Kötelező jótállás a lakás építésekor

Kötelező jótállás a lakás építésekor

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

A jótállás az átlagosnál szigorúbb szankcióval biztosítja a szerződésszerű teljesítést. A törvényes szavatosságnál szigorúbb felelősség a kimentési lehetőség egészen szűk körre szorításában nyilvánul meg. Aki ugyanis a szerződés hibátlan teljesítéséért jótállásra köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szól.

 

 

A jótállás lényege

A Polgári Törvénykönyv 248. § (1) bekezdése a jótállás lényegét rögzíti, mely szerint, aki a szerződés hibátlan teljesítéséért szerződés vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. E szabályozás értelmében a jótállást érvényesítő jogosult csak a hiba meglétét köteles igazolni, és a jótállási kötelezettet terheli annak bizonyítása, hogy a hiba oka a teljesítést követően keletkezett. Így a bizonyítatlanságból eredő jogkövetkezmény jótállás esetén a kötelezettet terheli.
Ezzel szemben a kellékszavatosság esetén a szavatossági igényt érvényesítő jogosultnak kell a hiba fennállását bizonyítania, valamint azt, hogy az a dologban már a teljesítés időpontjában megvolt.
Ez azt jelenti, hogy a peres eljárás során, ha a felperes jótállásra alapítja az igényét, csak a hiba fennállását kell bizonyítania, minden egyéb körülmény igazolása az alperest terheli.

A részletszabályok

A rendelet hatálya az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a rendelet mellékletében meghatározott épületszerkezeteire, berendezéseire, valamint e lakóépületeknek szintén a rendelet mellékletében meghatározott lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire vonatkozik. A jogszabály a lakás fogalmának meghatározása esetén visszautal az országos településrendezési és építési követelményekről szóló jogszabályra, amely szerint a lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását; a főzést, mosogatást és az étkezést; a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot; az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását, a tervezési program szerint.

A lakáson kívül a kötelező jótállás kiterjed a tetőteraszra, pincére és padlástérre, lépcsőházra, folyosóra, mosókonyhára, hulladéktároló helyiségre, és a gépkocsitároló-helyiségekre (terem, teremgarázs), továbbá a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiségekre is.

A rendeletben meghatározott jótállási kötelezettség kiterjed az épületszerkezetekre, így a lakóépület alapjaira, falaira, födémszerkezeteire, burkolataira (ideértve a festést, mázolást és tapétázást), a lakóépület kéményeire, a szigetelésre, külső vakolatra, továbbá minden épületgépészeti berendezésre, a lakóépületek vonatkozásában a lakásokat kiszolgáló helyiségekre, illetőleg azok részeire, nyílászáró szerkezetekre, a lakóépület tetőzetére, az ereszcsatornákra, és esővízlefolyó vezetékekre.
Jótállás alá tartoznak ezen felül a lakás- és épületberendezések, mint például a főzőkészülékek (tűzhely, főzőlap), fűtőberendezések (konvektor, elektromos hőtároló kályha), melegvízellátó berendezések, az épületgépészeti berendezések (mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, wc-tartály stb.), szellőztetőberendezések (páraelszívó), beépített bútorok, redőny, napvédő függöny, központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezések a hozzá tartozó szerelvényekkel, víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, klímaberendezés, valamint az elektromos vezetékek és érintésvédelmi rendszerük.
A jótállás viszont kizárólag az újonnan épített lakásokra vonatkozik. A lakásfelújításra és tatarozásra e fenti jogszabály hatálya már nem terjed ki.

