Hogyan éljünk elővásárlási jogunkkal -

Hogyan éljünk elővásárlási jogunkkal -

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

A Polgári Törvénykönyv 145.§ (2) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. Ez azt jelenti, ha valamelyik tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát harmadik személynek el akarja adni, a kapott vételi ajánlatot köteles közölni minden tulajdonostársával.

 

 

Az eladó tulajdonostárs a kívülről jövő vételi ajánlatot minden egyes tulajdonostársával köteles közölni, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna. Így például a tulajdonostársat nem terheli közlési kötelezettség azzal a tulajdonostárssal szemben, aki ismeretlen helyen tartózkodik. A közlési kötelezettséget rendkívül nehezítő körülmény a tulajdonostársak viszonylag nagy száma. A bírói gyakorlat szerint a 100, vagy ezt meghaladó számú tulajdonostárs esetében állhat ez fenn.

 

Természetesen azokkal a tulajdonostársakkal, akikkel szemben a közlés nehézségekbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell, mégha nagy is a tulajdonostársak száma.

Nyilatkozat a lemondásról
A 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 75.§-a szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy az ingatlan-nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyezését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik; csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni. E nyilatkozatnak az adásvételi szerződés mellékletét kell képeznie, és amennyiben ez nem áll rendelkezésre, a tulajdonjog bejegyzésének az akadályát képezi. Ha a jogosult nem nyilatkozott, akkor a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését az átvételt igazoló irattal együtt (tértivevény, átvételi elismervény) kell igazolni. Ha az eladó előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, számára az ajánlat közlésének a kötelezettsége azokkal szemben is fennáll, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége.
Ha a résztulajdonos az illetőséget tartási szerződéssel vagy ajándékozási szerződéssel ruházza át, tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg.

Vételi ajánlat - írásban
A vételi ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal. A bírói gyakorlat szerint a vételi ajánlatot a vevő nevének megjelölésével együtt kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, ugyanis adott esetben az elővásárlási jog jogosultja éppen a vevő személye miatt jut arra az elhatározásra, hogy a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz. Tehát a tulajdoni hányadát eladni szándékozó tulajdonostárs a megkötendő adásvételi szerződést teljes terjedelmében köteles megküldeni az elővásárlásra jogosult tulajdonostársaknak. Amennyiben a szerződés bármely pontja még az adásvételi szerződés megkötése előtt módosul, az eladó tulajdonostársnak ezen új vételi ajánlatot ismételten közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal. Tekintettel arra, hogy a Ptk. 365.§ (3) bekezdése értelmében ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásbafoglalása szükséges, ebből következik, hogy az elővásárlásra jogosulttal az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot mindig írásban kell közölni.

A valós ár számít
Előfordul, hogy a szerződő felek az írásbeli szerződésben - rendszerint az alacsonyabb vagyonátruházási illeték kiszabása végett - a tényleges vételárnál alacsonyabb összeget tüntetnek fel. Ilyenkor merül fel az a kérdés, hogy az elővásárlásra jogosult milyen feltételek mellett gyakorolhatja jogát. A Legfelsőbb Bíróság ezzel kapcsolatosan arra az álláspontra helyezkedett, hogy elsősorban azt kell vizsgálni, hogy az eladó és a tulajdonostársak körén kívül álló harmadik személytől eredő vételi ajánlatnak mi volt a valóságtartalma. Vagyis, ha a vételi ajánlatban megjelölt vételár magasabb az írásbeli szerződésben feltüntetett vételárnál, és a felek szerződési akarata arra irányul, hogy az ingatlan elidegenítése e magasabb vételáron történjék, az elővásárlási jog gyakorlásánál is ezt az értéket kell figyelembe venni.
Nyilván e fentiekkel ellentétes gyakorlat is előfordulhat, vagyis az elővásárlási jog kijátszása végett kívülálló harmadik személy és az eladó magasabb vételárat rögzít az írásbeli szerződésben, mint ami a ténylegesen kialkudott vételár azért, hogy az elővásárlásra jogosult ne élhessen e törvényben biztosított jogával. Ebben az esetben mivel az eladó és a kívülálló harmadik személy megállapodása jogszabály megkerülésére irányul, illetőleg a rögzített vételár színlelt, természetesen az elővásárlásra jogosult a szerződés érvénytelenségét állítva a ténylegesen kialkudott, alacsonyabb összegű vételárért az értékesítésre felkínált tulajdoni hányadot megszerezheti.

Kellő idő gondolkodásra
Az elővásárlásra jogosultnak a nyilatkozata megtételére mindenkor olyan időt kell szabni, amely alatt az ügy összes körülményeire tekintettel, főként a szerződéses feltételek teljesítésének megfontolása mellett a válaszadás általában elvárható. Ingatlan adásvétele esetében a bírói gyakorlat szerint ez minimálisan legalább 8 nap. Ha ennél rövidebb határidőt jelöl meg az eladó, a tulajdonostárs elővásárlási jogának gyakorlása végett kérheti a határidő-hosszabbítást akként, hogy egyidejűleg írásban jelzi esetleges vételi szándékát és elővásárlási jogának gyakorlását. Ha a tulajdonostárs az őt megillető elővásárlási jog gyakorlására való felhívásra határidőben nem nyilatkozik, akként kell tekinteni, hogy ezzel élni nem kíván. Így az eladó és a harmadik személy az adásvételi szerződést hatályosan megkötötte.

