Garázs - aranyáron

Garázs - aranyáron

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Némi túlzással azt lehet mondani, hogy ma aranyáron mérik a garázsok négyzetméterét, bizonyos budapesti kerületekben legalábbis. Tudunk olyan esetről a XII. kerületben, ahol egy 26 négyzetméteres, harminc évvel ezelőtt épült, autó tárolására alkalmas, építészetileg és állapotában átlagos helyiségért 12 millió forintot kínáltak. Ez az ötszázezer forinthoz közelítő négyzetméterár ma a luxuslakások tarifája. Az eset nem tipikus, de érthető. Egy-egy luxusautó ára magasabb lehet, mint egy átlagos lakásé, biztosítási díja pedig őrzött tároló nélkül az egekbe szökhet.

 

 

Országosan is jellemző, hogy a garázsok értéke jobban emelkedik, mint a lakásoké. Dr. Kovács Tibor igazságügyi szakértőnek legalábbis ez a tapasztalata. - Sőt, Budapesten például, ahol bizonyos területek kivételével a lakásárak másfél éve stagnálnak vagy akár csökkentek is, a garázsárak a beépítetlen telkekével együtt folyamatosan emelkednek. A gépjárműtárolók értékének növekedése régióként eltérő ütemű ugyan, a becslések szerint mégis a lakóingatlanokénak a másfélszerese. A jelenség oka banális: a kereslet-kínálat ősi törvénye érvényesül itt, ebben az esetben azért, mert kevesebb a tároló, mint a lakás vagy az őrzendő, nagyobb értékű gépjármű.

 