A vállalkozó felelőssége

A kormányrendelet értelmében a jótállási kötelezettség az építési szerződéssel építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt terheli. Ezáltal lehetővé válik, hogy a jótállás jogosultja kifogásával ahhoz forduljon, aki ténylegesen képes a hibát kijavítani. Építési szerződés hiányában pedig az építési, szerelési munka tényleges elvégzőjét, vagyis a vállalkozót terheli a jótállási felelősség.
A gyakorlatban azonban számos alkalommal előfordul, hogy a lakás építtetője vállalkozási szerződést köt a vállalkozóval a lakóépület felépítésére, majd az építtető értékesíti a vállalkozó által felépített ingatlanokat.
A lakás tulajdonosa jótállási jogokat az építési vállalkozóval szemben érvényesíthet, figyelemmel a rendelet 3. § (2) bekezdésére, míg a lakásokat értékesítő építtetővel szemben a szavatossági igényét terjesztheti elő.

A jótállás időtartama

A jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év. Kérdésként fölmerülhet, hogy ha a megrendelő, az építtető a különféle szakipari munkákat más-más vállalkozóval végezteti el, a jótállási határidőt melyik időponttól kell számítani. Ekkor a kezdőidőpontnak az számít, hogy a vállalkozó az általa végzett munkát mikor adta át a megrendelőnek, vagy mi volt az épület teljes befejezésének az időpontja. A kormányrendelet tartalmából levezetve rögzíthető, hogy a 3 éves jótállás kezdő időpontja az a nap, amikor a vállalkozó az általa elvégzett munkát konkrétan a megrendelő részére átadja.

A jótállási jogok

A jótállás keretében, ha a vállalkozó hibásan teljesít, kijavítást, kicserélést, a munka ismételt elvégzését vagy árleszállítást lehet érvényesíteni. Amennyiben a hiba nem javítható, a kijavítást, kicserélést a kivitelező nem vállalta, vagy ezen kötelezettségének nem tud eleget tenni, a jogosult el is állhat a szerződéstől.

Az igényérvényesítés módja

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás szintén jótállási jeggyel érvényesíthető. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként, így társasházi lakások esetében albetétenként külön-külön köteles kiállítani, és az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni. A jótállási jegy tartalmát a rendelet meghatározza, így abban szerepelnie kell az érintett lakásnak, egyéb helyiségeknek, épületrészeknek, berendezéseknek, szerkezeteknek; a jótállás alapján a jogosultat megillető jogoknak, az igényérvényesítés határidejének és feltételének; a jótállási jegyen fel kell tüntetni a vállalkozó és az általa javításra kijelölt szervezet nevét és címét, az átadás-átvételi eljárás befejezésének az időpontját, vagyis a jótállás kezdő időpontját.

Ha a jótállási jegyet a jótállásra kötelezett szabálytalanul állítja ki, vagy nem adja át a jogosult részére, ez a jótállási igényérvényesítést nem akadályozza, és a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét nem érinti. Ugyanakkor a rendelet a jótállásra kötelezett vonatkozásában további követelményeket is rögzít. Így például azt, hogy a vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni, és a jogosult igényéről nyilatkozni. Továbbá a jogszabály kötelezővé teszi a vállalkozó részére, hogy a jótállási igényérvényesítésből eredő feladatát úgy végezze el, hogy a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.
Ha a vállalkozó a fenti kötelezettségeinek nem tesz eleget, sajnos a jogosult számára nem marad más lehetőség, minthogy bíróság előtt, peres úton érvényesítse a követelését. Természetesen az eljárás során kizárólag csak a hiba meglétét kell bizonyítania, ezáltal a helyzete a bizonyítási eljárás során sokkal kedvezőbb, mint az alperesé. Sajnos a jótállási igény érvényesítésének napjainkra mind gyakoribb akadálya, hogy időközben a jótállásra kötelezett vállalkozó felszámolás alá került, és így a jótállásból eredő kötelezettségét már nem képes teljesíteni.