Az elővásárlási jog megsértése
Az ítélkezési gyakorlat szerint az elővásáráslási jog sérelmével megkötött adásvételi szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan. A jogosult a hatálytalanság megállapítását kérheti a bíróságtól, ha a szándéka valóban a vételre irányul. Ekkor kereseti kérelmével együtt a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is köteles tenni. A bíróság e nyilatkozatnak a komolyságát, valamint a teljesítő készségnek és képességnek a valóságos voltát ellenőrzi. Az elfogadó nyilatkozat folytán az elővásárlásra jogosult és tulajdonostársa között az adásvételi szerződés létrejön. E perekre már akkor szokott sor kerülni sajnálatos módon, amikor a kívülálló személy és az eladó tulajdonostárs az adásvételi szerződést megkötötte, sőt szerződésüket az ingatlan-nyilvántartáshoz benyújtották bejegyzés végett, illetőleg a birtokba bocsátás is megtörtént, mivel az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs az esetek túlnyomó többségében utólag értesül arról, hogy e jogát megsértve az eladó adásvételi szerződést kötött harmadik személlyel. A bíróság a keresetnek helytadó ítélet esetén létrehozza az adásvételi szerződést a jogosult és az eladó között, rendelkezik ennek ingatlan-nyilvántartási átvezetéséről, és kérelem esetén a birtokba bocsátásról, valamint a jogosultat kötelezi a vételár megfizetésére. A keresetindítás jogával a jogosult - mivel kötelmi jellegű igény - 5 éven belül élhet, mivel az ennek megsértéséből eredő követelés elévülhet.

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Magyar Zene Háza – Európa legjobb középülete

Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. A 26 éves International Property Awards nemzetközi verseny neves szakmai díját nyolcvan nemzetközi szakemberből álló zsűri ítélte oda tíz különböző kategóriában a Londonban megrendezett ceremónián. A testület minden esetben vizsgálja a projekttervezést, a minőséget, az innovációt, az egyediséget és a fenntarthatóság iránti elkötelezettséget. A Magyar Zene Háza épülete a nemzeti szinten befutó győztes projektek között bizonyult Európa legjobb középületének. A kontinens legkiválóbbjaként pedig a világ 10 régiójának kategóriagyőzteseivel együtt jelölték a “World’s Best” díjra is, amelyről december 2-án dönt a zsűri. A Liget Budapest Projekt újabb nemzetközileg is egyedülálló fejlesztése került a világ legjobbjai közé. „Az új zenei ismeretterjesztő központ, amely egyben Budapest egyik ikonikus épülete is lesz, 2021 végén nyitja meg kapuit a látogatók előtt. A világhírű japán sztárépítész, Sou Fujimoto által tervezett különleges épület, amely az egykori Hungexpo irodaházak helyén jön létre. Az épület háromnegyed éven belül szerkezetkész lesz” – hangsúlyozta Sághi Attila, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese. A Magyar Zene Háza a gazdag magyar zenei hagyományt viszi közelebb minden hazai és külföldi látogatójához a 21. századi technikán alapuló interaktív kiállításokkal, zenepedagógiai műhelyekkel, zenei és a zenéhez kötődő eseményekkel és az egykori zenepavilonok hangulatát idéző szabadtéri koncertekkel. Az épület a Városligeti-tó mellett, a Vajdahunyad vára és a Műjégpálya épülete közelében kap helyet, a hajdan volt, évekig használaton kívüli lerobbant Hungexpo irodaházak helyén. Az eddig a látogatók elől elzárt, 10.000 négyzetméter nagyságú területen épül fel a mintegy 3.000 négyzetméter alapterületű új intézmény, így többezer négyzetméternyi, megújított zöldfelületet kapnak vissza a parkhasználók. A világhírű építész környezetbarát épülete kifejezetten törekszik arra, hogy a külső és belső tér között teremtett folytonossággal, harmonikus átmenetet alakítson ki a természetes és a mesterséges környezet között, és hogy egyben maximálisan szolgálja a ház egyedi funkciójából fakadó igényeket. Sou Fujimoto, a Magyar Zene Háza tervezője hangsúlyozta: „A Liget Budapest Projekt kivételes fejlesztés, és példaként szolgálhat a jövő városfejlesztői számára, hiszen a zöld és az épített környezet kivételes összhangját valósítja meg.” Mint mondta, nagyon izgalmas feladat volt megtervezni az épületet, mivel itt nem csak egy épületet hozunk létre, hanem aktiváljuk a park élményt is a házban. Stuart Shield, az International Property Awards elnöke kiemelte: „A Liget Budapest Projekt Európa legjelentősebb kulturális beruházása, amelynek során a nemzetközi mezőnyben is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósul meg. Nagy örömünkre szolgál, hogy a Néprajzi Múzeum tavalyi sikere után a projekt az idén ismét eredményesen szerepel az International Property Awards széleskörű nemzetközi megmérettetésen.” A rangos elismerés nem az első nemzetközi siker, amely a Városliget megújítása kapcsán született. A nemzetközi figyelem tavaly is Európa legnagyobb kulturális beruházására irányult, mert az új Néprajzi Múzeum nemcsak Európa legjobbja, hanem a világ legjobb középülete lett az International Property Awards-on, sőt a World’s Best Architecture különdíjat is elnyerte. 2017-ben Cannes-ban, a MIPIM ingatlanszakmai kiállításon és vásáron a Liget Budapest Projekt a legnagyobb és legátfogóbb fejlesztéseket bemutató Best Futura Mega Project kategóriában Európa legjobb városfejlesztési nagyprojektjeként bizonyult a legjobbnak. A Liget Budapest Projekt tervezése során az első pillanattól kezdve az volt a cél, hogy egy nemzetközileg is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósuljon meg, egy vonzóbb városi parkot vehessenek majd birtokba az idelátogatók, amellyel Budapest jelentősen megerősíti pozícióit az európai kulturális térképen. Nemzeti közgyűjteményeink számára a Liget Budapest Projekt száz év óta nem látott intézményfejlesztési lehetőséget biztosít. www.ligetbudapest.hu  

