Lakáspiac: átok vagy áldás volt a kedvezményes áfa?

Lakáspiac: átok vagy áldás volt a kedvezményes áfa?

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Kis korrekciókkal, de három éve azonos ívet lát reálisnak az új lakások építése területén az Építési Piaci Prognózis vezető elemzője, Varga Dénes közgazdász. A független előrejelzés idén 21 500 lakással várja a 2016-ban indult élénkítési kísérlet csúcsát, 2020-ra pedig 16 000 lakást tart reálisnak.

epitesiprogn 2018 720


Az anyag részét képező, ősszel közel 420 szakember által kitöltött kérdőív válaszadói 2020-ra minden részpiacon és minden megrendelői szektorban stagnálást jeleznek. Véleményük szerint, az előző évekhez képest minden megrendelői csoportban csökken a várható kereslet, és ez a részpiacokon is általános lesz. A válaszadók a legoptimistábban a lakásfelújítási piacot ítélik meg, amit a falusi CSOK bevezetése is támogat. 2017-2019 között, azaz három év alatt, a 2015. év szintjéhez képest 60 százalékkal nőtt az építőipar teljesítménye, a 2016-os jelentős visszaeséshez képest majdnem megduplázódott. Az építési piaci gyorsítás, az EU támogatások koncentrált elköltése, és ezzel egyidőben a lakáspiaci élénkítés nehéz helyzetbe hozta az építőipart: a hiányzó munkaerőt mennyiségileg sem sikerült teljesen pótolni, minőségileg viszont sokkal nagyobb a probléma. A piacon működő vállalkozásoknak az elfogadható szintű munkaerő biztosításán kívül gazdasági, és jogi problémákkal is meg kell küzdeniük.

Új lakások és építési engedélyek
Az új lakások volumene 2020-ra 16 000 lakásra eshet vissza, míg 2021-2022-ben 12-13 000 új lakással további visszaesést lát reálisnak az elemzés. Az árak emelkedését a visszaállított 27 %-os áfa feltehetőleg nem befolyásolja jelentősen.

2018-ban 36,7 ezer új lakásépítési engedélyt adtak ki és 17,7 ezer új lakás épült fel. Ez a szám a 2017 évhez képest az engedélyek tekintetében 3,4 százalékos csökkenést, míg az átadott lakások számát illetően 23 százalékos növekedést jelentett. A fejlesztők tervei alapján az MNB májusi Lakáspiaci jelentése az újlakás-átadások tekintetében a tetőzést 29 ezer lakással várja.
epitesipiaciprog 191129 1
Forrás: Építési Piaci Prognózis 2023

Az áfa-különbség a befektető zsebében
Az MNB e témában kiadott elemzése szerint, az új és használt lakások áremelkedése közötti különbségre alapozott számítások alapján, a 27-ről 5%-ra csökkentett áfa miatt keletkezett árelőny 60 %-a befektetők, 40 % a lakásvásárlók zsebében landolt. A Prognózis készítői azonban egyértelműen hibás eszköznek értékelik ez a kifejezetten kínálati oldali támogatást, amely a lakásárak és az albérleti árak elszabadulásához vezetett, így a lakáshoz jutást éppen hogy nem segítő, hanem azt nehezítő eszközzé vált. A KSH piaci lakásárakról és a lakásépítési költségekről, abban a munkaerő és anyagköltségek változásokról szóló adatsora jól mutatja, hogy az áfa-csökkentésből semmi nem kerülhetett a lakásvásárlóhoz. A lakásépítési költségek növekedése a hivatalos adatok alapján ugyanis kisebb volt, mint az áremelkedés mértéke, így az átmenetileg bevezetett kedvezményes áfa haszna nem került a lakásvásárlókhoz, hanem a beruházók nyereségét növelte.
Ugyan a 2016-ban kezdődött élénkítési kísérletnek időről-időre, különböző, keresleti oldalt támogató eszköze is megjelent, ezek egyike sem eredményezte a piac olyan mértékű élénkülését, mint az átmeneti, 5 %-os áfa, amelynek eredményeképpen, számítások szerint nagyjából 300 milliárd forint támogatás a befektetőknél maradt. „Teljesen egyetértünk azzal, hogy mind a kedvezőtlen demográfiai folyamatok megfordítására, mind az építési, és ezen belül a lakáspiac élénkítésére az államnak költségvetési forrásokat kell biztosítania, még a jelenlegit meghaladó mértékben is. Nagy hiba ugyanakkor, hogy a beavatkozásokkal a politika rövid távon akart látványos eredményeket elérni, és azok sem szakmailag, sem politikailag, sem társadalmilag nem voltak előkészítve, emiatt súlyos hibákat is elkövettek. Olyan hosszútávú folyamatokról van szó, melyek szabályozásánál elképzelhetetlenek a két-három éves határidők, melyektől tízmilliós nagyságrendű támogatások függenek.” – hangzott el a bemutatón.