 


Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Magyar Zene Háza – Európa legjobb középülete

Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. A 26 éves International Property Awards nemzetközi verseny neves szakmai díját nyolcvan nemzetközi szakemberből álló zsűri ítélte oda tíz különböző kategóriában a Londonban megrendezett ceremónián. A testület minden esetben vizsgálja a projekttervezést, a minőséget, az innovációt, az egyediséget és a fenntarthatóság iránti elkötelezettséget. A Magyar Zene Háza épülete a nemzeti szinten befutó győztes projektek között bizonyult Európa legjobb középületének. A kontinens legkiválóbbjaként pedig a világ 10 régiójának kategóriagyőzteseivel együtt jelölték a “World’s Best” díjra is, amelyről december 2-án dönt a zsűri. A Liget Budapest Projekt újabb nemzetközileg is egyedülálló fejlesztése került a világ legjobbjai közé. „Az új zenei ismeretterjesztő központ, amely egyben Budapest egyik ikonikus épülete is lesz, 2021 végén nyitja meg kapuit a látogatók előtt. A világhírű japán sztárépítész, Sou Fujimoto által tervezett különleges épület, amely az egykori Hungexpo irodaházak helyén jön létre. Az épület háromnegyed éven belül szerkezetkész lesz” – hangsúlyozta Sághi Attila, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese. A Magyar Zene Háza a gazdag magyar zenei hagyományt viszi közelebb minden hazai és külföldi látogatójához a 21. századi technikán alapuló interaktív kiállításokkal, zenepedagógiai műhelyekkel, zenei és a zenéhez kötődő eseményekkel és az egykori zenepavilonok hangulatát idéző szabadtéri koncertekkel. Az épület a Városligeti-tó mellett, a Vajdahunyad vára és a Műjégpálya épülete közelében kap helyet, a hajdan volt, évekig használaton kívüli lerobbant Hungexpo irodaházak helyén. Az eddig a látogatók elől elzárt, 10.000 négyzetméter nagyságú területen épül fel a mintegy 3.000 négyzetméter alapterületű új intézmény, így többezer négyzetméternyi, megújított zöldfelületet kapnak vissza a parkhasználók. A világhírű építész környezetbarát épülete kifejezetten törekszik arra, hogy a külső és belső tér között teremtett folytonossággal, harmonikus átmenetet alakítson ki a természetes és a mesterséges környezet között, és hogy egyben maximálisan szolgálja a ház egyedi funkciójából fakadó igényeket. Sou Fujimoto, a Magyar Zene Háza tervezője hangsúlyozta: „A Liget Budapest Projekt kivételes fejlesztés, és példaként szolgálhat a jövő városfejlesztői számára, hiszen a zöld és az épített környezet kivételes összhangját valósítja meg.” Mint mondta, nagyon izgalmas feladat volt megtervezni az épületet, mivel itt nem csak egy épületet hozunk létre, hanem aktiváljuk a park élményt is a házban. Stuart Shield, az International Property Awards elnöke kiemelte: „A Liget Budapest Projekt Európa legjelentősebb kulturális beruházása, amelynek során a nemzetközi mezőnyben is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósul meg. Nagy örömünkre szolgál, hogy a Néprajzi Múzeum tavalyi sikere után a projekt az idén ismét eredményesen szerepel az International Property Awards széleskörű nemzetközi megmérettetésen.” A rangos elismerés nem az első nemzetközi siker, amely a Városliget megújítása kapcsán született. A nemzetközi figyelem tavaly is Európa legnagyobb kulturális beruházására irányult, mert az új Néprajzi Múzeum nemcsak Európa legjobbja, hanem a világ legjobb középülete lett az International Property Awards-on, sőt a World’s Best Architecture különdíjat is elnyerte. 2017-ben Cannes-ban, a MIPIM ingatlanszakmai kiállításon és vásáron a Liget Budapest Projekt a legnagyobb és legátfogóbb fejlesztéseket bemutató Best Futura Mega Project kategóriában Európa legjobb városfejlesztési nagyprojektjeként bizonyult a legjobbnak. A Liget Budapest Projekt tervezése során az első pillanattól kezdve az volt a cél, hogy egy nemzetközileg is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósuljon meg, egy vonzóbb városi parkot vehessenek majd birtokba az idelátogatók, amellyel Budapest jelentősen megerősíti pozícióit az európai kulturális térképen. Nemzeti közgyűjteményeink számára a Liget Budapest Projekt száz év óta nem látott intézményfejlesztési lehetőséget biztosít. www.ligetbudapest.hu  

