2005/06 számunkban már foglalkoztunk a vállalkozási szerződésekkel. Szóltunk az alvállalkozóról, a kárfelelősségről, a megrendelő utasításadási és ellenőrzési jogáról. Most az elállási jogot, az átadás-átvételt, a szerződés teljesítésének lehetetlenné válását, valamint az építési szerződést elemezzük.
A megrendelő elállhat a szerződéstől, mert az építkezést valamely ok miatt nem tudja tovább folytatni/finanszírozni, vagy ha a vállalkozó a munkát csak olyan számottevő késéssel tudja elvégezni, hogy a teljesítés emiatt a megrendelőnek már nem áll érdekében. Az első esetben a megrendelő a szerződéstől bármikor elállhat, köteles azonban a vállalkozó kárát megtéríteni. Ha már nem lehet a szerződéskötés előtti eredeti állapotot visszaállítani, a szerződés nem viszszamenő hatállyal bontódik fel, hanem megszűnik. Ehhez azonban a bíróság ítéletére van szükség. A második esetben a szerződést a szerződésszegés elállásra vonatkozó szabályai szerint felbontják, és teljes kártérítéssel tartozik az a fél, aki miatt az elállás történt. A teljes kártérítés összetevői: a tényleges kár, az elmaradt haszon és a felmerült költségek. Ha a munka során arra lehet következtetni, hogy a teljesítés hibás lesz, a megrendelő a hiba kiküszöbölésére kitűzött határidő sikertelen eltelte után gyakorolja a hibás teljesítésből eredő jogait. Ezek: a kijavítás, a csere, valamint az árleszállítás és az elállás.
Átadás-átvétel
Az ingatlanokon végzett munka többféle, összetett szaktevékenység eredménye, így az átadás sem egyszerű dolog. A felek ekkor elvégzik azokat a szakmailag szokásos és indokolt próbákat, amelyek a teljesítés megfelelő minőségének megállapításához szükségesek. A próbához a feltételeket a megrendelő biztosítja a vállalkozó költségére, de a próbát – mint szakember – a vállalkozó végzi.
A vállalkozó köteles a megrendelőnek a szolgáltatott dologhoz, annak felhasználásához, fenntartásához a szükséges tájékoztatást megadni. Amíg a vállalkozó ennek a kötelezettségének nem tesz eleget – feltéve, hogy a dolog rendeltetésszerű használatba nem vehető – , a megrendelő nem köteles a díjat megfizetni.
A teljesítés lehetetlenné válása
Ha a szerződés teljesítésének lehetetlenné válása mindkét fél érdekkörében vagy érdekkörén kívül merül fel, a vállalkozót az elvégzett munka és költségei fejében a díj arányos része illeti meg. Ha a lehetetlenné válás oka a vállalkozó érdekkörében merül fel, díjazásra nem tarthat igényt. Ha a megrendelő érdekkörében merül fel, a vállalkozót a díj megilleti, de a megrendelő levonhatja azt az összeget, amelyet a vállalkozó a lehetetlenné válás folytán költségben megtakarított, továbbá a felszabadult időben másutt keresett vagy nagyobb nehézség nélkül kereshetett volna.
Építési szerződés
Az építési szerződés – mint speciális vállalkozási szerződés – megkötésekor egyéb dokumentumoknak is rendelkezésre kell állniuk. Ilyenek a költségvetés, a műleírás és a kivitelezéshez szükséges valamennyi építési terv.
Az építési szerződésben kötelező elemként meg kell határozni a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, továbbá a teljes kivitelezésre vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat (irányárat).
Az épület felépítése oszthatatlan szolgáltatásnak minősül, azonban ha a felek a szerződésben a polgári jogi szerződésekre jellemző mellérendeltségi jogviszony alapján a munka egyes részeinek átadás-átvételében megállapodtak, a szolgáltatást oszthatónak kell tekinteni, ezért az egyes munkarészek hibás teljesítése tekintetében önállóan peresíthető igények keletkezhetnek.
A kivitelezéshez szükséges hatósági engedélyezési eljárás megszervezése és azok beszerzése a megrendelő feladata.
Az átadástól számított egy év után utófelülvizsgálati eljárást kell tartani a vállalkozó jelenlétében, és az esetleges hibákat, szavatossági igényeket, költségeket jegyzőkönyvben kell rögzíteni.
Hibás teljesítés
Természetesen szólnunk kell arról is, hogy mi a teendő, ha a munka befejezése és az átadás-átvétel után jelentkezik valamilyen minőségi hiba az elkészült ingatlanon, illetve a felújított lakásban. A megrendelőnek azonnal jeleznie kell a hibát a vállalkozónak, mert az csak így tud eleget tenni kárelhárítási kötelezettségének. Legjobb egyezséggel rendezni a kárt közvetlenül a felek között, mert minden más kárrendezési mód ennél csak hosszabb és költségesebb lehet. Ha vita keletkezik a felek között, akkor többféle megoldás is lehetséges. Az egyik, hogy a károsult fél polgári eljárás keretében jelenti be igényét a bíróságon, a másik lehetőség a szakvélemény beszerzése. Magyarországon több szakvélemény készítésére jogosult gazdálkodó szerv működik. A másik fél aztán vagy tudomásul veszi a szakvéleményben foglaltakat és teljesít, vagy ő is beszerez egyet. Ha a leírtak ellentétesek, már csak a bíróság dönthet. Ha a bíróság megállapítja a hibás teljesítést, megállapítja a kár összegét, és kötelezi a pervesztes felet a kártérítésre, illetve a hiba helyreállítására. Ellentmondó szakvélemény esetén a bíró egy vagy több további szakvéleményt is kér döntése előtt. A kártérítés során megállapított kár három részből áll: a tényleges kárból, a költségekből és az esetlegesen elmaradt haszonból. Ha a vállalkozó felelősségét megállapító ítélet születik, kötelezik a hibátlan teljesítésre (ami a tényleges kárnak felel meg) és az anyagi kötelezettség teljesítésére is. Természetesen a jogorvoslati lehetőség nyitva áll a felek előtt. A legjobb megoldás mégis minden esetben, ha a felek meg tudnak egymással egyezni, és rövid úton rendezni tudják a kifogást a vállalkozó hibátlan teljesítésével. A vállalkozónak is előnyére válhat, ha a megrendelő jó hírét kelti, illetve legközelebb is megkeresi megrendelésével.
Hozzászólások