2000. december 3-tól megváltoztak az építési lehetőségek a balatoni üdülőkörzetben. A korábbi jogszabályok tiltották a part menti települések beépítésre szánt területeinek (belterületeinek) növelését és a már kijelölt beépítésre szánt területeken építési engedély csak teljes közművesítés esetén volt adható. A Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzatáról a 2000. évi CXII. törvény rendelkezik, ennek főbb pontjairól szólunk az alábbiakban.
Az új Balaton-törvény a balatoni táj és települések környezetminőségének javítását, az üdülés, a turizmus minőségi feltételeinek megőrzését tartja szem előtt, ezért a beépítésre szánt terület növelését, az építés feltételeit a táji terhelhetőség, a vízminőség védelme, az ökológiai és esztétikai adottságok figyelembevételével tartalmazza.
Általános tudnivalók
A törvény szabályozása többszintű. Az általános érvényű, a teljes üdülőkörzetre vonatkozó szabályok mellett vannak a partközelinek minősített településekre szóló előírások, és vannak a különböző övezeti szabályok. A többszintű szabályozás lényege, hogy egy területre több általános és övezeti szabályozási előírás is vonatkozhat, ezért mindig a szigorúbb előírást kell alkalmazni. A törvény gyakorlatban való érvényesülését nagymértékben nehezíti, hogy a területrendezési terv 1:100 000 méretarányban hiteles, és az övezeti szabályozás 1:50 000-es tartalmi mélységű DTA alaptérkép felhasználásával készült. Az egyes telkek a Magyar Közlönyben megjelent tervlapokon nem mindig vagy nehezen azonosíthatók be (az eredeti térképlapok 1:100 000 méretű, hiteles színes fénymásolata, illetve a CD a VÁTI Kht.-nál 1016 Budapest, Gellérthegy u. 30-32. megvásárolható). A hiteles méretarányú térkép, illetve a felnagyított CD azonban semmiképpen sem helyettesíti a településrendezési tervet, mert a település szabályozási terve az a dokumentum, amely a használat és az építés összes feltételeit pontosan rögzíti. A Balaton-törvény rögzíti tehát a fő irányvonalakat – a telkek, területek övezeti besorolását -, ezen túl azonban, hogy mi, milyen formában, milyen méretben, milyen funkciójú épülettel építhető be, azt az OTÉK övezeteinek felhasználásával készülő helyi építési szabályzat és szabályozási terv tartalmazza. A terv összetett szabályozása következtében a további belterület-növelés, illetve az új beépítésre szánt területek kijelölése csak a településterveken keresztül valósítható meg. Ezt azért hangsúlyozzuk, mert a magánosítás, a kárpótlás, a részarány-tulajdon stb. során a települések külterülete gyakorlatilag magánkézbe került, és a vízparthoz közel az országos átlagnál jóval kisebb 1-3000 m2-es parcellákra osztódott fel. Tulajdonosok tízezrei reménykednek – reménykedtek, hogy a külterületi, mezőgazdasági földjük hamarosan nagy értékű építési telek lesz. Az üdülőkörzetben egy újabb hatalmas mértékű beépítés jelentős értékcsökkenést, természetpusztítást okozna, ezért a törvény csak kismértékű, szerves településfejlesztésre ad lehetőséget. Kifejezett cél a parti települések nagymértékű növekedésének fékezése, a táji, természeti, üdülési adottságok védelme. Mindezt azért emeltük ki, mert a fentiekből következően a törvényi szabályozás elsősorban a külterületi területeken erős, a meglévő belterületekre (beépítésre szánt területekre) viszont csak néhány általános tartalmú előírást tartalmaz.
Belterületi szabályok
Nézzük a belterületre vonatkozó rendelkezéseket. A törvény a meglévő és az általa belterületté (beépítésre szánt területté) minősíthető területeket egységesen települési területként ábrázolta. A települési területekre az övezeti szabályozás a meglévő értékek, adottságok, beépítés figyelembevételét, valamint a gazdasági és iparterületek esetén kiemelten a környezet és a táj értékeinek védelmét írta elő. Konkrét előírás a telephelyek területének 30 százalékos, illetve 40 százalékos fásítási (növényzettel fedett) kötelezettsége, továbbá hogy a meglévő zöldterület más területfelhasználási egységbe nem minősíthető át, azaz a közparkok, véderdők nem építhetők be. A legtöbb ellenvéleményt a fejlesztési, építési lehetőségek szennyvíztisztítással való összekapcsolása váltotta ki. Ez bizonyos fokig érthető, hiszen a tulajdonosok és a beruházók a minél gyorsabb megvalósításban érdekeltek, és sajnos mindenütt akadnak gátlástalan telekspekulánsok, akiknek érdekeit szintén sérti ez a szabályozás. A törvény a partközeli települések területén lényegében átvette a korábbi szabályozást, miszerint új épület építésére építési engedély és a meglévő épület rendeltetésének megváltoztatására engedély nem adható ki, amennyiben a rendeltetésváltozás többlet szennyvízkibocsátással jár. Így a törvény mellékletében felsorolt 52 partközeli településen csak a szennyvízcsatorna-hálózat kiépülését és a szennyvíz megfelelő tisztítását követően lehet építeni, az üdülőkörzet többi településén – további 102 település – ez a feltétel 2005. december 31-e után lép életbe. Az EU-csatlakozási tárgyalásokon elfogadott környezetvédelmi fejezet ismeretében ez a szabályozás – bármennyire is sért bizonyos gazdasági érdekeket – időszerű és európai, és a balatoni üdülőkörzet jövője függ betartásától.