Amennyit nem szégyell
Pontos statisztika a garázsárakról nincs. Kovács doktor szerint az utóbbi időben az emberek leszoktak arról, hogy a tényleges vételárnál kevesebbet írjanak az ingatlan adásvételi szerződésekbe (akár a későbbi értékesítés várható személyi jövedelemadó vonzata, újabban a lakáshitel igénybe vétele miatt), még ezen belül is van lehetőség egy kisebb trükkre. Nem kevesen élnek azzal a megoldással, hogy a lakáshoz tartozó garázs árából - papíron - elvesznek és hozzácsapják a lakáséhoz, hiszen a garázsok illetékvonzata 10 százalékkal magasabb, mint a lakóingatlané, és kedvezmény sem vehető rá igénybe. Ezzel a vételár összege nem változik, de az illeték kevesebb, és így némi pénzt lehet megtakarítani.
Szakértőnk véleménye szerint a garázsok fajlagos értéke az országban négyzetméterenként 75 ezer és 250 ezer forint között mozoghat, de ennél lényegesen több is lehet azokon az ingatlanpiaci szempontból ma is divatos, de még a motorizáció előtt beépített régiókban, ahol a környékbeli lakóingatlanokhoz annak idején eleve kevés garázs épült, nincs hely újabb gépkocsitároló építésére, az utcán parkolás nem biztonságos, de a közös használatú kertekbe nem engedik be a jobb módúak autóit.
Sajnos egy garázsért ma annyit lehet kérni, amennyit nem szégyell az eladó. Alkat és tájékozottság kérdése, hogy mennyiben szabják meg a vételárat. Szintén egy budai kerületben van olyan utca, ahol két egyforma méretű és állapotú garázs ára között kétmillió forint a különbség. Nagyon valószínű, hogy mindkettő gazdára talál a meghirdetett áron, ha elég rámenős a tulajdonos. A 3,5 millió forintos ár egy 13?16 négyzetméteres garázsért a budai hegyvidéken majdhogynem tipikus.
Befektetésnek is
Mindebből következik, hogy akár befektetési céllal is érdemes garázst vásárolni. Viszonylag kis összegről van szó, forgalomképes dologról, tehát ingatlanpiaci szempontból ideális áruról. Ráadásul nem csupán az értékét növeli az évek során, a bérleti díj is számottevő lehet. Budai kerületekben minimálisan 10-20 ezer forint a bérleti díj havonta. Sőt, mivel a mind nagyobb cirkálók egyállású garázsba már be sem férnek, s a budai zöldövezetekben eléggé ritka a dupla garázs, egyetlen autó tárolása akár ötvenezer forintba is kerülhet. Egy húszmillió forintos autócsoda tulajdonosa ezt a számlát gond nélkül kifizeti majd azért, hogy nyugodt lehessen. Ezért a pénzért már egy garzonlakást lehet bérelni, de a bérbeadó kockázata lényegesen kisebb, ha autóról van szó. A garázsból sokkal könnyebb kitenni a bérlőt, ha már nemkívánatos, és lelakni sem lehet annyira, mint egy lakást. (A gépkocsitároló kiadásából származó jövedelmet 25 százalék áfa is terheli, feltéve, ha bejelentjük a vállalkozást.)
A garázs mint befektetés különösen ajánlható azoknak, akiknek most nem tartozik ilyen helyiség a lakásukhoz, és azt tervezik, hogy idővel elköltöznek. A lakáspiacon jóval nagyobb eséllyel indulnak ugyanis, ha a lakást garázzsal együtt árulják, még akkor is, ha ez néhány házzal odébb van.
Hiányzik az áldás
A garázsok átruházása azonban hordoz némi kockázatot, ha nem vagyunk elég körültekintőek. Az engedély nélküli építkezés következményeiről írt korábbi cikkünkben már utaltunk arra, hogy a kertekben vagy akár közterületen álló garázs jellemzően az a felépítmény, amelynek létrehozása nélkülözi az építésügyi hatóság áldását. Korántsem csak a bádogbódékról van szó: budai társasházak mellé épített garázsoknál éppúgy előfordulhat. Csakis az általunk kikért tulajdoni lapnak higgyünk, melyen - jogszerű kivitelezés esetén - a felépítmény feltüntetése a használatba vételi engedély tényét is bizonyítja. Ha a tulajdoni lapon a garázs nem szerepel, s ha nem akarunk pereskedni vagy nincs ráérős ügyvéd a családban, a vétel előtt forduljunk az önkormányzathoz: van -e reális esély a fennmaradási engedély megszerzésére?
A harminc-negyven éve épült, nagy kertes társasházaknál gyakran a lakóingatlanok tulajdonjogát rendezték ugyan, a később épült garázsokét még nem. Márpedig a garázs általában nem a lakás tartozéka, hanem önálló "albetét", amit a tulajdoni lapon is látni lehet. Előfordulhat az is, hogy a magántulajdonú garázs önkormányzati telken áll, ebben az esetben az önkormányzat a telekhasználat után akár bérleti díjat is szedhet. Ez a bérleti díj a havi több ezer forintot is elérheti, nem árt tehát a garázs alatt lévő telek felől is tudakozódni. Bizonyos társasházak garázsaira a közgyűlés elővásárlási jogot ír elő a ház lakóinak, így szeretnék biztosítani, hogy olyan ember legyen a vevő, aki ott is lakik. Fontos tisztázni azt is, hogy a villany és a víz hogyan jut el a garázsba, és a számlázásnak mi a módja.
A garázsvásárlás mindaddig jó befektetés lehet, amíg a gépkocsik tárolását meg nem oldják. Némi iróniával azt mondhatjuk: ettől nem kell tartanunk. Kovács Tibor szerint a németek például meglévő, nagy bérházak alá is építettek garázst - utólag. Nálunk egyelőre elképzelhetetlen hasonló. Párizsban - Csordás Csaba közlekedési szakértő szerint - számos ház alagsorát alakították át parkolószintté. Hasonló kezdeményezés a szenespincék garázzsá alakításával nálunk is volt, de hamvába holt.
Hadd legyen per!
Egy átlagos vásárló a kiszemelt lakás minden zugát átnézi, de a hozzá tartozó garázsba legfeljebb csak bekukkant. Nagy hiba - ezt jelzik az egyre szaporodó garázsperek is. Szende Árpád igazságügyi szakértő szerint tipikusnak mondható, hogy a teremgarázsok tervezésénél megspórolják a forgalomtechnikai szakértő munkáját, aminek eredményeképpen az autó nem fér el a teremgarázsban, vagy nem tud ráfordulni a parkolóhelyre az útjában álló oszlopok, szellőzővezetékek miatt. Előfordul az is, hogy a lehajtóívet rosszul számolják ki, és összetörik a kocsi, amikor be akarunk jutni vele a terembe. Olyan eset is került már bíróság elé, amelyben az volt a per tárgya, hogy kicsire sikerült a teremgarázs, és az egyik lakónak már nem jutott hely.
A laikus persze azt hinné, hogy a garázsépítést is ugyanúgy szabályozzák, mint minden más ingatlanét, tehát engedéllyel épült teremgarázsban nem fordulhat elő ilyen probléma, a vásárló biztonságban érezheti magát.
A szabályozás lényegesen megváltozott a nyolcvanas évek végén - mondja a szakértő. Korábban pontosan meghatározták a garázsok minimális méretét, és az építkezést akkor engedélyezték, ha a gépkocsitároló legalább 5,50 m hosszú és 2,40 m széles volt. Az új előírások konkrét számokat már nem szabnak meg, csak azt kötik ki, hogy a garázs "kellő méretű legyen", körbe lehessen járni az autót, ki lehessen nyitni az ajtaját stb. Ez a szemléletváltás azonban nem jelenti azt, hogy a forgalomtechnikai szempontokat figyelmen kívül lehetne hagyni. Még ha az országos építési szabályzat, az OTÉK meglehetősen szűkszavú is a garázsokkal kapcsolatban, egy másik, a közutak tervezésével foglalkozó jogszabály pontosan előírja - elsősorban kültéri parkolással kapcsolatban, de ez a teremgarázsra is vonatkoztatható - hogy milyen szélesek legyenek a parkolók, milyen legyen a lehajtórámpák dőlésszöge stb.
A garázsperekben így aztán nem lesz parttalan a vita arról, hogy a parkolóhely túl kicsi-e vagy az autó túl nagy. A bírósági ítélettel persze nem sokra megyünk, még akkor sem, ha a döntés ránk nézve kedvező. A lehajtó dőlésszögét korrigálni lehet ugyan, de a szűkös beállóból ritkán lehet nagyobbat csinálni, legfeljebb kártérítésre számíthatunk. Sokkal egyszerűbb elkerülni a pereket, mégpedig úgy, hogy vásárláskor alaposan körülnézünk a teremgarázsban is. Egyrészt tisztázzuk a játékszabályokat: kinek hol a helye, stb. Utána pedig üljünk be az autóba, és parkoljunk le próbaképpen!

