Némi túlzással azt lehet mondani, hogy ma aranyáron mérik a garázsok négyzetméterét, bizonyos budapesti kerületekben legalábbis. Tudunk olyan esetről a XII. kerületben, ahol egy 26 négyzetméteres, harminc évvel ezelőtt épült, autó tárolására alkalmas, építészetileg és állapotában átlagos helyiségért 12 millió forintot kínáltak. Ez az ötszázezer forinthoz közelítő négyzetméterár ma a luxuslakások tarifája. Az eset nem tipikus, de érthető. Egy-egy luxusautó ára magasabb lehet, mint egy átlagos lakásé, biztosítási díja pedig őrzött tároló nélkül az egekbe szökhet.
Országosan is jellemző, hogy a garázsok értéke jobban emelkedik, mint a lakásoké. Dr. Kovács Tibor igazságügyi szakértőnek legalábbis ez a tapasztalata. – Sőt, Budapesten például, ahol bizonyos területek kivételével a lakásárak másfél éve stagnálnak vagy akár csökkentek is, a garázsárak a beépítetlen telkekével együtt folyamatosan emelkednek. A gépjárműtárolók értékének növekedése régióként eltérő ütemű ugyan, a becslések szerint mégis a lakóingatlanokénak a másfélszerese. A jelenség oka banális: a kereslet-kínálat ősi törvénye érvényesül itt, ebben az esetben azért, mert kevesebb a tároló, mint a lakás vagy az őrzendő, nagyobb értékű gépjármű.
Amennyit nem szégyell
Pontos statisztika a garázsárakról nincs. Kovács doktor szerint az utóbbi időben az emberek leszoktak arról, hogy a tényleges vételárnál kevesebbet írjanak az ingatlan adásvételi szerződésekbe (akár a későbbi értékesítés várható személyi jövedelemadó vonzata, újabban a lakáshitel igénybe vétele miatt), még ezen belül is van lehetőség egy kisebb trükkre. Nem kevesen élnek azzal a megoldással, hogy a lakáshoz tartozó garázs árából – papíron – elvesznek és hozzácsapják a lakáséhoz, hiszen a garázsok illetékvonzata 10 százalékkal magasabb, mint a lakóingatlané, és kedvezmény sem vehető rá igénybe. Ezzel a vételár összege nem változik, de az illeték kevesebb, és így némi pénzt lehet megtakarítani.
Szakértőnk véleménye szerint a garázsok fajlagos értéke az országban négyzetméterenként 75 ezer és 250 ezer forint között mozoghat, de ennél lényegesen több is lehet azokon az ingatlanpiaci szempontból ma is divatos, de még a motorizáció előtt beépített régiókban, ahol a környékbeli lakóingatlanokhoz annak idején eleve kevés garázs épült, nincs hely újabb gépkocsitároló építésére, az utcán parkolás nem biztonságos, de a közös használatú kertekbe nem engedik be a jobb módúak autóit.
Sajnos egy garázsért ma annyit lehet kérni, amennyit nem szégyell az eladó. Alkat és tájékozottság kérdése, hogy mennyiben szabják meg a vételárat. Szintén egy budai kerületben van olyan utca, ahol két egyforma méretű és állapotú garázs ára között kétmillió forint a különbség. Nagyon valószínű, hogy mindkettő gazdára talál a meghirdetett áron, ha elég rámenős a tulajdonos. A 3,5 millió forintos ár egy 13?16 négyzetméteres garázsért a budai hegyvidéken majdhogynem tipikus.
Befektetésnek is
Mindebből következik, hogy akár befektetési céllal is érdemes garázst vásárolni. Viszonylag kis összegről van szó, forgalomképes dologról, tehát ingatlanpiaci szempontból ideális áruról. Ráadásul nem csupán az értékét növeli az évek során, a bérleti díj is számottevő lehet. Budai kerületekben minimálisan 10-20 ezer forint a bérleti díj havonta. Sőt, mivel a mind nagyobb cirkálók egyállású garázsba már be sem férnek, s a budai zöldövezetekben eléggé ritka a dupla garázs, egyetlen autó tárolása akár ötvenezer forintba is kerülhet. Egy húszmillió forintos autócsoda tulajdonosa ezt a számlát gond nélkül kifizeti majd azért, hogy nyugodt lehessen. Ezért a pénzért már egy garzonlakást lehet bérelni, de a bérbeadó kockázata lényegesen kisebb, ha autóról van szó. A garázsból sokkal könnyebb kitenni a bérlőt, ha már nemkívánatos, és lelakni sem lehet annyira, mint egy lakást. (A gépkocsitároló kiadásából származó jövedelmet 25 százalék áfa is terheli, feltéve, ha bejelentjük a vállalkozást.)
A garázs mint befektetés különösen ajánlható azoknak, akiknek most nem tartozik ilyen helyiség a lakásukhoz, és azt tervezik, hogy idővel elköltöznek. A lakáspiacon jóval nagyobb eséllyel indulnak ugyanis, ha a lakást garázzsal együtt árulják, még akkor is, ha ez néhány házzal odébb van.
