
Kit is válasszunk a széles skálából – Lehet azt is, aki ingyenes becslést kínál újsághirdetésben. Ilyen esetben tulajdonképpen az ingatlanos ügyfelekre vadászik, és az ingyenes becslés az a mézesmadzag, amelyet elhúz előttük. Az ajánlat azonban csakis akkor érvényes, ha az ügyfél a közvetítői szerződést már aláírta. Korántsem biztos azonban, hogy ez az úgymond ingyenes becslés rossz döntés. Az egyik neves szakember szellemes hasonlata szerint az értékbecslő úgy dolgozik, mint a piaci kofa, amikor a paprikáját el akarja adni. Előbb körbejár a piacon, megnézi a felhozatalt, tapasztalatait összeveti a saját árujával, majd kialakítja az árat. Ha az értékbecslő nagy gyakorlattal rendelkezik és reálisan mérlegeli a különbségeket, nagy valószínűséggel jó becslést ad.
Nehezebb a helyzete az értékbecslőnek, ha nem ismeri a felhozatalt a piacon. Az egyik típus ilyenkor hozzávetőleges árat mond, a másik segítségül hívja a statisztikát és elemzésekbe fog. Világosan kell látnunk, hogy milyen nehéz a feladat: megjósolni az eredményét egy jövőben létrejövő adásvételnek.
Idő és nyilvánosság
Az ingatlan piaci értéke ugyanis – a TEGOVA szerint – azt az árat jelenti, amely összegért egy ingatlan méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható. Feltételezve, hogy az eladó nem kényszerből ad el! A TEGOVA szerint az adásvételhez ésszerű hosszúságú idő is kell, de senki nem tudja pontosan, mennyi is az. A közvetítői gyakorlatban többféle időintervallumot használnak. Szokás mondani, hogy ha valaki néhány hét alatt nem kap ajánlatot, és három hónap alatt nem talál vevőt, akkor rosszul becsülték meg az ingatlan értékét – aranyszabály azonban nincs. A bankok a csődbe jutott adósok esetében nemritkán hat hónapot szabnak meg a lakás eladására. Az időtényező mellett a nyilvánosság is döntő, az, hogy elég széles körben történt-e a hirdetés.
A becslés alapja az ingatlan helyi értéke, az a négyzetméterár, amely arra a környékre jellemző. Az értékbecslő ezt az alapértéket módosítja aztán különböző szempontok alapján, például a lakás fekvése, műszaki állapota szerint. A szempontrendszer jól ismert az értékbecslők körében. A becslések közötti eltérés abból adódik, hogy a TEGOVA sem határozza meg számszerűen a különböző szempontok valódi súlyát (mennyivel növeli például a panoráma az ingatlan értékét).
Konkrét összeg?
Ingatlan értékbecslésénél általában konkrét összegre számítunk: az én házam x összeget ér. Reálisan elvárható-e ez, vagy meg kell elégednünk bizonyos tól-ig határral és számos „feltéve, ha” megkötéssel – Találkoztam olyan becslővel, aki – némi túlzással – fillérre megmondta az árat, mert valószínűleg meg akart felelni az elvárásnak, vagy egyszerűen el akarta hitetni, hogy a lakás annyit ér, amennyit a szakember mond. Panellakás esetében például van esély rá, hogy az ár valósnak bizonyul. Bonyolultabb ügyekben, netán egy engedély nélkül épült ház eladása esetén azonban nagyon kockázatossá válik ez a tekintélyelvű megközelítés. Egyes értékbecslők véleménye szerint az ilyen házak értéke nulla, mivel nincsenek a telekkönyvbe bejegyezve, tehát nem is léteznek. Mások nagyon is létezőnek fogják fel ezeket, és ki is tudják számolni, hogy az engedély hiánya miként módosítja az alapértéket – bizonyos értéksávok között. A becslési vélemények között akár több tízmillió forintos különbség is lehet. Hogyan fordulhat ez elő – Úgy, hogy az értékbecslés is egy szakma, s vannak jók, és kevésbé jók a piacon.
Hozzászólások