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Magyar Zene Háza – Európa legjobb középülete

Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. A 26 éves International Property Awards nemzetközi verseny neves szakmai díját nyolcvan nemzetközi szakemberből álló zsűri ítélte oda tíz különböző kategóriában a Londonban megrendezett ceremónián. A testület minden esetben vizsgálja a projekttervezést, a minőséget, az innovációt, az egyediséget és a fenntarthatóság iránti elkötelezettséget. A Magyar Zene Háza épülete a nemzeti szinten befutó győztes projektek között bizonyult Európa legjobb középületének. A kontinens legkiválóbbjaként pedig a világ 10 régiójának kategóriagyőzteseivel együtt jelölték a “World’s Best” díjra is, amelyről december 2-án dönt a zsűri. A Liget Budapest Projekt újabb nemzetközileg is egyedülálló fejlesztése került a világ legjobbjai közé. „Az új zenei ismeretterjesztő központ, amely egyben Budapest egyik ikonikus épülete is lesz, 2021 végén nyitja meg kapuit a látogatók előtt. A világhírű japán sztárépítész, Sou Fujimoto által tervezett különleges épület, amely az egykori Hungexpo irodaházak helyén jön létre. Az épület háromnegyed éven belül szerkezetkész lesz” – hangsúlyozta Sághi Attila, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese. A Magyar Zene Háza a gazdag magyar zenei hagyományt viszi közelebb minden hazai és külföldi látogatójához a 21. századi technikán alapuló interaktív kiállításokkal, zenepedagógiai műhelyekkel, zenei és a zenéhez kötődő eseményekkel és az egykori zenepavilonok hangulatát idéző szabadtéri koncertekkel. Az épület a Városligeti-tó mellett, a Vajdahunyad vára és a Műjégpálya épülete közelében kap helyet, a hajdan volt, évekig használaton kívüli lerobbant Hungexpo irodaházak helyén. Az eddig a látogatók elől elzárt, 10.000 négyzetméter nagyságú területen épül fel a mintegy 3.000 négyzetméter alapterületű új intézmény, így többezer négyzetméternyi, megújított zöldfelületet kapnak vissza a parkhasználók. A világhírű építész környezetbarát épülete kifejezetten törekszik arra, hogy a külső és belső tér között teremtett folytonossággal, harmonikus átmenetet alakítson ki a természetes és a mesterséges környezet között, és hogy egyben maximálisan szolgálja a ház egyedi funkciójából fakadó igényeket. Sou Fujimoto, a Magyar Zene Háza tervezője hangsúlyozta: „A Liget Budapest Projekt kivételes fejlesztés, és példaként szolgálhat a jövő városfejlesztői számára, hiszen a zöld és az épített környezet kivételes összhangját valósítja meg.” Mint mondta, nagyon izgalmas feladat volt megtervezni az épületet, mivel itt nem csak egy épületet hozunk létre, hanem aktiváljuk a park élményt is a házban. Stuart Shield, az International Property Awards elnöke kiemelte: „A Liget Budapest Projekt Európa legjelentősebb kulturális beruházása, amelynek során a nemzetközi mezőnyben is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósul meg. Nagy örömünkre szolgál, hogy a Néprajzi Múzeum tavalyi sikere után a projekt az idén ismét eredményesen szerepel az International Property Awards széleskörű nemzetközi megmérettetésen.” A rangos elismerés nem az első nemzetközi siker, amely a Városliget megújítása kapcsán született. A nemzetközi figyelem tavaly is Európa legnagyobb kulturális beruházására irányult, mert az új Néprajzi Múzeum nemcsak Európa legjobbja, hanem a világ legjobb középülete lett az International Property Awards-on, sőt a World’s Best Architecture különdíjat is elnyerte. 2017-ben Cannes-ban, a MIPIM ingatlanszakmai kiállításon és vásáron a Liget Budapest Projekt a legnagyobb és legátfogóbb fejlesztéseket bemutató Best Futura Mega Project kategóriában Európa legjobb városfejlesztési nagyprojektjeként bizonyult a legjobbnak. A Liget Budapest Projekt tervezése során az első pillanattól kezdve az volt a cél, hogy egy nemzetközileg is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósuljon meg, egy vonzóbb városi parkot vehessenek majd birtokba az idelátogatók, amellyel Budapest jelentősen megerősíti pozícióit az európai kulturális térképen. Nemzeti közgyűjteményeink számára a Liget Budapest Projekt száz év óta nem látott intézményfejlesztési lehetőséget biztosít. www.ligetbudapest.hu  

