Az eladók nem titkolják el az információkat, de nem is hívják fel a figyelmet a kockázatokra.
Az előértékesítés önmagában nem újdonság. Az új építésű lakások piacán a terméket általában akkor kezdik el árulni, amikor a telket már megvásárolták, a tervek elkészültek, az építési engedély megvan, és a beruházás pénzügyi fedezetét is tisztázták a bankokkal. Ezt is előértékesítésnek hívják. A lakásokat fix áron hirdetik meg, és ez az esetek nagy részében nem is változik az értékesítési folyamat során. A vevővel általában előszerződést kötnek, amit rövid időn belül – mihelyt megtörténik az első kapavágás – véglegessé változtatnak. Nincsen pontos adat arról, hogy a lakásoknak hány százaléka kelt el korábban ilyen korai szakaszban. Egy megbízható ingatlanfejlesztő cég vezetője szerint maximum 20 százalékról lehetett szó.
A tapasztalatok szerint az emberek két okból vásárolnak az előértékesítési szakaszban. Az egyik csoport azért, mert a kicsi és olcsó lakások többnyire elkelnek nyomban a meghirdetés után. A vásárlók egy másik csoportja befektetési célból kockáztat. Ebben a szakaszban felvásárolja a vételi jogot, befizeti előlegként a 10-20 százalékot. Majd – akár az építkezés befejezését meg sem várva – továbbértékesíti a lakást – megduplázva befektetését.
Áralku
Bizonyos jelek arra utalnak, hogy ez az előértékesítési szakasz az ingatlanfejlesztők számára egyre fontosabbá válik, s más is van mögötte, mint korábban. A változások jelentősek. Az egyik az ár kérdése. Az értékesítők hangsúlyozzák, hogy most kell gyorsan lakást venni, mert nem garantálják sokáig a jelenlegi árat. „Bármikor jöhet egy telefon a központból, egy utasítás, hogy a régi ajánlat már nem érvényes“ – mondja egy kiváló pszichológiai érzékkel megáldott képviselőjük. Bizonyítékként megemlíti, hogy már az előértékesítés fél éve alatt is 10 százalékkal nőttek a négyzetméterárak. Továbbá ugrásszerű növekedés várható, mihelyt megtörténik az első kapavágás. Bizonyára sok igazság rejlik mondandójában, de az Ecostat elemzése szerint idén várhatóan csökken a kereslet az új lakások iránt. Ez azzal jár, hogy az értékesítési folyamat elhúzódhat, és az ár egyre inkább alku tárgya lesz. Nem nehéz megjósolni, hogy a vevő pozíciója lesz az erősebb.
Telek még nincs
Az Ecostat prognózisa nyilván azt is jelenti, hogy még bizonytalanabbá válik az ingatlanpiac. A fejlesztők egy része erre reagálva visszafogottabbá válik, nem kezd nagy ívű új projektbe. A másik csoport megpróbálja magát bebiztosítani: a korábbinál nagyobb kockázatot próbál a vevőre hárítani. Az új lakásokat úgy hirdeti meg, hogy még a telket sem fizette ki. Tulajdonképpen nincs is mit eladnia azon a pár tervrajzon kívül, amit elegánsan reklámoz. „Mit is árul valójában?“ – kérdezi a Magyar Lakásépítők Szövetségének elnöke, Varjasné Székely Éva, aki szerint óvatosságra int pusztán az a tény, ha még a telek sincs a beruházó birtokában. A szövetségnek nincs listája a kétes hírű fejlesztőkről, ezért aki arra kíváncsi, valóban tőkeerős-e egy cég, magának kell utánanéznie.
Építési engedély
Sokak szerint nemcsak a telek birtoklásának, de az építési engedélynek is alapkövetelménynek kellene lennie ebben az előértékesítési szakaszban. A bankarnet.hu internetes portálon kifejezetten óvnak attól, hogy építési engedély nélkül szerződjünk az eladóval. Az ingatlanközvetítő nem titkolja, ha nincs engedély, ha rákérdezünk, elmondja.
De vajon hány embernek jut eszébe ezt megkérdezni?„Az engedély le van vajazva az önkormányzatnál“ – nyugtatja meg az érdeklődőket a közvetítő. Próbaképpen utánanéztem az egyik ilyen „levajazott“ ügynek az illetékes önkormányzatnál. Elmondták, nem ritkaság, hogy az építési engedély előtt kérik az előleget a beruházók. Működni szokott a dolog, de hozzátették, biztosat nem lehet mondani.
Regisztrációs díj
Előfordulhat az is, hogy se telek, se engedély, se tőke, mégis árulják a lakásokat. A hitelfelvételhez bizonyítani kell a keresletet, tehát elővásárlókat kell produkálnia a beruházónak. Ezért érdeke, hogy minél nagyobb arányban vásároljanak ebben a szakaszban. Ügyes reklámfogás is lehet, ha egy házra azt írták ki: már csak két lakás eladó. Egyáltalán nem biztos, hogy ez fedi a valóságot, ismerte el az egyik ingatlanfejlesztő.