Hiányzik az áldás
A garázsok átruházása azonban hordoz némi kockázatot, ha nem vagyunk elég körültekintőek. Az engedély nélküli építkezés következményeiről írt korábbi cikkünkben már utaltunk arra, hogy a kertekben vagy akár közterületen álló garázs jellemzően az a felépítmény, amelynek létrehozása nélkülözi az építésügyi hatóság áldását. Korántsem csak a bádogbódékról van szó: budai társasházak mellé épített garázsoknál éppúgy előfordulhat. Csakis az általunk kikért tulajdoni lapnak higgyünk, melyen – jogszerű kivitelezés esetén – a felépítmény feltüntetése a használatba vételi engedély tényét is bizonyítja. Ha a tulajdoni lapon a garázs nem szerepel, s ha nem akarunk pereskedni vagy nincs ráérős ügyvéd a családban, a vétel előtt forduljunk az önkormányzathoz: van -e reális esély a fennmaradási engedély megszerzésére?
A harminc-negyven éve épült, nagy kertes társasházaknál gyakran a lakóingatlanok tulajdonjogát rendezték ugyan, a később épült garázsokét még nem. Márpedig a garázs általában nem a lakás tartozéka, hanem önálló "albetét", amit a tulajdoni lapon is látni lehet. Előfordulhat az is, hogy a magántulajdonú garázs önkormányzati telken áll, ebben az esetben az önkormányzat a telekhasználat után akár bérleti díjat is szedhet. Ez a bérleti díj a havi több ezer forintot is elérheti, nem árt tehát a garázs alatt lévő telek felől is tudakozódni. Bizonyos társasházak garázsaira a közgyűlés elővásárlási jogot ír elő a ház lakóinak, így szeretnék biztosítani, hogy olyan ember legyen a vevő, aki ott is lakik. Fontos tisztázni azt is, hogy a villany és a víz hogyan jut el a garázsba, és a számlázásnak mi a módja.
A garázsvásárlás mindaddig jó befektetés lehet, amíg a gépkocsik tárolását meg nem oldják. Némi iróniával azt mondhatjuk: ettől nem kell tartanunk. Kovács Tibor szerint a németek például meglévő, nagy bérházak alá is építettek garázst – utólag. Nálunk egyelőre elképzelhetetlen hasonló. Párizsban – Csordás Csaba közlekedési szakértő szerint – számos ház alagsorát alakították át parkolószintté. Hasonló kezdeményezés a szenespincék garázzsá alakításával nálunk is volt, de hamvába holt.
Hadd legyen per!
Egy átlagos vásárló a kiszemelt lakás minden zugát átnézi, de a hozzá tartozó garázsba legfeljebb csak bekukkant. Nagy hiba – ezt jelzik az egyre szaporodó garázsperek is. Szende Árpád igazságügyi szakértő szerint tipikusnak mondható, hogy a teremgarázsok tervezésénél megspórolják a forgalomtechnikai szakértő munkáját, aminek eredményeképpen az autó nem fér el a teremgarázsban, vagy nem tud ráfordulni a parkolóhelyre az útjában álló oszlopok, szellőzővezetékek miatt. Előfordul az is, hogy a lehajtóívet rosszul számolják ki, és összetörik a kocsi, amikor be akarunk jutni vele a terembe. Olyan eset is került már bíróság elé, amelyben az volt a per tárgya, hogy kicsire sikerült a teremgarázs, és az egyik lakónak már nem jutott hely.
A laikus persze azt hinné, hogy a garázsépítést is ugyanúgy szabályozzák, mint minden más ingatlanét, tehát engedéllyel épült teremgarázsban nem fordulhat elő ilyen probléma, a vásárló biztonságban érezheti magát.
A szabályozás lényegesen megváltozott a nyolcvanas évek végén – mondja a szakértő. Korábban pontosan meghatározták a garázsok minimális méretét, és az építkezést akkor engedélyezték, ha a gépkocsitároló legalább 5,50 m hosszú és 2,40 m széles volt. Az új előírások konkrét számokat már nem szabnak meg, csak azt kötik ki, hogy a garázs "kellő méretű legyen", körbe lehessen járni az autót, ki lehessen nyitni az ajtaját stb. Ez a szemléletváltás azonban nem jelenti azt, hogy a forgalomtechnikai szempontokat figyelmen kívül lehetne hagyni. Még ha az országos építési szabályzat, az OTÉK meglehetősen szűkszavú is a garázsokkal kapcsolatban, egy másik, a közutak tervezésével foglalkozó jogszabály pontosan előírja – elsősorban kültéri parkolással kapcsolatban, de ez a teremgarázsra is vonatkoztatható – hogy milyen szélesek legyenek a parkolók, milyen legyen a lehajtórámpák dőlésszöge stb.
A garázsperekben így aztán nem lesz parttalan a vita arról, hogy a parkolóhely túl kicsi-e vagy az autó túl nagy. A bírósági ítélettel persze nem sokra megyünk, még akkor sem, ha a döntés ránk nézve kedvező. A lehajtó dőlésszögét korrigálni lehet ugyan, de a szűkös beállóból ritkán lehet nagyobbat csinálni, legfeljebb kártérítésre számíthatunk. Sokkal egyszerűbb elkerülni a pereket, mégpedig úgy, hogy vásárláskor alaposan körülnézünk a teremgarázsban is. Egyrészt tisztázzuk a játékszabályokat: kinek hol a helye, stb. Utána pedig üljünk be az autóba, és parkoljunk le próbaképpen!
Hozzászólások