Megújul a Lánchíd és környéke

A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. Az elfogadott javaslat szerint a Lánchidat 12 milliárd 146 millió forintból, a Széchenyi István tér alatti aluljárót 5 milliárd 220 millióból, a budai váralagutat 6 milliárd forintból újítják fel. A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Hidak és Szerkezetek Tanszékének vizsgálata szerint a járda szélesítése a láncok jelentős statikai megerősítését és ezzel együtt jelentős többletköltséget indukált volna, ezért a járdák felújítása a jelenlegivel azonos módon, 2,2 méter szélességben valósul meg, az e célra megállapított egymilliárd forint többletköltséget pedig a kormány visszaadta a hídhoz kapcsolódó, környező közterületek rekonstrukciójára és fejlesztésére a Duna mindkét partján. Ennek keretében a Pest – Buda vonalban tervezett gyalogosfolyosót is kialakítják. A Lánchídon a felújítást követően nem lehet kerékpárral közlekedni, de a felújított Alagútban mindkét irányban külön biciklisáv készül, így a hangzavar nem akadályozza egymás közlekedését. A jellegzetes mozaikburkolatot visszabontják, az alapot megerősítik és új mozaikot építenek, a szellőzést ventilátorok segítik. Mivel a Lánchíd és az Alagút is UNESCO Világörökség oltalma alatt áll, a látványon nem változtathatnak: visszaépítik a világháború utáni helyreállításkor elhagyott láncdobokat, eredeti helyére kerül Sina báró és gróf Széchenyi István címerpajzsa is. A közvilágítást ledesre cserélik, az eredetileg háromágú kandelábereket újragyártják, hogy a világháború előtti pompájukban ragyogjanak. A teljes, több elemből álló rekonstrukciót 2022. május 31-ig be kívánják befejezni.  

Nemzeti Hauszmann Program

Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Ennek érdekében először rendbe teszik a várbeli utakat, sétányokat, várfalakat, parkokat és kerteket. Az Orbán-kormány több határozatában határozta meg Nemzeti Hauszmann Terv név alatt a budai Várnegyed megújításáért indított tízéves, átfogó rekonstrukciós programot. A Nemzeti Hauszmann Terv keretében újjáépült a budai várpalota több része is: a Lovarda, a Csikós udvar, a Főőrségi épület, a Stöckl-lépcső és a Szent István-termet is restaurálják. A következő hároméves fejlesztési ciklusban megindul a Várnegyed 1945 után lerombolt épületeinek újratervezése és a Budavári Palota teljes építészeti "átvilágítása". Megvalósul a Palota út és a Csikós-, Hunyadi udvar közötti terület akadálymentesítése, továbbá északi irányban egy új, több száz férőhelyes mélygarázs is épül. A Szent István-terem 2021. augusztus 20-án nyílik meg a közönség előtt, a Főőrségi épületet és a korábban teljesen lerombolt Lovardát idén nyáron át is adják. A vár látogatói a Hunyadi-udvarról is megközelíthető főőrségi épület szolgáltatásait élvezhetik először, hiszen a Lovarda körül egy ideig még zajlanak az akadálymentesítési munkák. A Dísz tér déli fele a kormány döntése értelmében újra régi fényében tündökölhet, a tér helyreállítása után pedig a Szent György tér krisztinavárosi oldalán lévő rommező is eltűnhet, az egykori királyi külügyminiszté¬rium épülete pedig korhű külsővel, de modern belsővel, irodaházként születik újjá. {igallery id=4799|cid=1043|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}