Ha nincs elég vevő, még az is lehet, hogy az első fecskék elbukják a pénzüket. Például azt az ötszázezer forintot, amit már a legelején regisztrációs díjnak számolnak fel. Ez a díj új gyakorlat az előértékesítési szakaszban. Eddig többnyire csak előleget kértek az előszerződés aláírásakor. Most már az előszerződés előtt regisztrációs szerződést íratnak alá, 4-500 ezer forintot kérnek a regisztrálásért. Ez szerződés szerint azt jelenti, hogy lefoglaljuk a lakást, s az összeg visszajár, ha az előszerződést aláírták, illetve beépítik a tényleges foglalóba. Egyesek szerint ez tulajdonképpen foglaló, de anélkül, hogy az adásvételi szerződés aláírása megtörténne. (Ma ugyanis a foglalót csak adásvételi szerződés keretében lehet kérni.) Mások ezt úgy értelmezik, hogy vételi jogot vásárolunk ezzel az összeggel. Vajon egy ügyvéd is így látja?
Dr. Szentmiklósi Péter szerint a jog nem ismeri a regisztrációs szerződés fogalmát, de semmi sem tiltja, hogy a felek ebben állapodjanak meg. De mit is jelent pontosan – Abban az esetben vételi jogot aligha, ha még a telek sincs az ingatlanfejlesztő tulajdonában, hiszen nincs mit eladnia. Szándéknyilatkozatnak már inkább megfelel, de szokatlan, hogy több százezer forintot kérnek érte. Fontos lenne az is, hogy a regisztrációs szerződés mellékletében már a társasházi alapító okirat tervezete is szerepelne.
Sajátos kitételek
Szakértők szerint további kockázatot jelenthet az előszerződések idejének meghosszabbodása, végleges adásvételi szerződést ugyanis csak az utolsó szakaszban köt a beruházó. Az előszerződés azzal a hátránnyal jár a vevőre nézve, hogy nincs bejegyezve a telekkönyvbe, ezért akár többször is el lehet adni ugyanazt a lakást. S ez nemcsak elméleti feltevés…
A szerződések egyébiránt néha valóban elképesztő dolgokat tartalmaznak. Az egyik tervezet például a vis major ügyek között említette meg az anyag- és a munkaerőhiányt is. E szerint az építkezés csúszása ezekkel is indokolható. „2007-ben anyaghiányra hivatkozva kibújni a felelősség alól abszurd!“ – minősítette a helyzetet az egyik ingatlanfejlesztő cég vezetője. Hasonló a helyzet a vételár második részének kifizettetésével az ideiglenes használatbavételi engedély megszerzésekor.
Ismét dr. Szentmiklósi Péteré a szó: ekkor ugyan a lakás már lényegében kész, éppenséggel be is lehet költözni, de az utolsó hatósági engedély még hiányzik. A gyors költözés előnyös az eladó számára, hiszen a pénzéhez jut. De hátrányos lehet a vevőnek. A vásárlást a vevőnek meghitelező bank ugyanis csak akkor fizet, ha a végleges használatbavételi engedély megvan.
Törvényes dolog ilyen tervezeteket aláíratni – Kathi Attila, a Fogyasztóvédelmi Főfelügyelőség szóvivője azt mondja, hogy hozzájuk még nem érkezett panasz az előértékesítési szakasz ellentmondásairól. Ha lenne, akkor sem tudna mit tenni a felügyelőség, hiszen két szerződő fél közös döntéséről van szó. Az a kérdés, hogy a szerződések tartalmaznak-e minden olyan részletet, ami a valós helyzetet felfedi.
A tapasztalat szerint az eladók nem titkolják el az információkat, de nem is hívják fel a figyelmet arra, ami a vevőnek kockázatos.
Binder István, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének szóvivője nem lepődik meg a jelenségeken. A PSZÁF is készített egy tanulmányt, amely az Ecostat anyagához hasonlóan azt jelzi, hogy idén visszaesés várható az új lakások piacán. Ez elbizonytalaníthatja a piacot, amelynek főszereplői, a beruházók logikus módon megpróbálják áthárítani a kockázatot a vásárlókra. Ez már nem a PSZÁF területe. Azon múlik minden, hogy a vevő tisztában van-e azzal, hogy mibe csöppent, és a fölmutatott előnyökért vállalja-e a kockázatot.
Az egyik nagy ingatlanforgalmazó cég tanulmánya szerint egyre népszerűbb az előértékesítés. Jellemző példa erre az a lakópark, ahol a lakásoknak már több mint a fele elkelt a tervezési szakaszban. A tanulmány számba veszi az előnyöket, a beruházók által kínált kedvezményeket. Ilyenkor bevezető áron, néhány százalékkal alacsonyabb áron adják a lakást, kevesebb előleget kérnek, 10-20 százalékkal is beérik, extra felszerelést ígérnek. Még nem kötelező garázst venni, a teljes kínálatból lehet választani és több lehetőség nyílik beleszólni az új otthon belső kialakításába. Arról már kevesebb szó esik, hogy az előértékesítési szakaszban vásárolni kockázatot is jelent.
Több kérdés is felmerül. Miért kötelezi el magát egy vevő abban a korai szakaszban, amikor csak ígéreteket kap cserébe – Miért kockáztat – Az ingatlanpiac meglehetősen bizonytalan terület, nem biztos, hogy valóban elkészül a ház. Elég egy makacs, az építési engedélyt megfellebbező szomszéd, s máris hónapokkal elhúzódhat az építkezés. Vagy akár el is marad…
Honnan lehet megtudni, vajon valóban tőkeerős beruházóról van-e szó – Mi lesz, ha kicsi marad az érdeklődés – Miből fogja befejezni a munkákat – Ki garantálja a minőséget – Ami a tervezőasztalon szépnek látszik, milyen lesz a valóságban?
Hozzászólások