A telek területének jogszabályokban meghatározott része építhető csak be. Valamennyi település saját helyi rendelettel szabályozza a telkek beépíthetőségét. Telek-vásárlás előtt e szabályokról célszerű tájékozódni.
A telken lévő építési hely meghatározásához tisztáznunk kell az előkert, a hátsó kert és az oldalkert fogalmát, hiszen az építési hely az ezek által határolt telekterület.
A minimális elő- oldal- és hátsó kertekbe kizárólag az épület alapja, és a 60 cm-t meg nem haladó eresz lóghat bele, más épületrész, az erkélyek, előtetők, bejárati lépcső stb. nem.
Eltérő értékek
Gyakran előfordul, hogy amikor számítással meghatározzuk az építési helyet, akkor ez nem azonos a telek területe után számított beépíthető résszel, a beépítési százalék alapterületben kiszámolt értékével. Ez a telek geometriai méretei, illetve a beépítési százalék mértéke miatt alakulhat így.
Célszerű a vétel előtt – a telek beépítési paraméterei ismeretében – kiszámolni illetve kiszámíttatni szakemberrel, hogy valójában fizikailag beépíthető-e a maximális érték vagy sem.
Nézzük sorjában a fentieket.
Előkertnek lehet nevezni nagy általánosságban a telken tervezendő épület és a közterület közötti kertszakaszt. A hátsó kert a tervezendő épület és a hátsó telekhatár közötti szakasz. Oldalkertnek a tervezendő épület és az oldalhatárok közötti kertszakaszt hívják.
Amennyiben saroktelket vizsgálunk, az előkert meghatározása az előzőhöz hasonló, ám ebben az esetben hátsó kertről nem beszélhetünk, csak oldalkertekről.
Mitől függ az előkert, az oldalkert és a hátsó kert mérete?
Az előkert általában 5 méter, illetve a kialakult méret, lehet akár 0 méter is, vagy a helyi rendeletekben meghatározott érték.
A hátsó kert általában 6 méter, illetve a tervezett építmény magassága, vagy a helyi rendeletben meghatározott érték. Az oldalkert a mindenkori építménymagasság fele, esetleg oldalhatáron történő beépítésnél 0 méter is lehet, vagy – mint már tudjuk – a helyi rendeletben meghatározott érték.
A telek beépíthető területe változó, általában ez 25 százalék körüli érték, amely természetesen nagyvárosban, vidéki településeken illetve hétvégi telkek építési övezeteiben jelentősen eltérhet.
Beépíthető
telekrész
A telek fent említett beépíthetősége azt jelenti, hogy a telek területéből összesen bruttó 25 százalékot építhetünk be falakkal együtt. Tehát ebben az esetben a tervezendő lakás hasznos alapterülete sohasem érheti el a telekméret 25 százalékát!
A nagyvárosi területeken a beépítés mértéke jelentősen meghaladja a fent említett mértéket, így ez az érték 50, 70, 80, sőt esetleg 100 százalék is lehet. Ugyanakkor a nagy zöldterületet igénylő beépítések esetében nem ritka a 20, esetleg a 15, sőt a 10 százalékos beépítés sem.
Fontos előírás a beépítési százalékon felül a terület zöldfelületi mutatója is, hiszen a telek területének meghatározott részét kertként kell kialakítani, melyet jogszabály határoz meg, összefüggésben a beépítési százalék mértékével.
Szintenként
más
A legtöbb helyi rendeletben, illetve az általános előírásokban meghatározzák a telek terület függvényében a telken telepítendő nagylombkoronát növelő lombos fák telepítését is.
Igen fontos megismerkedni a bruttó szintterületi mutató fogalmával is. Jó közelítéssel ez az érték azt jelenti, hogy a telek bruttó beépítési százaléka által meghatározott épületterület hányszor helyezhető egymás fölé a telken, illetve a tervezendő épületen. Például ha a 25 százalékos beépítés mértékhez 0,7-es szintterületi mutató tartozik, az azt jelenti, hogy a telek beépíthetősége bruttó 25 százalék lehet a földszinten, az első emeleten is hasonló méretű szint építhető, ám a következő szinten már csak 0,2 bruttó szintterület építhető be. Ez öszszesen tehát: 0,25+0,25+0,20 = 0,70 szintterületi mutatónak felel meg.
Természetesen jogszabályok írják elő, milyen funkciójú helyiségek, területek számolhatók bele a szintterületi mutatóba, illetve melyeket lehet figyelmen kívül hagyni.
Célszerű ezen értékek illetve számításokat szakemberre bízni.
Jogszabályok, helyi rendeletek írják elő azt is, hogy a terepszint alatt tervezett beépítések, ill. szintek beépíthetősége hány százalék lehet.
Általánosságban úgy lehet meghatározni, hogy a terepszint alatti beépítés mértéke 5?10 százalékkal mindig meghaladja a terepszinten beépíthető területek nagyságát.
Hozzászólások