Megújul a Lánchíd és környéke

A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. Az elfogadott javaslat szerint a Lánchidat 12 milliárd 146 millió forintból, a Széchenyi István tér alatti aluljárót 5 milliárd 220 millióból, a budai váralagutat 6 milliárd forintból újítják fel. A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Hidak és Szerkezetek Tanszékének vizsgálata szerint a járda szélesítése a láncok jelentős statikai megerősítését és ezzel együtt jelentős többletköltséget indukált volna, ezért a járdák felújítása a jelenlegivel azonos módon, 2,2 méter szélességben valósul meg, az e célra megállapított egymilliárd forint többletköltséget pedig a kormány visszaadta a hídhoz kapcsolódó, környező közterületek rekonstrukciójára és fejlesztésére a Duna mindkét partján. Ennek keretében a Pest – Buda vonalban tervezett gyalogosfolyosót is kialakítják. A Lánchídon a felújítást követően nem lehet kerékpárral közlekedni, de a felújított Alagútban mindkét irányban külön biciklisáv készül, így a hangzavar nem akadályozza egymás közlekedését. A jellegzetes mozaikburkolatot visszabontják, az alapot megerősítik és új mozaikot építenek, a szellőzést ventilátorok segítik. Mivel a Lánchíd és az Alagút is UNESCO Világörökség oltalma alatt áll, a látványon nem változtathatnak: visszaépítik a világháború utáni helyreállításkor elhagyott láncdobokat, eredeti helyére kerül Sina báró és gróf Széchenyi István címerpajzsa is. A közvilágítást ledesre cserélik, az eredetileg háromágú kandelábereket újragyártják, hogy a világháború előtti pompájukban ragyogjanak. A teljes, több elemből álló rekonstrukciót 2022. május 31-ig be kívánják befejezni.  

Nemzeti Hauszmann Program

Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Ennek érdekében először rendbe teszik a várbeli utakat, sétányokat, várfalakat, parkokat és kerteket. Az Orbán-kormány több határozatában határozta meg Nemzeti Hauszmann Terv név alatt a budai Várnegyed megújításáért indított tízéves, átfogó rekonstrukciós programot. A Nemzeti Hauszmann Terv keretében újjáépült a budai várpalota több része is: a Lovarda, a Csikós udvar, a Főőrségi épület, a Stöckl-lépcső és a Szent István-termet is restaurálják. A következő hároméves fejlesztési ciklusban megindul a Várnegyed 1945 után lerombolt épületeinek újratervezése és a Budavári Palota teljes építészeti "átvilágítása". Megvalósul a Palota út és a Csikós-, Hunyadi udvar közötti terület akadálymentesítése, továbbá északi irányban egy új, több száz férőhelyes mélygarázs is épül. A Szent István-terem 2021. augusztus 20-án nyílik meg a közönség előtt, a Főőrségi épületet és a korábban teljesen lerombolt Lovardát idén nyáron át is adják. A vár látogatói a Hunyadi-udvarról is megközelíthető főőrségi épület szolgáltatásait élvezhetik először, hiszen a Lovarda körül egy ideig még zajlanak az akadálymentesítési munkák. A Dísz tér déli fele a kormány döntése értelmében újra régi fényében tündökölhet, a tér helyreállítása után pedig a Szent György tér krisztinavárosi oldalán lévő rommező is eltűnhet, az egykori királyi külügyminiszté¬rium épülete pedig korhű külsővel, de modern belsővel, irodaházként születik újjá. {igallery id=4799|cid=1043|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}