Az egyszerű telektulajdonos nehezen igazodik el a rendeletek, előírások rengetegében. Említettük, hogy a Balaton-törvény csak egyike azon jogi előírásoknak, amelyet figyelembe kell venni. Az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) a beépítésre szánt területeken négyféle lakó-, kettő vegyes, kettő üdülő, illetve hétvégi házas, kétféle gazdasági, valamint egy különleges építési övezetet jelöl, azaz a beépítésre szánt területet 11-féle, egymástól jelentősen eltérő beépítettségi övezetre osztja. Az építtető a telek beépíthetőségét, annak lehetséges módját kizárólag a helyi településrendezési tervből ismerheti meg
Az már külön fejezet az építtető életében, hogy amennyiben a települési szabályozás lehetőséget ad az építésre, az építési engedélyezési műszaki tervdokumentációt elkészíttesse, és a különféle szakvéleményeket, engedélyeket beszerezze.
Külterületi szabályok
A külterületre a Balaton-törvény előírásai részletesebbek és szigorúbbak. A törvény kimondja, hogy a meglévő erdőterületek beépítésre szánt területté való átminősítése tilos. Ez nem zárja ki teljes mértékig az építést, hiszen az övezeti szabályozás szerint 10 ha-nál nagyobb erdőterületen 0,3 százalékos beépítettséggel lehet építeni, azonban a védett erdőterületeken az építés kizárólag természetvédelmi, erdő- és vadgazdálkodási, illetve közjóléti célból történhet.
Sajátos a mezőgazdasági területek szabályozása is. Eltérőek az építési lehetőségek a törvényben árutermelő mezőgazdasági területnek szabályozott területen, a művelési ágtól függően. Szántóföldi művelés esetén 20 ha-nál nagyobb telken lehet a rendeltetésszerű használatot szolgáló, lakófunkciót is tartalmazó épületet építeni 0,1százalékos beépítettséggel. A védett természeti területeken azonban a szántóterületek (például: Balaton-felvidéki Nemzeti Park területén) nem beépíthetők! A gyep művelési ágú területeken 5 ha-nál, művelt gyümölcsültetvény esetén 3 ha-nál, szőlőművelés esetén 2 ha-nál nagyobb telken lehet a rendeltetésszerű használathoz szükséges épületet építeni, maximum 0,5, illetve 1 százalékos beépítettséggel. A nevezett beépíthető telekméretek mind jóval kisebbek annál, mint amelyeken gazdaságos termelést lehetne folytatni (szőlő esetén ma 10-20 ha között van a gazdaságosság alsó határa!). Az utolsó pillanatban került be a törvénybe a tulajdonok szétaprózódottsága miatt, hogy az egy borvidéken 5 ha-nál nagyobb szőlővel rendelkező tulajdonos a szőlőműveléssel, feldolgozással, borturizmussal összefüggő építési szándékát megvalósíthatja az egyik telkén akkor is, ha az a telek a 2 ha-t nem éri el.
Kertgazdasági területek (zártkertek) Alapvetően más az építési lehetőség a kertgazdasági területeken – a korábbi évtizedekben zártkerti területnek nevezett – régi szőlőhegyeken, amelyek az 1960-as évek végétől fokozatosan kerültek vissza személyi tulajdonba. Nagy részük hétvégi házas területté alakult, ahonnan sajátos módon kiszorult az árutermelő szőlőművelés. Az Alkotmánybíróság véleményével megerősített magyar joggyakorlatnak megfelelően a Balaton-törvény e kertgazdasági területeken a kialakult korábbi építési lehetőségeket – a keletkezett építési jogot – figyelembe véve a következőket tartalmazza. A beépíthető telek legkisebb nagysága 2000 m2, de ahol érvényes helyi terv kisebb mértékre szabályozott, ott ez az érték1500 m2. A védett természeti területekbe tartozó kertgazdasági területeken 2700 m2-nél kisebb terület (telek) nem építhető be. Építeni itt is csak művelt telekre (szőlőkataszter I. osztályú területeken csak meglévő szőlő esetén) lehet építeni, legfeljebb 3 százalékos beépítettséggel.
Hozzászólások