Megújul a Lánchíd és környéke

A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. Az elfogadott javaslat szerint a Lánchidat 12 milliárd 146 millió forintból, a Széchenyi István tér alatti aluljárót 5 milliárd 220 millióból, a budai váralagutat 6 milliárd forintból újítják fel. A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Hidak és Szerkezetek Tanszékének vizsgálata szerint a járda szélesítése a láncok jelentős statikai megerősítését és ezzel együtt jelentős többletköltséget indukált volna, ezért a járdák felújítása a jelenlegivel azonos módon, 2,2 méter szélességben valósul meg, az e célra megállapított egymilliárd forint többletköltséget pedig a kormány visszaadta a hídhoz kapcsolódó, környező közterületek rekonstrukciójára és fejlesztésére a Duna mindkét partján. Ennek keretében a Pest – Buda vonalban tervezett gyalogosfolyosót is kialakítják. A Lánchídon a felújítást követően nem lehet kerékpárral közlekedni, de a felújított Alagútban mindkét irányban külön biciklisáv készül, így a hangzavar nem akadályozza egymás közlekedését. A jellegzetes mozaikburkolatot visszabontják, az alapot megerősítik és új mozaikot építenek, a szellőzést ventilátorok segítik. Mivel a Lánchíd és az Alagút is UNESCO Világörökség oltalma alatt áll, a látványon nem változtathatnak: visszaépítik a világháború utáni helyreállításkor elhagyott láncdobokat, eredeti helyére kerül Sina báró és gróf Széchenyi István címerpajzsa is. A közvilágítást ledesre cserélik, az eredetileg háromágú kandelábereket újragyártják, hogy a világháború előtti pompájukban ragyogjanak. A teljes, több elemből álló rekonstrukciót 2022. május 31-ig be kívánják befejezni.  

Nemzeti Hauszmann Program

Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Ennek érdekében először rendbe teszik a várbeli utakat, sétányokat, várfalakat, parkokat és kerteket. Az Orbán-kormány több határozatában határozta meg Nemzeti Hauszmann Terv név alatt a budai Várnegyed megújításáért indított tízéves, átfogó rekonstrukciós programot. A Nemzeti Hauszmann Terv keretében újjáépült a budai várpalota több része is: a Lovarda, a Csikós udvar, a Főőrségi épület, a Stöckl-lépcső és a Szent István-termet is restaurálják. A következő hároméves fejlesztési ciklusban megindul a Várnegyed 1945 után lerombolt épületeinek újratervezése és a Budavári Palota teljes építészeti "átvilágítása". Megvalósul a Palota út és a Csikós-, Hunyadi udvar közötti terület akadálymentesítése, továbbá északi irányban egy új, több száz férőhelyes mélygarázs is épül. A Szent István-terem 2021. augusztus 20-án nyílik meg a közönség előtt, a Főőrségi épületet és a korábban teljesen lerombolt Lovardát idén nyáron át is adják. A vár látogatói a Hunyadi-udvarról is megközelíthető főőrségi épület szolgáltatásait élvezhetik először, hiszen a Lovarda körül egy ideig még zajlanak az akadálymentesítési munkák. A Dísz tér déli fele a kormány döntése értelmében újra régi fényében tündökölhet, a tér helyreállítása után pedig a Szent György tér krisztinavárosi oldalán lévő rommező is eltűnhet, az egykori királyi külügyminiszté¬rium épülete pedig korhű külsővel, de modern belsővel, irodaházként születik újjá. {igallery id=4799|cid=1043|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}