Tovább nőtt a régiók közötti különbség
Az Építési Piaci Prognózis szerzői évek óta figyelmeztetnek a regionális különbségekre, amelyek különösen a lakáspiacon szembetűnőek. „Egyes régiókra, vagy befektetési célú lakásvásárlásokre koncentrálva nem lehet a lakásépítési piacon tartós, és jelentő növekedést elérni!” – szögezte le a szakember.
A felfutás után következő visszaesés negatív hatásai mellett további hátrány, hogy miközben Budapesten, Győr-Moson-Sopron megye és néhány kiemelt terület, a Balaton melletti és a nyugati országhatárnál lévő települések jobban reagáltak az élénkítésre, addig annak a szegényebb területeken mélyen az átlag alatti, vagy éppen semmiféle hatása nem észlelhető. Ez jelentős különbség a 2000-ben indult konjunktúrához képest, ahol kevésbé volt érzékelhető annak fővároscentrikussága. Ott a támogatások részben a bankszektort gazdagították, de a kedvezményes hitelek az ország bármely pontján elérhetők voltak, míg most a befektetők a támogatással az ország vonzóbb környékein építettek.

Lakásépítések volumene a három régióban
epitesipiaciprog 191129 2
A három megyecsoport népességszám tekintetében közel azonos, az ország lakosságának egy-egy harmadát adja. "A" csoport: Budapest, Pest, Győr
"B" csoport: Hajdú, Vas, Zala, Fejér, Veszprém, Somogy, Csongrád
"C" csoport: Borsod, Heves, Nógrád, Bács, Békés, Baranya, Jász, Tolna, Komárom, Szabolcs

Várakozások a három utolsó felmérésben, megrendelői csoportok
epitesipiaciprog 191129 3
Várakozások a három utolsó felmérésben, saját megye részpiacai
epitesipiaciprog 191129 4
A lakásépítés alakulása a hét régióban - lakás/1000 fő, db 
epitesipiaciprog 191129 5
HÁTTÉRINFORMÁCIÓ
Az Építési Piaci Prognózis, független, középtávú előrejelzés, amelynek 2019. november végi kiadása 2023-ig ad részletes elemzést. A munka része, hogy a szerzők a rendre ősszel megjelenő előrejelzéseket a következő év tavaszán frissítik, azaz 2020 májusában. A kérdőíves felmérést 2019 tavaszán 306, ősszel közel 420 szakember töltötte ki, ennek eredményeit hasonlította össze a kutatásvezető

További információ: http://buildmarketing.hu/epitesi_piaci_prognozis.html
Szakmai kérdések: Varga Dénes közgazdász, kutatásvezető Tel.: 20/429 8296
Build-Communication: Rajki Diana Tel.: 30/919 5505
Az Építési Piaci Prognózis 2019-2022 kiadvány megvásárlása: Podmaniczky Anita Tel.: 70/608 2653, Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.
  

 

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Magyar Zene Háza – Európa legjobb középülete

Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. Európa legjobb középületének díját kapta a Liget Budapest Projekt részeként megvalósuló Magyar Zene Háza a világ egyik legrangosabb ingatlanszakmai nemzetközi versenyén, az International Property Awards-on, s ezzel a beruházás a világ legjobbjának járó díj esélyesei közé is bekerült. A 26 éves International Property Awards nemzetközi verseny neves szakmai díját nyolcvan nemzetközi szakemberből álló zsűri ítélte oda tíz különböző kategóriában a Londonban megrendezett ceremónián. A testület minden esetben vizsgálja a projekttervezést, a minőséget, az innovációt, az egyediséget és a fenntarthatóság iránti elkötelezettséget. A Magyar Zene Háza épülete a nemzeti szinten befutó győztes projektek között bizonyult Európa legjobb középületének. A kontinens legkiválóbbjaként pedig a világ 10 régiójának kategóriagyőzteseivel együtt jelölték a “World’s Best” díjra is, amelyről december 2-án dönt a zsűri. A Liget Budapest Projekt újabb nemzetközileg is egyedülálló fejlesztése került a világ legjobbjai közé. „Az új zenei ismeretterjesztő központ, amely egyben Budapest egyik ikonikus épülete is lesz, 2021 végén nyitja meg kapuit a látogatók előtt. A világhírű japán sztárépítész, Sou Fujimoto által tervezett különleges épület, amely az egykori Hungexpo irodaházak helyén jön létre. Az épület háromnegyed éven belül szerkezetkész lesz” – hangsúlyozta Sághi Attila, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese. A Magyar Zene Háza a gazdag magyar zenei hagyományt viszi közelebb minden hazai és külföldi látogatójához a 21. századi technikán alapuló interaktív kiállításokkal, zenepedagógiai műhelyekkel, zenei és a zenéhez kötődő eseményekkel és az egykori zenepavilonok hangulatát idéző szabadtéri koncertekkel. Az épület a Városligeti-tó mellett, a Vajdahunyad vára és a Műjégpálya épülete közelében kap helyet, a hajdan volt, évekig használaton kívüli lerobbant Hungexpo irodaházak helyén. Az eddig a látogatók elől elzárt, 10.000 négyzetméter nagyságú területen épül fel a mintegy 3.000 négyzetméter alapterületű új intézmény, így többezer négyzetméternyi, megújított zöldfelületet kapnak vissza a parkhasználók. A világhírű építész környezetbarát épülete kifejezetten törekszik arra, hogy a külső és belső tér között teremtett folytonossággal, harmonikus átmenetet alakítson ki a természetes és a mesterséges környezet között, és hogy egyben maximálisan szolgálja a ház egyedi funkciójából fakadó igényeket. Sou Fujimoto, a Magyar Zene Háza tervezője hangsúlyozta: „A Liget Budapest Projekt kivételes fejlesztés, és példaként szolgálhat a jövő városfejlesztői számára, hiszen a zöld és az épített környezet kivételes összhangját valósítja meg.” Mint mondta, nagyon izgalmas feladat volt megtervezni az épületet, mivel itt nem csak egy épületet hozunk létre, hanem aktiváljuk a park élményt is a házban. Stuart Shield, az International Property Awards elnöke kiemelte: „A Liget Budapest Projekt Európa legjelentősebb kulturális beruházása, amelynek során a nemzetközi mezőnyben is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósul meg. Nagy örömünkre szolgál, hogy a Néprajzi Múzeum tavalyi sikere után a projekt az idén ismét eredményesen szerepel az International Property Awards széleskörű nemzetközi megmérettetésen.” A rangos elismerés nem az első nemzetközi siker, amely a Városliget megújítása kapcsán született. A nemzetközi figyelem tavaly is Európa legnagyobb kulturális beruházására irányult, mert az új Néprajzi Múzeum nemcsak Európa legjobbja, hanem a világ legjobb középülete lett az International Property Awards-on, sőt a World’s Best Architecture különdíjat is elnyerte. 2017-ben Cannes-ban, a MIPIM ingatlanszakmai kiállításon és vásáron a Liget Budapest Projekt a legnagyobb és legátfogóbb fejlesztéseket bemutató Best Futura Mega Project kategóriában Európa legjobb városfejlesztési nagyprojektjeként bizonyult a legjobbnak. A Liget Budapest Projekt tervezése során az első pillanattól kezdve az volt a cél, hogy egy nemzetközileg is egyedülálló, világszínvonalú fejlesztést valósuljon meg, egy vonzóbb városi parkot vehessenek majd birtokba az idelátogatók, amellyel Budapest jelentősen megerősíti pozícióit az európai kulturális térképen. Nemzeti közgyűjteményeink számára a Liget Budapest Projekt száz év óta nem látott intézményfejlesztési lehetőséget biztosít. www.ligetbudapest.hu  

Megújul a Lánchíd és környéke

A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. A tervek szerint novemberben kezdődhetnek meg a Lánchíd, a Széchenyi István tér alatti villamos-közúti aluljáró, valamint a budai váralagút felújítási munkálatai, amelyet várhatóan 23 milliárd 366 millió forintból valósítanak meg. Az elfogadott javaslat szerint a Lánchidat 12 milliárd 146 millió forintból, a Széchenyi István tér alatti aluljárót 5 milliárd 220 millióból, a budai váralagutat 6 milliárd forintból újítják fel. A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Hidak és Szerkezetek Tanszékének vizsgálata szerint a járda szélesítése a láncok jelentős statikai megerősítését és ezzel együtt jelentős többletköltséget indukált volna, ezért a járdák felújítása a jelenlegivel azonos módon, 2,2 méter szélességben valósul meg, az e célra megállapított egymilliárd forint többletköltséget pedig a kormány visszaadta a hídhoz kapcsolódó, környező közterületek rekonstrukciójára és fejlesztésére a Duna mindkét partján. Ennek keretében a Pest – Buda vonalban tervezett gyalogosfolyosót is kialakítják. A Lánchídon a felújítást követően nem lehet kerékpárral közlekedni, de a felújított Alagútban mindkét irányban külön biciklisáv készül, így a hangzavar nem akadályozza egymás közlekedését. A jellegzetes mozaikburkolatot visszabontják, az alapot megerősítik és új mozaikot építenek, a szellőzést ventilátorok segítik. Mivel a Lánchíd és az Alagút is UNESCO Világörökség oltalma alatt áll, a látványon nem változtathatnak: visszaépítik a világháború utáni helyreállításkor elhagyott láncdobokat, eredeti helyére kerül Sina báró és gróf Széchenyi István címerpajzsa is. A közvilágítást ledesre cserélik, az eredetileg háromágú kandelábereket újragyártják, hogy a világháború előtti pompájukban ragyogjanak. A teljes, több elemből álló rekonstrukciót 2022. május 31-ig be kívánják befejezni.  

Nemzeti Hauszmann Program

Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Az elmúlt több mint hatvan évben a budai Vár kiszakadt a város szövetéből, egyfajta díszletté vált. A Várkapitányság Zrt. irányításával zajló Nemzeti Hauszmann Program célja, hogy a budai Vár több legyen, mint turisztikai látványosság, ezért „a világ legszebb fővárosának legszebb városrészét” visszaadják a magyar embereknek. Ennek érdekében először rendbe teszik a várbeli utakat, sétányokat, várfalakat, parkokat és kerteket. Az Orbán-kormány több határozatában határozta meg Nemzeti Hauszmann Terv név alatt a budai Várnegyed megújításáért indított tízéves, átfogó rekonstrukciós programot. A Nemzeti Hauszmann Terv keretében újjáépült a budai várpalota több része is: a Lovarda, a Csikós udvar, a Főőrségi épület, a Stöckl-lépcső és a Szent István-termet is restaurálják. A következő hároméves fejlesztési ciklusban megindul a Várnegyed 1945 után lerombolt épületeinek újratervezése és a Budavári Palota teljes építészeti "átvilágítása". Megvalósul a Palota út és a Csikós-, Hunyadi udvar közötti terület akadálymentesítése, továbbá északi irányban egy új, több száz férőhelyes mélygarázs is épül. A Szent István-terem 2021. augusztus 20-án nyílik meg a közönség előtt, a Főőrségi épületet és a korábban teljesen lerombolt Lovardát idén nyáron át is adják. A vár látogatói a Hunyadi-udvarról is megközelíthető főőrségi épület szolgáltatásait élvezhetik először, hiszen a Lovarda körül egy ideig még zajlanak az akadálymentesítési munkák. A Dísz tér déli fele a kormány döntése értelmében újra régi fényében tündökölhet, a tér helyreállítása után pedig a Szent György tér krisztinavárosi oldalán lévő rommező is eltűnhet, az egykori királyi külügyminiszté¬rium épülete pedig korhű külsővel, de modern belsővel, irodaházként születik újjá. {igallery id=4799|cid=1043|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}